80’lı yıllarda İstanbul’da başlayan yatay yerleşim döngüsü uzun bir aradan sonra tekrar gündeme oturuyor.
Villa ile başlayan, Kent Villa ile devam eden, kısa katlı konak kültürü ile devam eden, yatay yerleşim trendi ne yazık ki toprak rantına yıllar önce yenik düştü.
Hızla yükselen yapıları “kentleşme” olarak tanımladık, Rezidans kavramıyla özendiğimiz Mannhattan’ı farklı bölgelerde yarattık.
Köy’den şehir’e göç dalgalarına esir düşen İstanbul’da “kent yaşam kültürü” öğretisini oturtamadan “tower” kültürünü dikte etmeye başladık.
Yurt dışı örneklerinde yerleşim ve yaşam kültürü içinde “plaza ve tower” eşleşmesi kendi içinde ihtiyaca göre arz denklemini oluştururken; ülkemizde denklemi olmayan yapılaşma örnekleri görmeye başladık.
Bir şehrin Ulusalar arası marka değerinin yükselmesi “marka şehirler” arasında yer alabilmesi için bazı kriterler vardır.
Bu kriterlerin başında; “kent/şehir” dokusu gelmektedir. İstanbul’da Geçmiş – Geçmişin tarihi dokusu ne yazık ki hızla yok olup gitmektedir.
Restore/Yenileme Çalışmaları yerine; yıkıp yerinde dönüşüm çalışmaları yapılmaktadır. Yerinde dönüşüm çalışmalarını müteahhitler marifeti ile yaptırabilmek için doğal olarak imar hakları artırılmakta ve/veya ticari üniteler ilave edilmektedir.
Toki, Emlak Konut, Çevre & Şehircilik ve Kiptaş gibi Kamu kuruluşları yerinde dönüşüm ve/veya kentsel dönüşüm rolüne soyunmalıdır.
Yatay yerleşim İstanbul’un değerlenmesi için önemli bir fırsattır. Arsa ve bağımsız bölüm başına düşen arsa değerleri yükselecektir. Bu durum doğal olarak maliyetlerin ve fiyatların yukarı yönlü hareketine vesile alacaktır.
İstanbul’da düşük maliyetler ile konut üretmek ve satmak ile yatay yerleşim trendi, bana göre birbirleri ile zıt kavramlardır.
İstanbul’un karşı karşıya kaldığı durum ne yazık ki yeni konut üretimi değil, yenileme/restore çalışmalarıdır.
Önerim; İstanbul’da yatay yerleşim dışında, yeni yerleşim alanlarında bir süre yapı ruhsatı verilmemesi, dondurulmasıdır. Kısıtlanan arz; kısa vadede mevcut konut stok yapısının satışına, orta vade satış değerlerinin yükselmesine vesile olacaktır.
Bilge Özdemir
Marketing & Sales Consultant
