Miras yoluyla intikal eden gayrimenkuller, Türkiye’de aile içi uyuşmazlıkların ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarının başlıca nedenlerinden biri haline geliyor. Arabuluculuk uygulamasına rağmen uzlaşma oranlarında yaşanan düşüş, miras paylaşımında değerleme kaynaklı anlaşmazlıkların önemini daha da artırıyor. Denge Değerleme, doğru ve bağımsız değerlemenin hem maddi kayıpların önlenmesinde hem de adil paylaşımın sağlanmasında kritik rol oynadığına dikkat çekiyor.
Türkiye’de her yıl on binlerce aile, miras kalan bir gayrimenkulün paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşayarak mahkeme yoluna başvuruyor. Ortaklığın giderilmesi davaları 2014 yılında yaklaşık 25 bin seviyesindeyken, 2021’de 54 bini aşarak son 10 yılda iki katın üzerinde artış gösterdi. Bu yükseliş, miras paylaşımına ilişkin uyuşmazlıkların boyutunu açıkça ortaya koyuyor.
2023 yılında zorunlu arabuluculuk sisteminin devreye alınmasıyla birlikte, miras ve ortak mülkiyet kaynaklı uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözüme kavuşturulması hedeflendi. Ancak 2024 ve 2025 verileri, arabuluculuk sürecinde anlaşma oranlarının gerilediğini gösteriyor. Söz konusu iki yılda yüz binlerce dosya arabuluculuğa taşınırken, anlaşma oranları yüzde 24’ten yüzde 14’e düştü.
Miras kalan taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıkların merkezinde, gayrimenkullerin gerçek piyasa değerine ilişkin farklı beklentiler bulunuyor. Bölünemeyen konut, arsa ve ticari mülkler çoğu zaman açık artırma yoluyla satılıyor; bu satışlar ise çoğu durumda piyasa değerinin altında sonuçlanabiliyor. Satış sürecine ilişkin yasal giderler ve harçlar da eklendiğinde, mirasçıların elde ettiği net pay önemli ölçüde azalabiliyor.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, güvenilir bir değer tespitinin miras paylaşımında uzlaşmayı kolaylaştıran en önemli unsurlardan biri olduğunu belirterek, “En iyi miras paylaşımı, mahkemeye hiç gitmeyendir. Mirasçılar güvenilir bir değer tespiti aldığında, anlaşmazlıkların büyük bölümü dava açılmadan çözülebiliyor” diyor.
Bu süreçte en yaygın yanılgılardan biri, eşit paylaşımın “eşit sayıda taşınmaz” anlamına geldiği düşüncesi. Oysa her taşınmazın lokasyonu, kullanım potansiyeli, kira getirisi ve piyasa değeri farklılık gösteriyor. Bu nedenle adil paylaşım ancak bağımsız ve doğru değerleme ile mümkün hale geliyor.
On taşınmaz, beş mirasçı: Adil paylaşımın anahtarı doğru değerleme
Çoklu gayrimenkul portföylerinde süreç daha da karmaşık bir hal alıyor. Tek bir konut ya da arsanın paylaşımından farklı olarak, birden fazla taşınmazın aynı miras içinde yer aldığı durumlarda eşitlik kavramı sayısal değil, değer bazlı bir dengeye dayanıyor.
Örneğin on taşınmazdan oluşan bir portföyün beş mirasçı arasında paylaşımında, her varlığın konumu, kullanım potansiyeli, kira getirisi ve likiditesi farklı olduğundan yalnızca “kaç taşınmaz kime düştü” yaklaşımı adil bir sonuç üretmiyor. Bu tür yapılarda denge, tüm portföyün tek bir değerleme sistemi içinde ele alınmasıyla kurulabiliyor. Bu nedenle çok parçalı miraslarda taşınmazların tek tek değil, bütüncül bir yaklaşımla değerlenmesi ve oluşan farkların nakdi denkleştirme yoluyla giderilmesi gerekiyor. Aksi halde görünürde eşit, ancak ekonomik açıdan dengesiz paylaşımlar ortaya çıkabiliyor.
Simla Budakoğlu Sönmezler, miras ve çoklu portföy paylaşımında doğru değerlemenin uzlaşmanın temelini oluşturduğunu vurgulayarak şunları söylüyor: “Doğru ve bağımsız değerleme, mirasçılar arasında ortak bir güven zemini oluşturur. Bu güven zemini uzlaşmayı kolaylaştırır ve aileleri uzun, yıpratıcı hukuki süreçlerden koruyabilir. Çok parçalı bir mirasta adalet, taşınmazları saymakla değil, doğru değerlemekle sağlanır.”
