Genel Konut satış verisinin 2 ana bileşeni bulunmaktadır. Bunlar İlk el ve İkinci El olmak üzere 2’ ye ayrılır. Birinci El veya İkinci El olarak adlandırılması sadece RAKAM / SAYI FARKI DEĞİLDİR. İki ayrı sektörün verileridir.
Daha basit anlatımla, biri Türkiye’nin Kadın Nüfusu, diğeri Erkek Nüfusu olup, ikisini topladığımızda Genel Nüfus ortaya çıkmaktadır.
BİRİNCİ – İLK EL VEYA PROJE KONUT SATIŞ
Kat irtifakı/kat mülkiyeti almış bir konutun, ev sahibi firma ya da kişi tarafından İLK DEFA satılmasıdır. Bu tanım inşaat sektörünü ifade etmektedir. İnşaat sektörü ise doğrudan ve dolayı yüzlerce alt sektörlerin birleştiği bir ekonominin tanımıdır.
KISACA BU TANIM; PROJE GELİŞTİREN – İNŞAAT FİRMALARININ ÜRETTİKLERİ, ÜRETİM EKONOMİSİNE DAYANAN KONUTLARIN SATIŞIDIR.
İKİNCİ EL KONUT SATIŞ
İlk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satmasıdır. Kısaca ilk el’den Ahmet tarafından satın alınan konutun Mehmet’ e, Mehmet’ in süreye bakılmaksızın X firmasına vb gibi satış zincir sürecidir.
Bu sürecin aktörleri zaman zaman emlak organizasyonları yani hizmet sektörü olurken, işlemler hizmet alınmadan gerçekleşebilmektedir.
Birinci elden alınan konut; ay içinde veya yıl içinde birden fazla alınıp satılabilmektedir…
KISACA BU TANIM; HİZMET ALINIYOR İSE EMLAK FİRMALARININ ARACILIĞINDAN DOĞAN HİZMET EKONOMİSİNDE KONUTLARA ARACILIK FAALİYETİDİR.
ÜRETİM EKONOMİSİ İLE HİZMET EKONOMİSİ AYNİ DEĞİLDİR.
İki farklı ekonomik veriyi bir araya getirerek genel bir veri ortaya koymak sağlıklı bir sonuç doğurmamaktadır.
Bu 2 farklı ekonomik verinin tek ana ortak noktası; devlete yatırılan tapu alım satım harç ve masraflarıdır. Bunun dışında bulabiliyor ise mortgage kredi kullanımı, bu kullanıma bağlı ekspertizdir.
YILLARDAN BERİ … SÜRE GELEN DEĞERLENDİRME ŞEKLİ ARTIK DEĞİŞMELİDİR!..
Bu iki verinin ayrı ayrı değerlendirilmesi yanlış bir tutum değildir. Elma ile armut toplayıp; meyve demek, konut satış verilerini yüksek algılamak, ne yazık ki üretim ekonomisi olan 1.el konut satışları ve bunların ipotek kullanım gerçeğini değiştirmemektedir.
Önerim; İlk el / Birini El – Proje konut satış verileri ile İnşaat Ekonomisinin durumunun analiz edilmesi ve yorumlanmasıdır. Bu veriler dönemsel olarak ele alındığında aşağıdaki gibidir
2014 yılından 2025 yılına kadar geçen Ocak – Eylül dönemleri karşılaştırıldığında, 342.641 adet ilk el konut satışı 359.208’ li 2020 seviyelerine 5 yıl sonra dönüşü, tekrar yükseliş eğiliminde olunduğunu ifade etmektedir.
Ancak, üretim ekonomisi olarak, dönemsel olarak 2017 yılında kırıldığını gördüğümüz 476.689 adetlik rakamın gerisinde olduğumuz açıktır.
Üretim ekonomisi olarak, konut satışlarında REKORU YAKALADIK diyebilmek için Ekim + Kasım + Aralık ayları toplamında 659.698 – 342.641 = 317.017 Adet konutun ilk el’ de satılması gerekmektedir.
Üretim Ekonomisinde İnşaat – Proje geliştirme yönü ile ipotekli yani mortgage kredili işlemler sürece bağlı olarak 2 şekildedir. Bunlar;
- Konut teslimine kadar: firma kefalet / garantörlüğünde konut satın alana tanımlanan krediler,
- Konut Teslimi sonrası: İnşaat firmalarının ekspertize hazır konutlarının mortgage kapsamında kredilendirilmesi direk, kredi veren ile alıcı arasında gerçekleşmektedir.
2025 yılında; üreticilerin inşaat sürecinde ve/veya teslime hazır konutlarında kullandıkları mortgage kredi oranı aylık bazda %13’ ü geçmemiştir. Eylül ayında %10,5 olup, yıl ortalaması %11,25’ dir.
İNŞAAT SEKTÖRÜ; ÜRETİM EKONOMİSİ OLARAK DEĞERLENDİRİLMELİDİR
Bu doğrultuda ilk el satışların genel satışlar içindeki oranı bir ifade değildir. Çünkü, İkinci el pazarında konutların satışının artması veya azalması farklı göstergelere bağlıdır. Bu göstergelerin ayrıca analiz edilmeye ihtiyaca vardır.
İkinci el’ de Konut satışının artması, ekonomik olarak ihtiyaca bağlı elden çıkarmalara, yatırım için alımlarda kira gelir memnuniyetsizliğe, birden fazla konut yatırımı olanların vergisel tedirginliğine vb gibi sebeplere bağlı olabilmektedir. Bu durum çok sevinilecek… Rekor çığlıkları atılacak durum değildir. Tek sevinilecek nokta “ 2.el’de satıcılı pazarda; alıcının olmasıdır “
İnşaat sektörünün deneyimlediği ve bugün adına rekor dediğimiz ilk el yıllık satış rakamı olan 659.698’ a göre 660 BİN yıllık hedef, 55 BİN aylık hedeftir.
BU DEĞİŞİMİN MİMARI; ÜRETİM SEKTÖRÜ VE BASIN OLACAKTIR
Basın ve Ajanslar ; konut satış verilerinin değerlendirmesini 1.el pazarı olarak ayırabilir ise ….
İnşaat Sektörü; temsil ettiği üretim sektörü / 1.el verileri ile hareket edebilir ise ….
Sektör Dernekleri; KONUTDER, INDER, GAPAS, GYODER gibi İnşaat sektörü dernek, platformları birlikleri konut satış verilerini ayrı ayrı değerlendirip; temsil ettikleri üretim ekonomisinde 1. El Konut satış verilerini yorumlayabilir….
Değişime öncülük edebilir ise !
ÖNERİLER: İnşaat sektörünün arzu edilen seviyelere gelebilmesi için iki farklı desteğe öncelikli olarak ihtiyacı vardır.
1- Stokları Eritmek: İnşaat sektörünün yeni projelere başlayabilmesi için stoklarını öncelikli olarak satmaya ihtiyacı vardır. Bu stokların satışını kolaylaştıracaklar
2- Yıl sonuna kadar KDV ve/veya TAPU ALIM-SATIM indirim veya muafiyetleri,
3- Tasarruf finansman ve/veya morgage kanalları ile devlet destekli düşük faizli / faizsiz modeller,
4- Yeni Projelere Başlamak : Yeni projelere başlayarak, proje finansman sağlamanın yolu proje geliştirici, inşaat firmalarının kefalet/garantörlük kapsamında kredi olanaklarının açılmasıdır.
SONUÇ OLARAK; BEN KONUT SATIŞ VERİLERİNİN DEĞERLENDİRME YÖNTEM DEĞİŞİKLİĞİ KONUSUNDA İSRAR ETMEYE DEVAM EDECEĞİM. BUNU BAŞARDIĞIMDA, KARŞILAŞTIRMA YÖNETİMİNDE; GEÇMİŞ YIL / YILLARDAN, MEVCUT YIL VE BİR ÖNCEKİ AY’ A GEÇİŞ OLACAKTIR.
UMARIM VE DİLERİM, SİZLERDE BU DEĞİŞİMİN BİR PARÇASI OLURSUNUZ.
