Yaklaşık bir yıl önce yine bu köşede, gelişmekte olan yeni bir trendin haberini sizlerle paylaşmıştım: ‘Green Retrofitting’ yani ‘Yeşil Tadilat’. Kısaca, dönüşüme ihtiyaç duyan eski binaların ‘yeşil bina’ olması şartıyla tadil edilmesi diye aktarabileceğim yeşil tadilat; Amerika’dan sonra tüm dünyaya hızla yayılmaya başlamıştı. Şimdi de yakın zamanda geliştirilen ve özel sektör ile kamu iş birliğine güzel bir örnek teşkil eden ‘Anahtar Teslim Kentsel Dönüşüm Projesi’ ile bütünsel bir yeşil tadilat dönemine girmeye hazırlanan Türk gayrimenkul sektöründen ve projenin uzun vadedeki hedeflerinden bahsetmek istiyorum.
Aslında Anahtar Teslim Kentsel Dönüşüm Projesi’nin temelleri, Türkiye’nin 1999 yılındaki depremde yaşadığı büyük kayıp ve yıkımlarından sonra dayanıksız binaların, sağlıklı binalara dönüştürülmesi fikrine dayanıyor. Devlet, Türkiye’de yapılması gereken kentsel dönüşümle ilgili ilk adımı 2005 yılında atmış olsa da 2011 Van depreminde yaşanan yıkımlar daha geniş kapsamlı bir kentsel dönüşüme ihtiyaç duyulduğunu bir kez daha hatırlattı. Depremlerde yaşanan yıkıntılarla birlikte nüfus giderek artmakta ve çarpık kentleşme devam etmekteydi. Bu sebeplerden ötürü devlet, 2012 yılının başlarında yepyeni bir kentsel dönüşüm programı geliştirdi ve ülke genelinde bütünsel bir kentsel dönüşüm için kritik süreci başlattı.
2012 yılında 6306 sayılı Kanunla şekillenen yeni kentsel dönüşüm programının üç önemli segmenti bulunuyordu;
- Dönüşümün bakanlık liderliğinde belediyelerce yerinde uygulanmasıyla
- Binada yaşayanların 2/3’ü gibi nitelikli bir çoğunlukla karar alınmasıyla
- Teşvik için uygulanan vergi ve harç muafiyetiyle
Devletin kentsel dönüşüm için verdiği bu destek ve teşvikler, konut sektöründeki etkilerini çok hızlı bir şekilde göstermeye başladı. Ancak Türkiye’de yenilenmesi gereken yaklaşık 4 milyon binanın var olması ve bu binaların yaklaşık yarısının İstanbul’da yer alması bütünsel bir kentsel dönüşüm için yapılan teşviklerin daha da güçlendirilmesi gerektiğini ortaya çıkardı. İnşaat şirketlerinin imar artışı veya kendilerine düşecek ilave kat olmadığı için yapımını üstlenmeyi tercih etmedikleri binaların kentsel dönüşümünde, maliklerin binalarını yaptırmaları için gereken finansman ve koordinasyonun banka desteğiyle sağlanmasıyla daha sağlıklı ve başarılı bir dönüşüm mümkün olacağını düşünen devlet, STK ve özel sektör bir araya gelerek, Türkiye’de yeni bir yeşil tadilat sürecini başlatma kararı aldı ve ‘Anahtar Teslim Kentsel Dönüşüm Projesi’ ortaya çıktı.
Projenin ortaya çıkmasıyla birlikte en çok sorulan sorular, bu sürece kimlerin dahil olabileceği, bina sahiplerine ve yapımcılara ne tür avantajlar getireceği ve başarıyla hayata geçirildiği takdirde ülke olarak neler kazanacağımız yönünde. Ben de bu soruları genel hatlarıyla değerlendirerek, sizlerle görüşlerimi paylaşmak isterim.
Öncelikle, proje’nin yapımcılara sunacağı avantajları kısaca özetleyecek olursam; yapımcılar başlama ve bitiş tarihi belli olan, ödeneği banka destekli ve İNDER üyesi firmalar tarafından yapılacak projelere imza atma imkanı bulabilecekler. Bina sahiplerinin dönüşüm projesine karar vermesinden sonra atacakları ilk adım banka kredisi desteği ve mülkünü güvenle emanet edeceği yapımcı arayışı olacak. Bina sahipleri yapımcı seçimlerini iki yoldan yapabiliyor. İlki; kendilerinin tercih ettiği bir yapımcıyı İNDER kriterlerine uygunluğunu tetkik ettirerek, projeyi o müteahhitle yürütebilirler. İkinci seçenekte ise, İNDER üyesi bir müteahhit talep ederek, dönüşüm sürecini bu müteahhitle başlatabilirler.
Yukarıda bahsettiğim avantajlar dolayısıyla da kentsel dönüşüm sürecine dahil olan yapımcılar, eski binalarını tadil ettirmek isteyen bina sahipleriyle bir araya gelecek ve kazan-kazan durumunun bir tarafında yer alacaklar. Yani proje hem yapımcıların doğru ve garantili projelerde yer almasına hem de mülk sahiplerinin evlerini, güvenebilecekleri yapımcılara emanet etmelerine vesile olacak.
Peki projenin sektöre ve Türkiye’nin kentsel dönüşüm hamlesine sunacağı katma değer nedir?
Anahtar Teslim Kentsel Dönüşüm Projesi’nin pilot ili olan İstanbul’da İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin diğer illerde de başka STK’ların katkılarıyla sürdürülecek. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı desteğiyle hayata geçirilen projenin amacı; bütün Türkiye’ye yayılan planlı ve bütünsel bir kentsel dönüşüm başarmak.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yaptığı açıklamalara göre, Türkiye’de mevcut durumda yaklaşık 18 milyon konut stoku bulunmakta olup bunun 14 milyonunun (%78) afet riski altında olduğu düşünülmektedir. Kentsel dönüşüm hamlesi ile 6.7 milyon konutun (toplam stokun %37si) gelecek 20 yılda yenilenmesi hedeflenmektedir. Başka bir deyişle yılda ortalama 334.000 konut yıkılıp yeniden yapılacaktır ve 20 yılda yaklaşık toplam 465 milyar dolar kaynak ihtiyacına neden olacaktır. Dolayısı ile Anahtar Teslim Kentsel Dönüşüm Projesi ile, “Yeşil ve Sürdürülebilir” binalar inşa edilebilmesi de desteklenebilecek. Zira yenilenmesi beklenen 6.7 milyon konutun tamamının yeşil ve enerji verimli olması durumunda 2023 yılına kadar ülkemizde yaklaşık toplam 25 milyar $ enerji ve su tasarrufu yapılabilecektir.
