İstanbul Avrupa Yakasında 90’ lı yıllarda Bahçeşehir ile başlayan villa trendinin Büyükçekmece, Avcılar, Başakşehir, Beylikdüzü, Esenyurt ile devam ettiğini izliyoruz. 35 yıllık süreç içinde Belediyeler… Belediye Sınırları… değişime uğramasına rağmen bölgelere isimlerini veren, bölge ile anılan trend projeler ve trend ürünler yıllardan beri varlığını, tercih önceliğini sürdürmektedir.
Bu ürün karşımıza; İKİ KATLI – MÜSTAKİL – BAHÇELİ 5 ODA’ olarak çıkıyor. Villa trendi ile şekillenen, Belde belediyesi ile günümüze, Başakşehir’e bağlanarak bugüne gelen Bahçeşehir bu değişimin merkezidir. Bahçeşehir, şehir – kent dokusu ile başladığı uygu kent modelini, arsa değerlerinin yüksekliğinden dolayı villa trendinde Boğazköy, Hoşdere aksına taşımak zorunda kalmıştır.
Ancak, eğitim kurumlarından, sağlık olanaklarına, banka – finans kurumlarından, eğlence – dinlence olanaklarına, AVM’lerden, yiyecek – içecek alanlarına, sanat – spor – ticaret ile bölge kendi merkezini “ Esenkent ve Bahçeşehir “ oluşturmuştur.
“ Bahçeşehir ve Esenkent Merkezi “ alternatif ulaşım yolları ile ;
- Başakşehir – Bahçeşehir 1.kısım’a 9 km,
- Beylikdüzü – Yakuplu’ ya 15 km,
- Büyükçekmece – Hadımköy’e 16 km’
Bu noktada, projelerin geliştirme süreci faklı belediyeler ile başlayın Ardıçlı Evler Villa Sitesi – Esenyurt, Ardıçlı Göl Evleri – Avcılar’ a bağlıdır. ARDIÇLI GÖL EVLERİ 3 -4 km’ lik “ Bahçeşehir ve Esenkent Merkezi “ alternatif ulaşım yolları ile tüm villa projelerinin / sitelerin önünde konum avantajını sürdürmektedir.
LOKASYON… LOKASYON…LOKASYON & KONUM… KONUM… KONUM: Ticari ve yerleşim alan seçim tercihlerinde site konumu; güncel, geleceğin yatırım değerini belirlemektedir. Bu özelliği ile Ardıçlı Göl Evleri; E-5, TEM, Kuzey Marmara otoyollarına erişim olanağı, E-5 metrobüs duraklarına yakınlığı, Halkalı’dan Marmararay’a ulaşım , inşaatı devam metro ile geleceğin yatırım değeri öngörüsü sunmaktadır.
TEK PARSEL ÖZELLİĞİ : Site projelerinde, yatırım değerini belirleyen en önemli kavram Tek Parsel olmasıdır. Bu özelliğin gayrimenkul arama motorlarında yer almasını öneriyorum. Bu teknik tanım size, ailenize özgürlük, ekstra güvenlik sunmaktadır.
Bu sayede, site güvenlik kapılarınız ile kontrollü giriş sağlarken, site içindeki ortak alanlar yarın yaşanabilecek sürprizlerden uzak kat maliklerinin ortak olanı oluyor.
İşte Ardıçlı Göl Evleri bu teknik avantajı barındırıyor.
SİZİN İÇİN ARAŞTIRDIM : Türkiye ve İstanbul, kent villa tarzı ile ilk defa Bahçeşehir, Ardıçlı Evler, Ardıçlı Göl Evleri ile tanıştı. Bu tanışma sürecinde çevresel ve bölgesel geliştirilen projeler imar durumlarından dolayı müstakil – bahçeli villa olarak planlanıyordu.
Bu planlama Ardıçlı Evler ve Ardıçlı Göl Evlerinde yeniden tanımlandı. Mükemmel tanıma Dubleks – İki Katlı 5+2 Müstakil Bahçeli Villa’ da ulaşıldı.
İki katlı planlanan Firuze Tipi; Birinci katta İnsuit ebeveyn yatak odası ile 2 yatak odasını konumlarken, Bahçe katında; bağımsız giriş-çıkış olanağı ile evin yaşlılarına, olası bir hastalık durumunda düz ayak özelliği ile yaşam rahatlığı sunuyordu. Çok amaçlı oda; çalışma – yardımcı odası olarak rahatlıkla kullanılabiliyordu. 40 m2 civarında ki Mutfak, oturma odasına entegre günün yeme – içme – oturma tüm fonksiyonlarını üstleniyordu.
Bu mükemmel ürün gördüğü rağbet ile; çevresel bölgesel villa rekabetinden hızla pay alarak, tekrarlanan villa tipi olmuştu.
Ayni özelliklere yakın villaları analiz ettim:
- Büyükçekmece Göl Vadisi: İsmini benim koyduğum Alkent ile 90’ lı yıllarda projelendirme süreci başlayan göl çevresindeki projeler günümüzde devam etmektedir. Sanayi bölgelerinin yanında proje – proje devam etmektedir. Araştırmama göre toplam 45 adet 5 oda özellikli villa Alkent 2000 – Pelikan Hill ve Pelikan Hill projeleri kapsamında, Yeşilyaka, Sun Flower, bölgesel villa projesinde 2. Elde satılıktır.
- Bahçeşehir : Eston Şehir projesi ile gelişmeye başlayan Bahçeşehir 1. Kısım farklı projeler ile devam etmektedir.
- Beylikdüzü – Yakuplu : Eston Deniz projesinin devamı olan Deniz İstanbul ile şekillenen bölgedir.
260 – 450 m2 aralığındaki ortalama satış m2 fiyatı; 148.638-TL/m2 3.625-$/m2’ dir.
Sonuç Olarak: Müstakil villa projelerinde fiyatlandırmalarda düşülen en büyük hatalardan biri bahçe m2 hesabından hareket edilmesidir. Bahçeler imarlı alanlar olmayıp, bakımına, peysajına, sulamasına, havuzuna, aydınlatmasına para harcanılan / sürekli gider bölgeleridir.
Fiyatlandırmada diğer önemli diğer hatalar ise 2 katlı villa ile 3 katlı villanın kullanım rahatlığını bilmemektir. Fiyatlandırmada prensip yüksek m2’lerin düşük fiyat çarpanı / düşük m2’lerin yüksek fiyat çarpanı ile değerlendirilmesidir. En değerli villa oda m2’ leri ile ihtiyacı karşılayan villadır. Tecrübelerimiz ve talep, dubleks müstakil villalarda 300 – 400 m2 aralığına işaret etmektedir.
Bahçeşehir – Esenkent Merkeze 3-4 km’ lik uzaklığı, çevresel gelişim fırsatları, projeye özel izole konumu, 295 dubleks – tripleks villa konumlaması içinde kısıtlı sayıdaki 5+2 müstakil bahçeli dubleks villa yatırımı ayni zamanda yerleşim/yaşam fırsatıdır.
