Türkiye genelinde konut satışları, özellikle ipotekli (banka kredisi ile) satılanlarda rekor düzeyde olmak üzere hızlı bir artışla geçen ay 130 bini aşarak şu ana kadarki en yüksek mayıs ayı sayısını gördü, ilk beş ay itibarıyla da 600 bin adede yaklaştı.
Sıkı para politikası kapsamındaki kredi kısıtlamaları ve aşırı yükselen faizlerin 2024’te konut satışlarını dibe indirmesinin baz etkisi ve aralıktan itibaren başlayan indirim sürecinde faizlerdeki kısmi gevşemenin ipotekli satışlardaki yüzde 100’e yaklaşan artışta payı bulunuyor. Yüksek mevduat faizi ve altından elde edilen getirinin konuta yönelmesi de diğer satışları artıran faktör oldu.
En yüksek mayıs ayı satışı
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre Türkiye genelinde konut satışları mayıs ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17,6 artışla 130 bin 25 adede yükseldi. Bunun şu ana kadarki en yüksek mayıs ayı satış sayısı olduğu belirlendi. Mayıstaki artışla banka kredisi ile satılan konut adedinin geçen yılın aynı ayına göre yüzde 95,9 artışla 19 bin 412 adede ulaşması etkili oldu. Toplam satışlarda en büyük bölümü oluşturan diğer satışların adedi ise mayıs aylarına göre yüzde 9,9 artışla 110 bin 613 adet oldu. Buna göre daha çok ikamet amaçlı alıcılara gerçekleşen ipotekli satışların toplam satışlarda geçen yıl mayısta yüzde 9 olan payı bu yıl aynı ayda yüzde 14,9’a yükseldi.
Banka kredisi kullanmadan yapılan satışları ise daha çok diğer yatırım araçlarından elde ettiği getirileri gayrimenkule yönelten tasarruf sahipleri ile konutu bir yatırım aracı olarak değerlendiren profesyonel yatırımcıların alımları artırıyor. Bu arada inşaat firmalarının iş yaptırdıkları taşeron firmalara alacakları karşılığı devrettiği konutlar da bu kapsamda yer alıyor.
Kredili satışlar beş ayda 90 bine yaklaştı
Ocak-mayıs döneminde satılan konut sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 25,4 artışla 584 bin 170 adede ulaştı. Bu artışta kredi ile satışlardaki canlanma etkili oldu. Diğer satışlar beş aylık dönemlere göre yüzde 17,7 artışla 495 bin 564 adet olurken, banka kredisi kullanarak satın alınanların sayısı yüzde 98,7’lik artışla 88 bin 606 adede ulaştı. Toplamda ipotekli satışların geçen yıl ilk beş ayda yüzde 9,6 olan payı, bu yıl yüzde 15,2’ye çıktı.
Mayıs ayında, Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 11,2 artarak 39 bin 546, ikinci el konut satışları da yüzde 20,6 artışla 90 bin 479 adet oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konutların payı mayıs ayları itibarıyla yüzde 32,2’den yüzde 30,4’e geriledi. Ocak-mayıs döneminde ilk el konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 17,7 artarak 174 bin 55, ikinci el satışlar yüzde 29 artışla 410 bin 115 adet olarak gerçekleşti. Beş aylık dönemlere göre ilk el satışların toplamdaki payı yüzde 31,8’den yüzde 29,8’e düştü.
Net kredi kullanımında altı satışlarda 1 kat artış yaşandı
Merkez Bankası verilerine göre bankacılık sektörünün 2023 sonunda 438 milyar 233 milyon lira olan konut kredisi hacmi izleyen beş ayda 8 milyar 671 milyon liralık net artışla Mayıs 2024 sonu itibarıyla 446 milyar 904 milyon liraya yükselmişti. 2024 sonunda 510 milyar 785,1 milyon liraya çıkan konut kredisi hacmi, bu yılın ilk beş ayında ise 64 milyar 256,5 milyon liralık artışla mayıs sonu itibarıyla 575 milyar 41,6 milyon lira oldu. Buna göre bankalar bu yıl ilk beş ayda geçen yılın aynı dönemindekinden yaklaşık 56 milyar lira daha fazla net konut kredisi kullandırdı.
Beş aylık dönemlere göre kullandırılan net konut kredisi miktarı yüzde 641,1 arttı, bu da kredi ile satılan konut adedini yaklaşık bir kat artırdı. Satın alınan ipotekli konut başına ortalama kredi kullanımı anılan dönemlere göre yüzde 273 artışla 194 bin 408 liradan 725 bin 194 liraya yükseldi. Konut başına ortalama kredi kullanım miktarındaki bu artış ise yaklaşık olarak konut fiyatlarında son bir yıldaki artıştan kaynaklanıyor.
Yüksek faizin baz etkisi İpotekli konut satışlarında bu yıl
rekor yaşanan artışta, 2023’ün ikinci yarısından itibaren uygulanan sıkı para politikası kapsamında getirilen kredi kısıtlamaları ve aşırı yükselen faizlerin 2024’te konut satışlarını dibe indirmesinin baz etkisi bulunuyor. Diğer satışlardaki mutedil artışta ise altından ve yüksek faiz sayesinde mevduattan elde edilen getirilerin konuta dönmesinin etkili olduğu tahmin ediliyor.
2023’ün mayıs ayında 30 bin adede yaklaşan ipotekli satışların adedi, yükselen konut kredisi faizleri ve kısıtlamaların etkisiyle kredi kullanımının iyice zorlaştığı 2024’ün aynı ayında 10 binin altına düşmüş, ilk beş aylık dönemlere göre de satışlar 108 bin adetten 44 bin dolayına gerilemişti. Merkez Bankası’nın aralık ayında başlattığı faiz indirim sürecinde kredi faizlerinin sınırlı da olsa düşüşe geçti ve düşüşün devam edeceği beklentisi oluştu, kısıtlamalarda da kısmen gevşeme yaşandı. 2023’ün haziran ayı başında yüzde 18 dolayında bulunan bankacılık sektörü ortalamasında konut kredisi yıllık basit faizi 2024’ün aynı döneminde yüzde 45’e yaklaşmıştı.
Söz konusu oran, faiz indirim süreci ile birlikte gerileyerek bu yıl ilk çeyrekte yüzde 39’lar düzeyine geriledi. Faizdeki düşüş eğilimi konut kredisi kullanımını artırdı, bu da satışlara yansıdı. Ancak mart ayında içeride siyasiyeler yönelik operasyonlar, nisanda kızışan küresel ticaret savaşları ve haziran başında patlak veren İran-İsrail savaşı ile artan belirsizlik bu gidişe kontra etki yarattı. 6 Haziran itibarıyla yeniden yüzde 43,6’ya yükselen konut kredisi faizlerinin izleyen dönemdeki seyri konut satışlarında da belirleyici olacak.
