Bir gayrimenkul, kaç aylık brüt kira geliriyle kendisini amorti ediyorsa, o rakama kira çarpanı denir. Gayrimenkulü satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanıdır. Amaç, alınan gayrimenkulün maliyetini ve ne kadar sürede yatırımın kazanca döneceğini öğrenebilmektir.
Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?
Örneğin, 150 bin liralık bir konutun, aylık 650 liraya kiraya verildiğini düşünecek olursak, bu durumda kira çarpanı şu şekilde hesaplanır: Gayrimenkulün satın alma değeri/aylık kira: 150 bin lira/650 lira Çıkan sonuç 230 çıkıyor. Bu da gayrimenkulün kira çarpanının 230 olduğunu gösteriyor, yani konut kendini 19 yıl 2 ayda amorti etmekte.
İstanbul'da 200 ile 300 Değişen Kira Çarpanı Lüks Konutlarda 400,500
Emlak uzmanları, kira çarpanı için 120 ay (10 yıl) veya 180 ayın ideal olduğunu düşünüyorlar. İstanbul'da banka kredisine uygun konutlarda aylık kira çarpanı 200 ile 300 arasında değişiyor. Lüks konutlarda ise çarpan 300, 400 veya 500'ü geçiyor. Türkiye'nin Eurobond faiz oranları yıllık yüzde 5,5. Buna göre İstanbul ve Türkiye'nin fiyat açısından kira çarpanı 18 yıl civarında olmalı. Yani 12 ile çarparsak 216 sayısı elde ediliyor. Türkiye'nin ve dünyanın dört bir tarafından İstanbul'a gelen ve gelecek olan talepler ve insanların bunu bir değer olarak görmesi kira çarpanının 250'yi geçip 300'lere dayanmasına sebep oluyor. Bu anlamda İstanbul'da çoğu semtinde kirada oturmak nispeten daha mantıklı gibi görünüyor olabilir.
İl ve İlçelerde Kira Çarpanı
2015 Emlak Endeksi verilerine göre, İstanbul'da konutların geri dönüş süresi ortalama bir yıl uzadı. 2014 yılı boyunca 13 yıl ortalamasında seyreden süre Ocak 2015 itibariyle 14 yıla çıktı.
İlçelere göre bakıldığında ise Ataşehir'de 20 yıl, Bağcılar'da 14 yıl, Beyoğlu'nda 16 yıl, Esenyurt'ta 14 yıl, Eyüp'te 13 yıl, Kadıköy'de 30 yıl ve Ümraniye'de 19 yıl geri dönüş süresi var.
Başakşehir amorti süresinin kısalmasıyla dikkat çeken ilçelerde biri. 2014 yılında 20 yıl olan süre 18 yıla inmiş durumda. Beykoz'da ise geri dönüş süresi 25 yıl.
Diğer illerdeki duruma bakacak olursak, Ankara'da bir evin geri dönüş süresi 16 yıl, İzmir'de bu süre 18 yıl, Antalya'da 15 yıl, Bursa'da 17 yıldır.
