Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) mayıs ayı Konut Fiyat Endeksi verileri geçtiğimiz günlerde yayımlandı. Verilerde dikkatimi çeken nokta, yıllık artış oranından çok fiyat artış hızındaki yavaşlamanın sürmesi oldu. Çünkü son aylardaki satış rakamları piyasada belirgin bir hareketliliğe işaret ediyor. Hatta birçok kişi gibi ben de satış adetlerindeki artışın fiyatları yeniden hızlandırmasını bekliyordum. Ancak görünen tablo pek de öyle değil.
Mayıs verilerine göre konut fiyatları nominal olarak yüzde 24,5 arttı. Buna karşın aynı dönemde reel olarak yüzde 6,1 geriledi. Üstelik bu artık geçici bir veri hareketi olmaktan çıktı. Şubat 2024’te başlayan reel gerileme, son 28 ayın 27’sinde devam etti; tek istisna geçen kasım ayı oldu. Başka bir ifadeyle, iki yılı aşkın süredir konut fiyatları etiket bazında artsa da enflasyonun gerisinde kalıyor.
İlk bakışta bu durum çelişkili görünebilir: Satışlar artıyorsa fiyatlar neden aynı hızda yükselmiyor? Bunun cevabı, satışların arkasındaki talebin niteliğinde yatıyor. Bugünkü hareketliliğin önemli bir kısmı yeni talep değil; ertelenmiş talebin piyasaya geri dönüşü olabilir.
2023 ve 2024’te yüksek faizler, ekonomik belirsizlik ve finansmana erişimdeki zorluklar nedeniyle birçok hane konut alımını ertelemişti. Şimdi bu talebin bir bölümü yeniden piyasaya dönüyor. Kiralardaki yükseliş de bazı kesimler için ev sahibi olmayı yeniden cazip hale getiriyor. Özellikle büyük şehirlerde kira ile kredi taksiti arasındaki denge yeniden tartışılıyor. Talep var, ancak bu talebin yapısı 2020 ve 2021’deki kredi destekli dalgadan oldukça farklı. Fiyat ile satış arasındaki bağ da tam bu noktada zayıflıyor.
İşlemlerin büyük bölümü hâlâ nakit alıcılardan geliyor. TÜİK verilerine göre konut satışlarının yaklaşık dörtte üçü ipotek kullanılmadan gerçekleşiyor. Konut kredisi faizleri yüksek kaldıkça geniş kitlelerin finansmana erişimi sınırlı oluyor. Bu nedenle satış adetleri artsa bile, bu hareket fiyatları geçmiş dönemlerde olduğu kadar yukarı taşımıyor. Kısacası, işlem hacmi ile fiyat artışı arasındaki ilişki zayıflamış durumda.
Burada sık yapılan bir hataya da değinmek gerekiyor. Kamuoyunda sıkça “konut fiyatları düşüyor” deniyor. Oysa veriler bunu söylemiyor. Nominal fiyatlar düşmüyor; etiket fiyatları artmaya devam ediyor. Ancak genel fiyat düzeyi daha hızlı yükseldiği için konut enflasyonun gerisinde kalıyor. Reel düşüş dediğimiz durum tam olarak bundan kaynaklanıyor. Bu ayrım önemli, çünkü nominal ve reel kavramlarını karıştırmak yanlış sonuçlara yol açıyor.
Ben son dönemdeki bu tabloyu, uzun süren hızlı yükselişin ardından gelen bir dengelenme süreci olarak görüyorum. 2020 sonrasında düşük faiz, yüksek enflasyon beklentisi, alternatif yatırım araçlarındaki belirsizlik ve konutun güvenli liman olarak görülmesi fiyatları çok hızlı yükseltmişti. Bazı bölgelerde artışlar, hane gelirlerinin, kiraların ve ekonomik büyümenin oldukça üzerine çıktı. Bugün piyasa, o sert yükselişin ardından yeni bir denge arıyor.
Şunu da eklemek gerekiyor: Nominal artış hızı yavaşlasa da reel kayıp derinleşiyor. Mayıstaki yüzde 6,1’lik reel gerileme, Ocak 2025’ten bu yana görülen en sert düşüş oldu. Yani dengelenme süreci henüz tamamlanmış değil.
Bu tabloda arz tarafı da önemli bir unsur. Son yıllarda yeni konut üretimi belirgin şekilde yavaşladı. Arsa maliyetleri yükseldi, finansman giderleri arttı; geliştiriciler açısından proje üretmek eskisine göre çok daha zor hale geldi. Bu nedenle kısa vadede reel fiyatlar zayıf görünse bile, uzun vadede arz tarafını dikkatle izlemek gerekiyor. Çünkü Türkiye’de konut ihtiyacı ortadan kalkmış değil.
Nüfus artıyor, hane sayısı yükseliyor, kentsel dönüşüm ihtiyacı devam ediyor ve büyük şehirlerde nitelikli konut arzı hâlâ sınırlı. Bu nedenle bugünkü reel düzeltmeyi kalıcı bir değer kaybı olarak okumayı doğru bulmuyorum.
Önümüzdeki dönemde faizlerde belirgin bir gerileme görülmedikçe, konut fiyatlarında yeniden yüksek çift haneli reel artış beklemiyorum. Satış adetlerinde canlılık sürse bile, finansman koşulları iyileşmeden bu hareketin fiyatlara aynı ölçüde yansıması kolay görünmüyor. Buna karşılık enflasyondaki düşüş hızlanır ve kredi faizlerinde daha belirgin bir normalleşme görülürse, reel fiyatlardaki kayıp da kademeli olarak sona erebilir.
(Prof. Dr. Ali Hepşen’in Dünya Gazetesi’nde yayınlanan “Konut fiyatları düşüyor mu yoksa denge mi aranıyor?” başlıklı makalesinden alıntıdır)
