Bir gün Hoca, komşusundan bir kazan ister, işini bitirince kazanın içine küçük bir tencere koyup iade eder.
Kazan sahibi tencereyi görünce: Bu nedir, diye sorar.
Hoca cevap verir: Müjde! Kazanınız doğurdu.
Bu haber komşusunun hoşuna gider. “Pekâlâ!” diyerek tencereyi kabullenir.
Bundan sonrasını hepimiz biliyoruz.
Gayrimenkul pazarında bir konutu başkasına bedel karşılığında vermeye Satış diyoruz. Konut piyasasında Satış işlemi Tapu Devir İşlemi ile son bulmaktadır. Tapu Devri yapılan her işlem; devir tarihinde tapu kadastro kayıtları ve TÜİK istatistiklerine yansımaktadır. TÜİK İstatistik ve veri alt yapısı 2013 yılı ile birlikte aylık ve yıllık olarak düzenli hazırlanmakta, kamuoyu ile paylaşılmaktadır.
Konut Satış İstatistikleri 1. El ve 2. El olarak ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Her iki pazarda Satış işleminin olabilmesi için satılacak konuta, ticari dille Stok ihtiyacı vardır.
Birinci El Konut Satış Stok Yapısı : Projelerde ve İnşaatlarda üretilen konutların, üretimlerinin herhangi bir aşamasından, teslim aşamasına kadar satış vaadi sözleşmesi ile satılmasıdır. Birinci El’ de satışların ağırlığı proje aşamasında sözleşmeye dayalı olduğu için Tapu Devir İşlemleri ağırlıklı olarak konut teslim ve/veya vadeli ödeme planında borç bitimi ile gerçekleşmektedir. Kısaca bu bir ticari faaliyet olup, BİRİNCİ EL SATIŞ SÜREÇLERİNİN AĞIRLIĞI “ GEÇMİŞ ZAMANLI “ VERİLERDEN OLUŞMAKTADIR.
İkinci El Konut Satış Stok Yapısı : Birey ve/veya Kurumların Birinci El ve/veya İkinci El’ den satın aldıkları konutları tekrar başkasına devir etmeleridir. Stok yapılarının ağırlığı Birinci el pazarına bağlı olmaktadır. İkinci el pazarında 5 yıl içinde satın alma / satma, devir değerlerinde; yeniden değerleme dışı farklılıklar olduğu takdirde ticari faaliyet kapsamında değerlendirme yapılmaktadır. İKİNCİ EL SATIŞLAR “ EŞ ZAMANLI “ VERİLERDEN OLUŞMAKTADIR.
TÜİK VE İLGİLİ KURUMLARA, “ RAPORLAMA ŞEKLİNİN “ AŞAĞIDAKİ REFERANSLARA GÖRE YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNİ ÖNERİYORUM:
1.EL KONUT SATIŞLARI :
- El satışları ağırlığı sözleşme ile geçmiş zamanlıdır.
- El satışları ticari bir faaliyetdir.
- El satışları İnşaat ekonomi verileridir.
- El sözleşmeli satış verileri, satışı yapan firmalar tarafından paylaşılmadığı için tapu devrine bağlı değerlendirilmek zorundadır.
Bu doğrultuda aylık ve yıllık olarak raporlanacak, sunulacak “ SATIŞ VERİSİ “ sadece aşağıdaki şekilde 1.el satışların tapuya yansımalarıdır.
2.EL TAPU DEVİRLERİ :
- El satışları tapu devrine bağlı eş zamanlıdır.
- El satışlarının ağırlığı ticari bir faaliyet değildir.
- El satışları ağırlıklı Bireyler arasıdır.
- El satış stokları 1.el ve 2.el’de yapılan işlemlerin mükerreridir.
Bu doğrultuda aylık ve yıllık olarak raporlanacak, sunulacak “ TAPU DEVİR VERİSİ “ sadece aşağıdaki şekilde 2.el tapu devirleridir.
TÜRKİYE GENEL TAPU DEVİR ADETİ : Satış şekli veya sürecine bakılmaksızın 1. ve 2. El Tapu Devir adetleri toplamıdır.
MÜKERRER TAPU DEVİR SAYISINA DİKKAT EDİLMELİDİR !…
Ortaya çıkan tablonun özeti; 1 konutun defalarca alınıp/satıldığı – alım/satım süreçlerinde mal sahipliği süresinin kısalığı gerçeğidir.
Son 12 yıl 10 ayda 1. El’den satın alınan konutların tamamı 2.el’ de satılmış olsa; Satışı gerçekleşen toplam 6.776.840 konut adeti, ikinci elde tapu işlemi yapılan 10.783.923 adet tapu devrini karşılamaktadır.
Bu durum, öncelikli olarak sayısal olarak yetersiz kalan 4.007.083 adetin mükerrer tapu işlemlerinden kaynaklandığını gösterebilir.
Bu tabloda, üzerinde durulması gereken konu 1. el’ den satın alınanların tamamının tekrar satıldığı bir durumu ifade eder ki 1. el pazarının sadece yatırım döngüsü ile işlediği sonucunu doğurur.
Bu yüzden 1. ve 2. El’ den alınan; ayni tapunun gördüğü devirler / el değiştirmeler yani tapu işlem istatistik verileri Tapu tarafından analize, değerlendirmeye konu olmalıdır.
12 YIL 10 AY’DA ORTAYA ÇIKAN DURUMUN 2019 YILINDAN BERİ, YIL BAZINDA HER YIL YAŞANDIĞINI BU YILLARDA 1.EL’ İN 2.EL’İ KARŞILAYAMADIĞI GÖZLENMEKTEDİR.
