Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Haziran 2026 Konut Değer Raporu, konut piyasasında fiyat artışlarının nominal olarak sürdüğünü, ancak enflasyon etkisinden arındırıldığında reel kayıpların devam ettiğini ortaya koydu. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 118 bin TL’ye yükselirken, yıllık reel fiyat değişimi eksi bölgede kalmaya devam etti. Buna karşın aylık bazda reel değişimin yüzde -0,2 seviyesine gerilemesi, fiyatlardaki reel düşüşün hız kestiğine ve piyasanın dengelenme sürecine yaklaştığına işaret etti.
Türkiye’nin emlak karar platformu Emlakjet tarafından, Endeksa’nın geniş veri havuzu kullanılarak hazırlanan Haziran 2026 Konut Değer Raporu, hem fiyat hareketlerini hem de yatırım göstergelerini ayrıntılı şekilde ortaya koydu. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 944 TL’ye, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 118 bin TL’ye ulaştı.
Son bir yılda konut metrekare fiyatları nominal olarak yüzde 22,3 artış gösterirken, aynı dönemde enflasyondan arındırılmış fiyatlar yüzde 7,6 geriledi. Böylece konut fiyatları Türk lirası bazında yükselişini sürdürmesine rağmen satın alma gücü dikkate alındığında geçen yılın aynı döneminin altında kaldı. Bu görünüm, son dönemde sıkı para politikası ve yüksek enflasyonun gayrimenkul fiyatları üzerindeki etkisinin sürdüğünü gösterdi.
Haziran ayında ise metrekare satış fiyatları bir önceki aya göre nominal olarak yüzde 1,1 yükseldi. Aylık reel değişim ise yüzde -0,2 seviyesinde gerçekleşerek önceki aylara kıyasla daha sınırlı bir gerilemeye işaret etti. Böylece yıllık bazda reel kayıplar devam ederken, aylık bazda fiyatların enflasyona yakın bir seyir izlediği görüldü. Bu tablo, konut piyasasında fiyatların yeni bir denge arayışına girdiğine yönelik sinyaller verdi.
Nominal Artışta Kocaeli Zirvede
Haziran ayında en fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında Kocaeli yüzde 28,8 ile ilk sırada yer aldı. Sanayi yatırımları, ulaşım projeleri ve İstanbul’a yakınlığıyla öne çıkan kentte fiyat artışlarının ülke ortalamasının üzerine çıktığı görüldü.
Kocaeli’ni yüzde 28,6 ile Denizli, yüzde 27,7 ile Ankara, yüzde 27,1 ile Elazığ ve yüzde 26,9 ile Antalya takip etti. Bu illerde hem konut talebinin canlı seyretmesi hem de yeni konut arzındaki sınırlılık fiyatların yükselmesinde etkili oldu.
Enflasyondan arındırılmış yıllık değişime bakıldığında ise incelenen 30 ilin tamamında fiyatların enflasyonun gerisinde kaldığı görüldü. Reel gerilemenin en sınırlı olduğu iller Kocaeli, Denizli, Ankara, Elazığ ve Antalya oldu. Reel fiyatlar Kocaeli’de yüzde 2,7, Denizli’de yüzde 2,9, Ankara’da yüzde 3,5, Elazığ’da yüzde 4 ve Antalya’da yüzde 4,1 geriledi.
Buna karşılık yıllık reel değer kaybının en yüksek olduğu iller yüzde 16,5 ile Aydın, yüzde 14,4 ile Hatay, yüzde 13,9 ile Tekirdağ, yüzde 13,4 ile Şanlıurfa ve yüzde 12,4 ile Balıkesir olarak sıralandı. Bu illerde nominal fiyat artışları devam etmesine rağmen yüksek enflasyon nedeniyle reel değer kaybı belirgin şekilde hissedildi.
Büyükşehirlerde En Güçlü Performans Ankara’dan
Türkiye’nin nüfus bakımından en büyük beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 27,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Başkentte son dönemde artan nüfus, kamu ve özel sektör yatırımları ile yeni konut talebi fiyatların ülke ortalamasının üzerinde yükselmesini sağladı.
Ankara’yı yüzde 26,9 ile Antalya, yüzde 25,1 ile İstanbul, yüzde 21,7 ile Bursa ve yüzde 19,7 ile İzmir takip etti.
Reel fiyat değişimine bakıldığında ise beş büyük ilin tamamında gerileme yaşandı. Reel fiyatlar Ankara’da yüzde 3,5, Antalya’da yüzde 4,1, İstanbul’da yüzde 5,5, Bursa’da yüzde 8 ve İzmir’de yüzde 9,5 düştü.
Haziran 2026 itibarıyla ortalama konut metrekare satış fiyatı İstanbul’da 63 bin 788 TL, Antalya’da 55 bin 264 TL, İzmir’de 52 bin 677 TL, Ankara’da 37 bin 787 TL ve Bursa’da 35 bin 492 TL olarak hesaplandı.
Ortalama konut satış fiyatları ise İstanbul’da 7 milyon 16 bin 680 TL, İzmir’de 6 milyon 321 bin 240 TL, Antalya’da 6 milyon 79 bin 40 TL, Ankara’da 4 milyon 912 bin 310 TL ve Bursa’da 4 milyon 613 bin 960 TL seviyesinde gerçekleşti.
Metrekare Fiyatında Muğla Açık Ara Lider
Türkiye genelinde metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 85 bin 182 TL ile Muğla’da kaydedildi. Muğla’yı 63 bin 788 TL ile İstanbul, 55 bin 264 TL ile Antalya, 52 bin 677 TL ile İzmir ve 52 bin 634 TL ile Çanakkale izledi.
Ortalama konut satış fiyatlarında ise Muğla 11 milyon 73 bin 660 TL ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’da ortalama konut fiyatı 7 milyon 16 bin 680 TL olurken, Aydın’da 6 milyon 782 bin 130 TL, İzmir’de 6 milyon 321 bin 240 TL ve Çanakkale’de 6 milyon 316 bin 80 TL olarak hesaplandı.
Veriler, özellikle Muğla ve Ege kıyılarındaki illerde yazlık konut talebi, sınırlı arsa arzı ve yüksek yatırım ilgisinin fiyatları Türkiye ortalamasının belirgin şekilde üzerine taşıdığını ortaya koydu. Sahil kentlerinde fiyat artışları sürerken yatırımın geri dönüş süresi de diğer bölgelere göre daha uzun seyrediyor.
Konutun Geri Dönüş Süresi Ortalama 13 Yıl
Rapora göre konut yatırımının kira geliriyle kendini amorti etme süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak hesaplandı. Bu süre, yatırımcıların satın alma maliyetini yalnızca kira geliriyle geri kazanması için gereken ortalama zamanı ifade ediyor.
Haziran ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 18 yıl ile Muğla’da görüldü. Muğla’yı 17 yıl ile Balıkesir, Aydın ve Elazığ, 16 yıl ile Antalya izledi.
İstanbul ve Tekirdağ’da geri dönüş süresi 12 yıl olurken, Ankara ve Şanlıurfa’da 11 yıl olarak hesaplandı. Veriler, özellikle sahil kentlerinde satış fiyatlarının kira artışlarının üzerinde yükselmesi nedeniyle yatırımın geri dönüş süresinin uzadığını gösterdi.
Haziranda Satışlar Güçlü Arttı
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre haziran ayında Türkiye genelinde 129 bin 979 konut satıldı. Böylece konut satışları mayıs ayına göre yüzde 39,3, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 15,8 arttı.
İlk el konut satışları yıllık bazda yüzde 23,1 artarak 43 bin 406’ya yükselirken, ikinci el satışlar yüzde 12,5 artışla 86 bin 573 olarak gerçekleşti. İlk el satışların toplam satışlar içindeki payı mayıs ayındaki yüzde 32,4 seviyesinden yüzde 33,4’e çıktı.
Finansman tarafında da dikkat çekici bir hareketlilik yaşandı. Haziran ayında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 72,1 artarak 25 bin 993’e ulaştı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 20’ye yükseldi. Bu görünüm, kredi kullanımının yeniden canlanmaya başladığına işaret etti.
Ocak-haziran döneminde ise toplam konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,1 azalarak 699 bin 516 oldu. İlk el satışlar yüzde 0,8 artarken ikinci el satışlar yüzde 4,8 geriledi.
Yılın ilk yarısında ipotekli satışlar yüzde 32,2 artışla 142 bin 794’e yükselirken, diğer satış türleri yüzde 9,3 azaldı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı geçen yılın aynı dönemindeki yüzde 15 seviyesinden yüzde 20,4’e çıktı.
Görkem Öğüt: Bölgesel Veriler Daha Fazla Önem Kazanıyor
Verileri değerlendiren Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, haziran ayındaki satış artışının takvim etkisi dikkate alınarak okunması gerektiğini belirterek şunları söyledi:
“TÜİK verilerine göre haziran ayında konut satışları mayıs ayına göre yüzde 39,3, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 15,8 arttı. Ancak Kurban Bayramı’nın geçen yıl hazirana, bu yıl ise mayısa denk gelmesi nedeniyle yıllık karşılaştırmayı takvim etkisiyle birlikte okumak gerekiyor. Yılın ilk yarısında toplam satışlar yüzde 3,1 gerilerken, ipotekli satışların yüzde 32,2 artması dikkat çekiyor.
Fiyat tarafında yıllık reel gerileme sürse de haziran ayında aylık reel değişim yataya yakın gerçekleşti. Bununla birlikte fiyat değişimi ve geri dönüş süreleri bölgelere göre önemli farklılıklar gösteriyor. Bu nedenle konut kararlarında yalnızca güncel satış fiyatına odaklanmak yerine bölgesel değer artışı, kira potansiyeli, yatırımın geri dönüş süresi ve uzun vadeli talep dinamiklerinin birlikte değerlendirilmesi daha sağlıklı sonuçlar verecektir.”
