Emlakjet, Endeksa veri gücüyle hazırladığı araştırmada üniversite şehirlerindeki kira piyasasını mercek altına aldı. Haziran 2026 verilerine dayanan çalışma, üniversite öğrencilerinin yoğun olarak yaşadığı 15 ilde ortalama konut kiralarını, öğrencilerin en fazla tercih ettiği 1+1 daire segmentini ve yatırım geri dönüş sürelerini karşılaştırmalı olarak analiz etti. Araştırmaya göre İstanbul, 43 bin TL’yi aşan ortalama kira bedeliyle öğrenciler açısından en pahalı şehir olmayı sürdürürken, Ankara ve İzmir’de de ortalama kiralar 30 bin TL eşiğini geçti. Çalışma ayrıca, nominal kira artışlarının devam etmesine rağmen birçok üniversite kentinde kira artış hızının enflasyonun gerisinde kaldığını ve reel bazda piyasada belirgin bir dengelenme sürecinin yaşandığını ortaya koydu.
Haziran 2026 verileri esas alınarak hazırlanan araştırmada, yıllık yüzde 32,4 seviyesindeki enflasyon dikkate alındığında birçok şehirde reel kira artışının negatif bölgede kaldığı görüldü. Bu tablo, son yıllarda yüksek enflasyonun etkisiyle hızla yükselen kira piyasasında artış ivmesinin yavaşlamaya başladığına işaret ederken, öğrencilerin yoğun olarak tercih ettiği şehirlerde barınma maliyetlerinin ise yüksek seviyelerini koruduğunu gösterdi.
İstanbul Zirvedeki Yerini Koruyor
Öğrenciler için en yüksek kira maliyeti bu yıl da İstanbul’da görüldü. Kentte ortalama konut kirası 43 bin 44 TL’ye ulaşırken, İstanbul’u 32 bin 172 TL ile Ankara ve 31 bin 757 TL ile İzmir takip etti. Antalya’da ortalama kira 27 bin 317 TL, Çanakkale’de ise 26 bin 839 TL olarak hesaplandı. Böylece üniversite öğrencilerinin yoğun olarak tercih ettiği şehirlerde en yüksek kira ortalamalarına sahip ilk beş il İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Çanakkale oldu.
Bu şehirlerde eğitim görecek öğrenciler için konut giderleri, yaşam maliyetlerinin en büyük kalemlerinden biri olmayı sürdürürken, özellikle büyükşehirlerde kira seviyelerinin aile bütçeleri üzerindeki baskısını koruduğu görüldü. Buna karşılık Eskişehir, Kayseri ve Erzurum gibi şehirler 20 bin TL’nin altında veya hemen üzerinde seyreden ortalama kira bedelleriyle öğrenci bütçesi açısından görece daha erişilebilir alternatifler olarak öne çıktı. Ancak bu şehirlerde de son yıllardaki artışlar dikkate alındığında barınma maliyetlerinin geçmiş dönemlere kıyasla belirgin şekilde yükseldiği görülüyor.
1+1 Dairelerde Talep Fiyatları Yukarı Taşıyor
Araştırma, öğrencilerin en yoğun talep gösterdiği 1+1 daire segmentindeki hareketliliğin sürdüğünü ortaya koydu. Tek kişilik yaşam eğiliminin yaygınlaşması, paylaşımlı konut tercihindeki azalma ve üniversite öğrencilerinin küçük metrekareli konutlara yönelmesi bu segmentte fiyatların genel piyasanın üzerinde seyretmeye devam etmesine neden oluyor.
İstanbul’da 1+1 dairelerin ortalama aylık kirası 35 bin 300 TL’ye yükselirken, Ankara’da 28 bin 400 TL, İzmir’de 23 bin 169 TL ve Antalya’da 22 bin 493 TL seviyesine ulaştı. Özellikle merkezi kampüslere yakın bölgelerde arzın sınırlı kalması ve talebin yüksek seyretmesi nedeniyle küçük metrekareli konutlarda fiyatların daha dirençli olduğu görülüyor. Araştırma, öğrenci nüfusunun yoğun olduğu ilçelerde yeni eğitim dönemine yaklaşılmasıyla birlikte bu segmentte hareketliliğin yeniden hız kazanabileceğine de işaret ediyor.
Kira Artışında Trabzon ve Kayseri Öne Çıktı
Şehirler bazında kira artış hızları incelendiğinde Trabzon dikkat çeken iller arasında yer aldı. Kentte ortalama kiralar son bir yılda nominal olarak yüzde 26,7 artarken, 1+1 dairelerde artış oranı yüzde 40,3’e ulaştı. Kayseri ise yüzde 41’lik yıllık artışla 1+1 segmentinde en yüksek yükselişi kaydeden şehir oldu. İstanbul’da da 1+1 kiralarının yıllık yüzde 39 artması, öğrenci konutlarına yönelik talebin güçlü seyrini koruduğunu ortaya koydu.
Bu veriler, üniversite öğrencilerinin yoğun olarak tercih ettiği küçük metrekareli konutların genel kira piyasasından daha dinamik bir fiyatlama sergilediğini gösterirken, özellikle öğrenci talebinin yüksek olduğu bölgelerde arz-talep dengesinin fiyatları yukarı yönlü desteklemeye devam ettiğine işaret ediyor.
Reel Kira Artışlarında Dengelenme Dikkat Çekiyor
Enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında ise kira piyasasında daha dengeli bir görünüm öne çıkıyor. Genel kira piyasasında yalnızca İstanbul yıllık yüzde 9,8 reel artış kaydederken, 1+1 segmentinde Kayseri ve Trabzon enflasyonun üzerinde performans gösteren şehirler olarak öne çıktı. Antalya, Ankara, İzmir, Bursa, Eskişehir ve diğer birçok üniversite kentinde ise kira artışları enflasyonun altında kaldı.
Araştırmaya göre bu tablo, son iki yılda yaşanan sert fiyat yükselişlerinin ardından kira piyasasında normalleşme eğiliminin güç kazandığını gösteriyor. Nominal fiyatlar yükselmeye devam etse de artış hızının enflasyonun altında kalması, reel bazda kiraların daha sınırlı bir seyir izlediğine işaret ediyor.
Yatırımcı Açısından Öne Çıkan Şehirler
Araştırma, öğrenci şehirlerinin yatırım potansiyeline ilişkin de dikkat çekici sonuçlar ortaya koydu. Ortalama konutlarda amortisman süresi İstanbul’da 11,7 yıl, Ankara’da 11,2 yıl, Eskişehir’de 12,9 yıl ve İzmir’de 13,8 yıl olarak hesaplandı. Bu süreler, kira gelirleri dikkate alındığında yatırımın geri dönüş hızına ilişkin önemli göstergeler arasında yer alıyor.
Öğrenci konutlarının yoğun olduğu 1+1 segmentinde ise Sakarya 10,2 yıllık geri dönüş süresiyle listenin başında yer alırken, İstanbul 11,1 yıllık amortisman süresiyle yatırımcı açısından cazibesini korudu. Araştırma, öğrenci nüfusunun yüksek olduğu şehirlerde küçük metrekareli konutların hem kiralama talebinin sürekliliği hem de yatırımın geri dönüş performansı bakımından öne çıktığını ortaya koydu.
Verileri değerlendiren Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, üniversite tercih döneminin kira piyasasında her yıl olduğu gibi bu yıl da belirleyici rol oynadığını söyledi.
Öğüt, “Üniversite tercih dönemleri, öğrenci nüfusunun yoğun olduğu şehirlerde konut piyasasının yönünü belirleyen en önemli dönemlerden biri olmayı sürdürüyor. Haziran 2026 verileri, kira fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak enflasyondan arındırılmış verilere baktığımızda piyasada daha dengeli bir görünümün oluştuğunu gösteriyor. Buna karşın İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde barınma maliyetleri öğrenciler açısından önemli bir yük olmaya devam ediyor. Öğrenci talebinin yoğunlaştığı 1+1 daire segmenti hem kullanıcılar hem de yatırımcılar açısından önemini koruyor. Özellikle Sakarya ve İstanbul gibi şehirlerde yatırımın geri dönüş süreleri bu segmentin cazibesini destekliyor. Üniversite kayıt sürecinin başlamasıyla birlikte özellikle merkezi lokasyonlardaki küçük metrekareli konutlara yönelik talebin canlılığını korumasını bekliyoruz. Önümüzdeki dönemde fiyat hareketlerinin, son yıllardaki hızlı yükselişlerin ardından daha kontrollü bir seyir izleyeceğini öngörüyoruz.” dedi.
