Dinçer Bilgener / Emlakdream.com
Bu yıl 5’inci yılını dolduran Eva Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin genel müdürü Cansel Turgut Yazıcı, gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen vatandaşlar için rehber niteliğinde olan “Gayrimenkulden Para Kazanmak” adlı kitabıyla ilgili EMLAKDREAM.COM’a konuştu.
“Acele etmeye gerek yok”
Emlakdream.com Genel Yayın Yönetmeni Ayla Özer’in sorularını yanıtlayan Yazıcı, gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen vatandaşların önce kendisine doğru soruları sormakla işe başlaması gerektiğini ifade etti. Yazıcı, şöyle konuştu: “Konut yatırımı yapacak insan önce ‘Ben ne istiyorum’ sorusuna doğru cevap vermeli. Yatırım için mi alacak, oturum için mi, oturum içinse günlük yaşantısını, yatırım içinse kendisi için mi yoksa çocukları için mi, ayrıca konut mu ticari gayrimenkul mü… Bu gibi soruları çok iyi değerlendirmek gerekiyor. Örneğin ticari gayrimenkulün geri dönüş süresi daha kısadır. Ancak konut yatırımında da kredi alma imkanı ve ödeme miktarları daha uygundur. Dolayısıyla gayrimenkul yatırımcısının ne istediğini bilmesi bu konuda çok önemli. Ayrıca insan bu konuda en isabetli kararı 30-40 yaşlar civarında verebiliyor. Dolayısıyla çok da acele etmemek gerek.”
RÖPORTAJI İZLEMEK İÇİN
TIKLAYIN…
“Arsa fiyatları konutu direkt etkiler”
Konut fiyatlarındaki artışı da değerlendiren Yazıcı, arsa maliyetlerinin konut fiyatlarını direkt olarak etkilediğine dikkat çekti. Yazıcı, “Arsa kıt bir kaynak. Sürekli üretimi de yok. Şehir merkezinde ya da merkeze yakın, sorunsuz bir arsa bulmak da artık çok ama çok zor. Bulduklarınız da çok pahalı. Dolayısıyla ürettiğiniz her konut için maliyet ciddi oranlarda yükseliyor. Bu maliyete de, her ne kadar epey düşmüş olsa da, kâr marjını koyduğunuz zaman erişilebilir fiyatları aşıyorsunuz. Eskiden TOKİ’nin ürettiği arsalar vardı. TOKİ ürettiği bu arsalarla ihaleye çıkıp büyük projeler geliştiriyordu. Batı Ataşehir de bunlardan bir tanesidir. Artık üretilen arsalar çok daha ciddi meblağlara elde ediliyor. Haliyle bu da son kullanıcıya yansıyor. Dolayısıyla konut fiyatlarının düşmesi, arsa fiyatlarının düşmesiyle çok bağlantılı. Arsa fiyatlarının da çok majör bir ekonomik kriz olmadığı sürece düşmeyeceğini görebiliriz” ifadelerini kullandı.
“Kentsel dönüşüm fiyatları arttırır”
Kentsel dönüşüm sürecinin konut fiyatlarını düşürmeyeceğini, aksine daha da artıracağını ileri süren Yazıcı, “Çünkü kentsel dönüşüm bölgelerinde halihazırda yaşayan insanlar var. Aynı zamanda arsa hissedarı da olan bu insanlar da olaya bire iki gözüyle bakıyor. Yani bir daire veriyorsa en az 1,5 daire, hatta 2 daire istiyor. Bu da maliyetleri biraz daha yükseliyor. Dolayısıyla kentsel dönüşüm arsaları da oldukça pahalı diyebiliriz” diye konuştu.
“Finans Merkezi 10 yıldan önce dolmaz”
İstanbul genelindeki ofis stokunun yaklaşık 3,5 milyon metrekare olduğuna dikkat çeken Yazıcı, “Finans Merkezi’nde 1 milyon metrekarelik bir inşaat söz konusu. Bu da mevcut stokun üstüne yüzde 30 kadar daha bir ofis stokunun eklenmesi demek. Bu 1 milyon metrekarelik yeni ofis stokunun 500 bin metrekaresi Ankara’dan İstanbul’a taşınan bankalarla doldurulacak. Bir kısmını da o bankalar kiraya verecek. Ancak bu durum bizce doluluk oranına hemen yansımayacak. Baktığınız zaman burasının 6-7 sene içinde, belki 10 sene içinde tamamen dolduğunu göreceğiz. Dolayısıyla 5 yıl bile çok erken olabilir. Bu süreçte en fazla yüzde 40 civarı bir doluluk oranı bekliyoruz” dedi.
“Altyapı ve ulaşım piyasayı belirleyecek”
Yakın gelecekte İstanbul genelinde gayrimenkul piyasasının nasıl bir rotada ilerleyeceği hakkında da görüşlerini açıklayan Eva Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Avrupa ve Anadolu yakasında sektörü tetikleyecek etkenler olarak altyapı ve ulaşım yatırımlarının daha ağır bastığı görüşünü savundu. Avrupa yakasında 3’üncü havalimanı, 3’üncü köprü ve Kanal İstanbul projelerinin, Anadolu yakasında ise İstanbul Finans Merkezi ağırlıklı olmak üzere metro hatları ve Marmaray’ın sektörün geleceğini belirleyeceğini ifade etti.
Piyasa hangi bölgede nasıl seyredecek?
“İstanbul’da gayrimenkul sektöründe değer artışı, ulaşım akslarının şehrin merkezinden çeperlerine doğru yayılmasıyla orantılı olarak gelişiyor. Bunda altyapı projelerinin önemi çok büyük. Otomobil ulaşımından başka ulaşımın olmadığı yerlere toplu ulaşım götürmek, bu bölgelerin halk tarafından daha çok tercih edilmesi demek. Bu da bu bölgelerin ulaşım geldiği zaman değer artışını tetikler. Bu değer artışının bir kısmı bugünden duyum ve beklenti gibi etkenlerle gerçekleşiyor. Bir kısmı da toplu ulaşım hattı açıldıktan sonra gerçekleşiyor” diyen Cansel Turgut Yazıcı’nın her iki yaka için yaptığı değerlendirmeler ise şöyle:
Anadolu Yakası
Anadolu yakası geçtiğimiz dönemde enteresan bir gelişme gösterdi. Özellikle Kartal ve Maltepe gibi bölgelerin E-5 karayoluna yakın kısımlarında ciddi değer artışları gözledik. Çekmeköy bölgesinin Taşdelen bölgesinde değer artışı gözledik. Önümüzdeki dönemlerde ise mesela Taşdelen bölgesinin 3. Köprü bağlantısını alması, bunun Samandıra’ya doğru uzaması o bölgenin değerini artıracak. Bir başka toplu ulaşımın geleceği bölge olarak Kurtköy’de de beş yıl içinde bir değer artışı bekliyoruz. 2015-2016 gibi o bölgeye gelecek toplu ulaşım projesi ve teknokent gibi etkenler, Sabiha Gökçen Havalimanı’nın getirdiği sinerjiyle de birleşince bu bölgede ciddi değer artışları bekliyoruz. Bunlardan başka İstanbul Finans Merkezi’nin Ataşehir-Şerifali bölgesine getirdiği bir değer var. Batı Ataşehir zaten değerli bir bölge. Dolayısıyla Ataşehir’de daha fazla bir değer artışı olacağını sanmıyoruz. Ancak İstanbul Finans Merkezi, gelişmesini tamamladığı zaman yakın çeperlerini çok ciddi oranlarda değer artışı noktasında etkileyecektir.
İşin talep ayağına gelecek olursak, Kartal ve Maltepe bölgesinde erişilebilir fiyatlarda konut imal etme durumu halen söz konusu. Orta ve orta-üst gelir grubundan insanlar halen oralarda konut satın alabilirler. Şehrin merkezinde gayrimenkul çok pahalandı zira. Bunun en önemli etkenlerden biri Kadıköy-Kartal metrosu. Bir miktar daha yeri var ancak öncelikle şehrin iç kısımlarının biraz daha değerlenmesi gerekiyor. Zira insanların genel eğilimi şehrin merkezinde yaşamak. Daha sonra çeperlere yayılma söz konusu oluyor. Çünkü istediğiniz ölçekteki dairenin fiyatı şehir merkezinde uygunsa öncelikle şehir merkezinde oturmak istiyorsunuz. Olmazda dışarı doğru çıkıyorsunuz. Dolayısıyla Kartal bölgesinde değer artışının doygunluğa ulaşması için biraz daha zaman var.
Finans Merkezi bölgesine kimin geleceğini de düşünmek gerek. Bu bölgeye yüzde 80 oranında “beyaz yakalı” dediğimiz, 300-500 bin TL civarında 3+1 daire talebi gösterecek ve ağırlıklı olarak bankacılık sektöründe çalışan insanlar gelecek. Bu talep nerden karşılanacak düşüncesini öne koyduğunuzda ilk akla Batı Ataşehir geliyor. Ancak bu kriterlerde bu fiyatlarda bir ev bulmak Batı Ataşehir’de artık çok kolay değil. Hemen arkasından Şerifali geliyor. Özellikle de Şerifali’nin Ümraniye kesimleri. Bu bölge son iki senede yüzde 40 civarında prim yapmış bir bölge. Bu bölge doygunluğa ulaştığında ise arkasından, toplu taşıma bağlantılarıyla Kartal-Maltepe aksı geliyor. Daha sonrasında ise daha uzak, Kurtköy, Tuzla, Samandıra gibi bölgeler ve Avrupa yakası geliyor, ancak Avrupa yakasında konutlar daha pahalı.
Avrupa Yakası
Avrupa yakasına geçecek olursak bu yakada konut fiyatlarında belirleyici unsur 3. Köprü, 3. Havalimanı ve Kanal İstanbul olacaktır. Bu bağlamda Kayabaşı, Arnavutköy ve Başakşehir’de ciddi artışlar bekliyoruz. Buralarda TOKİ ve KİPTAŞ gibi kuruluşların vasıtasıyla daha çok alt gelir grubuna yönelik büyük projeler gerçekleştiriliyor. Son birkaç yılda yüzde 30 ila 40 arasında bir prim yapan Başakşehir bölgesi, 3. Köprü’den direkt bağlantı alacağı için daha şanslı. Bunun dışında Beylikdüzü bölgesinde de prim potansiyeli yüksek. Ancak Beylikdüzü’nde zaten çok konut üretiliyor ve kiralama oranı biraz düşük. Burada da 3-5 sene içinde durum değişir. Bunun dışında ise Gaziosmanpaşa, Esenler gibi bölgelerde kentsel dönüşüm projeleri söz konusu. Buralarda da daha çok konut yenileme durumları söz konusu. Dolayısıyla bu bölgelerin de bir miktar alacak yolu olduğunu söyleyebiliriz. Esenyurt ve Bahçeşehir gibi bölgeler ise Başakşehir’e göre daha dezavantajlı bölgeler. Esenyurt’ta artık yer kalmadı. Bahçeşehir ise toplu ulaşım olanaklarından çok fazla yararlanamıyor ve yararlanması da çok planlanmıyor.
