Dünya ve Türkiye’de Genel Görünüm
2019 yılı üçüncü çeyreğinde de ilk altı aylık süreçte yaşanan ekonomik gelişmelerin devamı görülmüştür. Küresel olarak artan büyüme endişeleri ve buna karşı alınmaya çalışılan önlemler dikkat çekmiştir. Diğer yandan yaşanan ticaret savaşları ise küresel ekonomik dengesizlikleri artırmaktadır. IMF, Ekim ayında yayınladığı küresel ekonomik görünüm raporunda; büyüme tahminini ticaret savaşlarını gerekçe göstererek düşürmüştür. Kurum, 2019 yılı büyüme beklentisini yüzde 3.2’den yüzde 3’e, 2020 yılı için büyüme beklentisini yüzde 3.5’ten yüzde 3.4’e revize etmiştir. Gelişmiş ekonomiler için 2019 yılı büyüme beklentisi yüzde 1.9’dan yüzde 1.7’ye, 2019 yılı gelişen ekonomiler için büyüme beklentisini ise yüzde 4.1’den yüzde 3.9’a düşürmüştür. Küresel büyüme ve ticarette yaşanan yavaşlama eğilimi varlık fiyatlarında da aşağı yönlü beklentileri güçlendirmiştir. Benzer bir süreç gayrimenkul fiyatlarında da görülmeye başlanmıştır.
Diğer yandan Ortadoğu’dan Hong Kong’a kadar uzanan pek çok farklı coğrafyalarda artan jeopolitik risklerin ekonomi açısından da dikkatle izlenmesi gereklidir.
Küresel anlamda ise 2008’de krizin akut döneminde uygulanan para politikaları 2019 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar gündeme gelmiştir. Japon ve Avrupa Birliği Merkez Bankası’na durgunluk endişesi ile ABD Merkez Bankası da katılarak tedrici faiz indirimine gitmiştir. Gelişmiş ülkelerde yatırım ve tüketim için sağlanan parasal teşvikler özellikle sıfır veya eksi faiz politikası istenilen başarıya ulaşamamıştır. Gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise enflasyon politikalarına göre benzer uygulamalar yaparak ekonomik büyümeye daha çok dikkat eder duruma gelmişlerdir.
Küresel boyuttan ülkemize döndüğümüzde ise ekonomik olarak yaşanan dalgalanmaların (özellikle kur ve faiz bağlamında) etkilerinin giderek daha normalleştiği gözlenmektedir. Bu sürece bağlı olarak enflasyon, cari açık gibi makroekonomik değişkenlerde de iyileşme eğilimi sürmektedir. Büyümede görülen negatif trendin ise giderek küçüldüğü son çeyrek de göz önüne alındığında yılı pozitif bir rakamla kapamamız mümkün görülmektedir. IMF Türkiye ekonomisi için 2019 yılı büyüme tahminini Nisan tahmini olan eksi yüzde 2.5’ten yüzde 0.2’ye revize ederken, 2020 yılı büyüme tahmini yüzde 2.5’ten yüzde 3’e yükseltmiştir.
Büyüme patikasının normalleşmeye başlamış olması ile 2020’de bu eğilimin daha da güçlenmesi söz konusu olabilecektir. Diğer yandan büyümenin inşaat sektöründe yaratacağı pozitif etki sektörü de olumlu olarak etkilemesi beklenmelidir. Diğer yandan küresel büyümede yaşanan sorunlardan kurtulmak için gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ülkeler merkez bankaları daha gevşek para politikaları uygulamaya başlamış ve faiz oranlarında düşüşler görülmüştür. Benzer bir süreç TCMB tarafından da hayata geçirilmekte olup düşen politika faizlerinin konut faizlerini de aşağıya çekmesi hem tüketici hem de üretici açısından canlılığı artırmaya başlamıştır.
Geçtiğimiz 20 yıl boyunca, Türkiye’de inşaat sektörü ekonominin büyümesine paralel bir genişleme yaşamıştır. Dünya ölçeği ve ülkemizin potansiyeline bakıldığında ise inşaat sektörünün uygun konjonktürde daha fazla büyüme olanağı bulunmaktadır.
Gayrimenkul ve Konut Sektörünün Değerlendirilmesi
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde ‘inşaat’, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.
Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/ boşanma, taşınma, yurt içi göçler ile yurt dışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre fazlalaşıp azalabilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2014 yılında konut satışları 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 adet olarak gerçekleşmiştir. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 âdete ulaşırken, 2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur.
2019 yılının dokuz aylık süresinde gerçekleşen rakamlar bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterse de konjonktür düşünüldüğünde gerçekleşmelerin normal olduğu ifade edilebilir. Söz konusu süre zarfında satılan konut sayısı 865.473 adet olarak gerçekleşmiştir. Ağustos ve Eylül ayları itibarı ile özellikle kamu bankalarının konut kredi faizlerinde yaptığı indirimler ipotekli satışlar üzerinde olumlu etki yaratmıştır, eğilimin yıl sonuna kadar sürmesi düşünülebilir.
Yabancıya Konut Satışı Artıyor
2012 yılında yapılan ‘yabancı uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerinde de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştır. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alması ile ilgili yapılan bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ile zirve yapmış görünmektedir.
2011 ile 2018 yılları arasında yabancı uyruklu yatırımcılar edindikleri taşınmazlar ile ülkemize yaklaşık 29 milyar dolarlık döviz kazandırmışlardır. 2015 yılında 22.830 yabancı taşınmaz alırken 2016 yılında rakam 18.189 olmuş 2017 yılında artan ilgiyle birlikte tekrar 22.234 kişiye çıkan rakam 2018 yılında hızlı bir şekilde yükselerek 39.663 kişi olmuştur. Benzer artış eğilimi 2019 yılının dokuz aylık bölümünde de sürmüştür. 2019 yılı ilk dokuz ayında 31.925 adet konutun yabancı uyruklu kişilere satıldığı görülmektedir.
Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerinde ‘sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi’ kavramlarına ağırlık vermeleri yerinde olacaktır. 2020 yılında sektörün 2019 yılına göre daha canlı bir eğilim göstermesi beklenebilir.
