Ukra İnşaat CEO’su Kürşat Tuncel emlakdream.com’a açıklamalarda bulundu;
800 Konut 8 dükkandan oluşan Hane Plus projesinde bir ay sonra teslimlerin başlayacağını söyleyen Kürşat Tuncel Ukra City’nin ikinci fazının satışlarına da Nisan ayında başlayacaklarını ifade etti.Tuncel” Beylikdüzü’nde ilk fazı 1690 konuttan oluşan Ukra City Projemizde satışlar tamamlandı diyebiliriz.130 konut kaldı.2. faz için Büyükşehir Belediyesi ile Esenyurt Belediyesi emsallerle ilgili çalışma yapıyor.Bunun sonucunu bekliyoruz.İki belediye bir noktada anlaşacak.Ona göre biz de 2. Fazda kaç konut çıkacağımızı belirleyeceğiz..Ukra City Projesi bizim planımıza göre 2500 konutluk bir projeydi.1690 konutluk kısmını yapıyoruz.İkinci fazın kaç konut olacağını emsallere göre belirleyeceğiz.Nisan başı gibi belediyeler bir karara varacak.Hemen ardından da satışa çıkmayı hedefliyoruz.Satışa çıktığında bir buçuk yıl önce metrekare fiyatı 1400 TL olan birinci fazda metrekare fiyatları 2.100 TL ortalamasını ulaştı.Projenin yüzde 50 pirim yaptığını gösteriyor.Bölgedeki metrekare fiyatları 2500-3000 TL arası .Biz fiyatınızı biraz altta tutuyoruz.İkinci fazda metrekare fiyatını 2.200 TL civarında çıkacağız.
Geçen sene 2 bin konut sattık
Bölgede fiyatlar yükseliyor.Metrobüs bağlantısından sonra Beylikdüzü oldukça popüler oldu.Bu bölgede Levent ,Zincirlikuyu,Taksim’de çalışan orta kesim beyaz yakalı personel ağırlıkta alım yapıyor.O bölgelerde yerleşim yeri kısıtlı,fiyatlar yüksek metrobüs’ün de başlamasıyla kolay ulaşım yapabilecekleri ve uygun fiyata daire sahibi olabilecekleri Beylikdüzü bölgesini tercih ediyorlar.Bizim müşteri kesimimizin %70 ‘i 40 yaşın altında ve oturmak için alıyor.İlk evini alıyor.Parasal gücü sınırlı.Mantıklı iyi bir fiyatta kalırsanız bu bölgede satış yapmak zor olmuyor.Geçen sene 2 bin konut sattık.Sayı olarak en çok konut satan firmalardan biriyiz.
Bu yılki hedefimiz Anadolu Yakası’na geçmek.
Kartal,Maltepe,Kurtköy bölgelerinde görüşmelerimiz var..Bahçeşehir’de anlaşma aşamasına geldiğimiz bir yer var.250-300 adet villa-apartman arası az katlı bir projeye başlıyacağız.Anlaşma yapılınca detaylarını açıklayacağız.
İstanbul’un her tarafında iş yapmak mümkün.Doğru fiyatta doğru konsepte proje üretirseniz satabilirsiniz.İstanbul’un her yeri iş yapar.” Dedi.
Kentsel dönüşüm ve Fikirtepedeki görüşmelerinin nasıl sonuclandığı sorumuza Kurşat Tuncel “Fikirtepe’de ofis açtık ,onlarca görüşme yaptık ama orası öyle bir açmaz ki bir kere birbirlerine güvenmiyorlar.800 kişilik 1000 kişilik guruplar.Aracılar var.Aracılar para tırtıklamaya çalışıyor.İnsanlara laf anlatmak çok zor.Bir doyma noktaları yok.Bu haliyle ilerlemek mümkün değil.4.14 emsal verilmesiyle orada öyle bir rant yaratılmış ki insanların beklentisi çok yüksek.Müteahhitler de abartmış işi bir an önce alabilmek için yüzde 60 -70 oranlar konuşuluyor.
Sektörde durum çok parlak değil,ciddi bir hareketlenme yok.2012 2011 gibi bir yıl olmayacak.Bu ara yabancılara bel bağlandı.Herkese ilaç olacağını zannetmiyorum.Müşteri kapıya yığılmayacak.Gelen geliyor zaten.Biz Kuveytlilere de satış yaptık.Alan alıyor.Asıl problem piyasa sıkışmaya başladı.Fiyatlar yükseliyor ama alıcıların alım gücü yükselmiyor.Arazi çok kıt seçenekler çok azalıyor.Finansman olanakları azalıyor.Hem inşaat maliyetleri artıyor hem banka kredisi maliyetleri artıyor .Her iki taraftan baskı var.20010-2011 konut tarihinin en avantajlı dönemi idi.Hem faizler düşüktü hem iki senedir inşaat maliyetlerinde artış olmuyordu.Arz o kadar fazla değildi.Talep çok kuvvetliydi.Ev almak için tam bir altın dönemdi.Bütün faktörler alıcının lehineydi.Şimdi ise tam tersi gelişiyor.İstanbul tıkandı artık kentsel dönüşüm yapamıyoruz.Arazi üretemiyoruz.Çeperlere çok fazla çıkılamıyor.Kent içindeki arsaların maliyetleri habire yükseliyor.Kat karşılığı oranları %60-%70 isteyenler var.İyice müteahhitler sıkışmış durumda.O zaman alternatif açılımlar başlıyor.Anadolu kentlerine açılmak gibi.Anadolu’ da yapabileceğiniz konut sınırlı.
İstanbul kendi içinde şehirleşiyor.Merkezler oluşuyor .Bu tarafın merkezi Beylikdüzü olacak gibi gözüküyor.
Ortanın üstündeki segmentlerde sıkıntı var.
Talebin nerede olduğu çok net.İnsanların 2+1 eve vermek istedikleri rakam 150 bin lira hadi maxsimum bütçelerini zorladıklarında 200 bin lira civarında.Bunun üstüne çıktığımızda bir anda talep düşüyor.200 bin liradan satabilmek için %30-35 arsa bedeli 65 bin lira gitti kaldı 130 bin.100 metrekare bir yer yapacaksınız bunun 800-900 lira metrekare yapım maliyeti var.Bu da 80-90 bin lira eder.Geriye bütün her şey için pazarlama,reklam faaliyetleri bunun içinde 40 bin lira kaldı size.
Bu çok dar bir marj.Bunu çok kuvvetli bir satışla başarıya dönüştürebiliyorsanız hacim yaratıyorsunuz.Ayakta kalıyorsunuz.Pazarlamayı ve satışı da beceremiyorsanız bu kar marjı firmayı öldürür.Onun için herkes ödeyebilen kitleye kayıyor.Aylık geliri 3 bin lira olan biri bin lirasını konut kredisine veriyor kalan parayla yaşamaya çalışıyor.Daracık marjlar bunlar.Bu kesimde 20 milyon kişi var.Diğer tarafta herkes iki milyon üst gelir gurubuna bir şeyler satmaya çalışıyor.Çok popüler konsepti olanlar satıyor ortada kalanlar zorlanıyor. Pazarlama açısından rakam olarak orta segmete yaklaşmak lazım.
Gayrimenkul sektörü sermaye açısından zayıf
Gayrimenkul sektörü profesyonel yönetim ve sermaye açısından zayıf bir sektör.Çoğu firmalar finans yönetimini bilmiyor.Çok riskli bir sürü kampanyalar yapılıyor..Firmalar birbirini taklit ediyor.Halbuki bu kampanyalar ciddi finans bilgisi gerektiriyor.Çok kolay insanı riske sokabilir.İnşaat şirketleri kendi sermayesinden kredi açıyor ama sorun olan kendi sermayeleri yok.Olmayan sermaye ile bir taraftan da büyümek için başka bir inşaat yapılıyor.Herkes geometrik büyüyor.Bu teker bir gün durduğu anda sıkıntı başlıyor.Piyasa iyiyken sorun yok ama en ufak ters bir dönüşte sıkıntı başlıyor.Bizim konut sistemimiz bütün riskleri alıcıya taşıtıyor.Firma olarak biz mantıklı işler yapıyoruz.Önümüzü görerek hareket ediyoruz.Beylikdüzü projesi için emsal açıklanmasını bekliyoruz.Ona göre hareket edeceğiz.”dedi.
Ayla Özer
emlakdream.com
