Son dakika haberlerine giren… Ev alacaklara müjdeli haber! Olarak sunulan gelişmeler başlangıç olarak pozitif ancak, ana hatları ile uygulama sürecinde revizyonlara ihtiyaç duyabilecek.
Gayrimenkul satışlarında dikkatleri çeken veriler;
- Birinci El / Proje Satışları
- İkinci El Emlak Satışları
- Yabancı Gayrimenkul Satışlarıdır.
Bu 3 kategori gayrimenkul satışını oluşturmakla birlikte farklı işleyiş, anlayış ve disiplinleri barındırmaktadır.
- Birinci El Proje Satışları: Geliştirilen/Geliştirilmekte olan projelerin satış ofisi organizasyonlarını kapsar. Bu yapılarda Outsource Proje Pazarlama Firmaları ağırlıklı rol almakla birlikte son yıllarda emlak kuruluşlarının varlığı dikkat çekmektedir. Bu tür yapılar da personel, operasyon harcamaları satışa aracı kuruluş tarafından üstlenilmektedir. Bununla birlikte proje pazarlama mantığında hizmet bedeli tek taraflı olarak sadece hizmet verilen müteahit/proje geliştiriciden alınmaktadır. Aylık veya yıllık satışların %50’ye yakını bu tarz satışlardır. Aracı ile sadece Müteahhit / proje geliştiricinin arasında sözleşme vardır. 1. El satışları muhasebesel olarak fatura kesimi ve kdv doğurur.
- İkinci El Emlak Satışları: Emlak organizasyonları aylık veya yıllık satışların diğer %50’lik kısmını gerçekleştirir. Bu dilim satın alınıp; tekrar satılan gayrimenkulleri kapsamaktadır. Emlak ofisleri tarafından sunulan bu hizmette aracı ” satan ve alan ” ile sözleşme yapar. Firma üzerine alınıp, satılan gayrimenkuller hariçinde; şahıs satışlarının tamamı fatura kesimi ve kdv doğurmaz.
- Yabancı Gayrimenkul Satışları: Yabancıların gayrimenkul alımları 2. El pazarı ve 1. El pazarını şekillenmektedir. Problemli nokta, 1. El proje satışlarına hizmet veren aracılar arasında yaşanmaktadır, proje satış doğasına uygun olarak sözleşme proje geliştirici/Müteahit arasında düzenlenmekte ve hizmet bedeli firmadan alınmaktadır. Genelde yurt dışı bağlantılı çalışılan bu organizasyonlarda yurt dışı hizmet bedeli paylaşımları, yurt dışı iletişim masrafları, personel giderleri bulunmaktadır.
Şimdi 3 kategoriye ayırdığım gayrimenkul satışına aracılık hizmetlerini “Emlakcılar, gayrimenkul satışında yüzde 4’ten fazla komisyon alamayacak” ile sınırlandırdığımızda sadece satıcı muhataplı işlemlerde oran ne olacak ?.. proje pazarlama / satış mantığı ile hareket edildiğinde proje satış firmaları ile emlak organizasyonları arasında maliyet farkları kat kat farklı olmasına rağmen, hizmet bedeli ayni sınır içinde kalacak mi? Yoksa proje pazarlama hizmet bedeli bu yasa dışında belirlenebilecek mi?..
Teknolojiyi günlük hayatında kullanan, yaşları 25’in altında olan sanal dünyanın yeni nesili geliyor ve satın alma alışkanlıkları değişiyor. Ofis kavramının sanal ofislere yönelmeye başladığı çağda ben 5 – 10 yıl içinde ofise gelip gayrimenkul alımında bulunmaların tarih olacağını ön görüyorum. Bilgi çağında; kağıtsız / sanal dünya yazışmaları sözleşmeleri sanal dünyada arşivlenecek.
Emlak ofislerinde olması gereken şartlar da İşletmelerde, bağımsız bölüm niteliğinde ve net alanının en az 30 metrekare olması, arşiv bölümünün bulunması ve teknik donatılara sahip olması şartı bana, benim geleceğin emlakçılık şablonuna göre yeterli gelmedi.
Yukarıda belirtmeye çalıştığım konular dışında, Benim görmeyi arzu ettiklerim;
- 2. El gayrimenkullerin Tapuda ve / veya Noterde satışlarında / devirlerde yetki belgesi olan emlakçılar tarafından yapılması şartı aranması
- Gayrimenkule satış ve alışına aracılık eden hizmet firmalarında; gayrimenkulun
satış ve alışı dışında hiç bir faaliyetin bulunmaması
Emlak organizasyonları ve müteahitlere seslenmek istiyorum ;
Sayın Emlakcılar / Emlak Organizasyonları; bu yasayı sözleşme kültürü için milat kabul edin, sektörel olarak bu yasanın işlev kazanması ve Türk Halkının “söz yerine; sözleşme kültürüne” geçiş sağlaması için, sözleşmeye yapmayan hiç bir talebi almayın, meslektaşlarınız da almasın. Siz, başkası almaz ise sonunda sözleşme ile o yer bir yerde portföye dönüşecektir. Bu kararlığı gösterirseniz, merdiven altını da, çantacıları da sektöre kazandırırsınız. Şimdi sıra yerli – yabancı emlak temsilciliği veren kuruluşların bir araya gelip “sözleşme kararlığı” gösterebilmesinde.
Son sözüm müteahhitlere; Türk halkı pazarlık sever ve sünnet olduğunu inanır,pazarlıksız mal alınmaz felsefesi ile hareket eden proje geliştiriciler, müteahhitler ve gayrimenkulünü satmak isteyenler fiyatlarınızı pazarlık marjları ile belirlemeyin… Yabancılara ayrı, yerlilere ayrı fiyat listesi uygulamayın.Yabancı acentalara vermek zorunda olduğunuz %15’lere yakın hizmet bedellerini veremiyorsanız vermeyin, verirseniz de fiyatlarınıza yansıtmayın. Pazarı keyfinize göre şişirip, bindiğiniz dalı kesmeyin.
Bilge Özdemir
Marketing and Sales Solution Partner of Real Estate Projects
