Bu hafta veya en geç bayram öncesi TBMM’ye sunulması beklenen yeni Torba Yasa Teklifi’nin bayram sonrası görüşülerek temmuz başına kadar yasalaşması öngörülüyor. Teklifte gayrimenkule yönelik düzenlemeler dikkat çekiyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yapılan çalışmalardan biri de tapudaki devirlerde gerçek satış bedeline geçilmesiyle ilgili.
Ekonomim Gazetesi köşe yazarlarından Abdullah Tolu, bugün “Gayrimenkulde yeni vergi düzenlemelerine hazır mıyız?” başlıklı makalesinin bir bölümünde tapudaki devirlerde gerçek satış bedeline geçilmesiyle ilgili şunları söyledi:
“Gayrimenkullerin özellikle ikinci el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarına neden oluyor. Bu durum, herkesin bildiği ama herhangi bir önlem almadığı temel bir sorun. Bu sorunun artık çözüme kavuşturulması gerekiyordu. Çünkü, bu uygulama, hazinenin ciddi boyutlarda vergi kaybına ve sektörde de ciddi haksız rekabete neden oluyor.
Gayrimenkul sektörünün önemli STK’ları olan KONUTDER, GYODER ve İNDER, 2018’den bu yana tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesi, gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da yararlanılarak devlet tarafından belirlenmesi, tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmamasını talep ediyor. Bu sorun, aynı zamanda firmalar arasında ciddi haksız rekabete de neden oluyor.
Torba Yasa Teklifi ile, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve bu tutarlar üzerinden tapu harcı alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi veya ekspertiz raporlarından da yararlanılarak tapuda emsal satış bedelleri oluşturulması ve satış bedellerinin bu emsal bedellerin altında olmaması ile ilgili düzenleme yapılması öngörülüyor.
Her satış için ekspertiz raporu aranması aksamalara neden olabilir!
Yapılması düşünülen düzenleme, gayrimenkul sektörü açısından gerek kayıt dışılığı gerekse haksız rekabeti önleyecek önemli bir düzenleme. Ancak, her satış için ekspertiz raporu aranılması halinde, mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabilir. Bu da, satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara neden olabilir. Bu konunun iyi bir şekilde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde fayda var.
Şu an alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 olarak alınmakta olan tapu harcı, düzenleme hayata geçirildiği takdirde, artık gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden değil, tapu devrine esas gerçek satış bedeli üzerinden tahsil edilecek. Örneğin, gerçekte 30 milyon TL’ye satılan ancak tapuda emlak vergisi değeri olan 1 milyon TL üzerinden işlem yapılan gayrimenkul için, toplamda 40 Bin TL tapu harcı ödenirken, ilgili düzenleme yasalaştığı takdirde 1 milyon 200 bin TL tapu harcı ödenecek. Yeni tapu harcı tutarı öncekine göre oldukça yüksek. Bu nedenle, gerçek satış bedeline geçişle beraber, tapu harcı oranlarında da bir indirim yapılması gerektiğini düşünüyoruz.
Böyle bir konu aslında geçtiğimiz günlerde Merkez Bankası tarafından önerildi. Hemen belirtelim, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlardan, sahip oldukları birden sonraki taşınmazları için 2-3 kat emlak vergisi alınması şeklinde bir düzenleme yapılması oldukça zor. Hangi taşınmaz birinci taşınmaz sayılacak ya da hangi ildeki taşınmaz bu kapsamda olmayacak vb. Ayrıca, ödenecek emlak vergisi ve tapu harcı tutarlarının, özellikle konut ve iş yeri sahipleri tarafından kiralara yansıtılması halinde, bunun kira fiyatlarını artırması yani enflasyonist bir etkisi olacak.
Bize göre, taşınmaz satışında gerçek bedele geçişle beraber, emlak vergisi ve tapu harcının taşınmazların gerçek bedelleri üzerinden alınması şeklinde bir düzenleme yapılabilir. En mantıklı olanı da bu. Yalnız burada, gerçek satış bedeli üzerinden ödenecek emlak vergisi tutarlarının ciddi boyutta artacağı gözardı edilmemeli. Bu nedenle, gerçek satış bedeli uygulamasına geçişle beraber emlak vergisi oranlarında da indirim yapılması konusu gündeme gelebilir.”
