8 Ekim 2024 Salı
Ana SayfaManşetKonutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir..

Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir..

Bu başlığı 2006 yılı Temmuz ayında Em­lak Pazarı dergisinde yayımlanan bir kö­şe yazım için kullanmıştım. Aradan 18 yıl gi­bi uzun sayılabilecek bir dönem geçti. O dö­nemlerde gerek Merkez Bankası gerekse de özel sektör kuruluşlarının konut fiyat endeks verisi henüz yayımlanmadığı için yorumları­mız daha nesnel şekilde oluyordu.

Geçmiş zaman olur ki…

Şöyle demişim 18 yıl önceki yazımda: “Tür­kiye’de dövizin ucuz kalması, faiz oranların­da düşüş yönünde sağlanan istikrar, paranın gayrimenkul piyasasına kaymasını sağla­dı.

Ertelenmiş konut talebinin etkisi ve konut kredisi faiz oranlarındaki düşüşler konut sa­hiplik oranını arttırdı. Gayrimenkule yönelik bu talep, doğal olarak fiyatların da artması­na neden oldu. Artık sıra dengelenme zama­nında. Dünyada ABD ve Japonya ile başla­yan Türkiye’de de gözlemlenen bu düzeltme hareketiyle birlikte faiz oranları, kurlar ve fiyatlar, yeniden dengeye oturacaktır.

Konut fiyatlarında eskisi gibi artış beklemek, özel­likle de kısa vadede hayalcilik olur diye düşü­nüyorum. Konut kredisi faiz oranlarının tek­rardan aylık yüzde 1,5’li düzeyleri aşması ve vadelerin 7-8 yılla sınırlanması talebi sınır­landıracaktır. Ancak yine de finans piyasala­rındaki şu altın kuralı gayrimenkul piyasası için söyleyebiliriz aslında: Konutta hiçbir fi­yat alınamayacak kadar yüksek, satılama­yacak kadar düşük değildir. Dolayısıyla kısa vadede konutun fiyat artışında bir yükselme olmayacağını düşünürsek, yatırım için uzun vadede hala cazip olduğu fikrine sahibim.

Yine aradan geçen zaman diliminde, 2008 ABD kredi krizi dönemi ve 2018-2019 yılları haricinde konutta reel fiyat gerilemesini gör­düğümüzü hatırlamıyorum.

Ancak, biraz daha geçmişe doğru gittiğimizde İstanbul Değerle­me AŞ’nin ortaklarından kıymetli dostum Dr. Ahmet Büyükduman’ın sosyal medya hesabı üzerinden yaptığı harika paylaşımı, bize 1991, 1996 ve 2001 yıllarında da konut fiyatlarında­ki artışın enflasyonun altında kaldığını ve reel anlamda fiyatlarda bir gerilemenin söz konusu olduğunu gösteriyor. Hatta Dr. Büyükduman bu durumu şu şekilde yorumlamış: “Hiçbir pi­yasada fiyat artışları ve azalışları sonsuza kadar sürmez. Diğer tüm piyasalarda olduğu gibi gayrimenkul piyasaları da bazen kazan­dırırken bazen kaybettirir. Fiyat artış hızı ön­ce yavaşlar, sonra durur.

Ardından gerilemeye başlar. Artış, durgunluk, gerileme ve tekrar to­parlanma süreçleri birbirini takip ederek dön­güsel bir örüntü oluşturur. Ülkemizin uzun yıllardır içinde bulunduğu enflasyonist ortam nedeniyle gayrimenkul fiyatları hep artıyor­muş, hiç düşmüyormuş gibi algılanıyor. Oysa reel konut fiyatları çevrimsel olarak hareket ediyor. Bazen enflasyonun üzerinde reel getiri sağlarken bazen enflasyonun altında kalıyor. Gayrimenkul hep kazandırmıyor.

Günümüze gelirken…

TCMB Mayıs ayı konut fiyat endeks veri­sini açıklandı. Nisan ayındaki durumun bir benzeri ortaya çıktı aslında. Mayıs ayı konut fiyat endeksi Türkiye geneli için bir önceki aya göre yüzde 1.3 artış gösterdi. Yıllık bazda nominal artış yüzde 45 şeklindeydi. Aylık ve yıllık artış oranlarının zayıf düzeyde kalma­yı sürdürdüğünü söylemek mümkün.

Nisan ayında yıllık konut fiyatları reel olarak yüzde 13,3 oranında azalırken, Mayıs ayında ise yüz­de 14,9 oranında azalış söz konusu oldu. Tabi­ki geçmişten günümüze hızla yükselen konut fiyatları ortamında hanehalkı gelirlerinin sa­tın alımda yetersiz kalması, yüksek konut kre­di faizleri ve BDDK’nın geçtiğimiz yıl Ağustos ayında uygulamaya aldığı kredi sıkılaştırıcı tedbirler nedeniyle konut fiyatlarında reel dü­şüş yaşandığını söylemek yanlış olmaz. Bu bir kısmen de olsa düzeltme süreci ama aynı za­manda da bir fırsat ortamı.

2024 yılının ikinci yarısının da benzer şekilde geçileceğini düşü­nürsek, özellikle yılın son çeyreğinde azalan enflasyondaki artış oranı, bizi pozitif reel geti­riye doğru yönlendirecektir. O yüzden, yeteri düzeyde nakit birikimi olan açısından bundan 18 yıl önce yazdığım ifadeyi tekrar etmek iste­rim: “Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir…”

Not: Genel anlamda hanehalkının konu­ta erişilebilirliğini sağlayabilmek ise ayrı bir strateji ve planlama. Bu konuya ilişkin neler yapılabileceğini çokça yazmaya gayret gös­terdim ama hayırlısı bakalım…

(Haber kaynağı: Prof. Dr. Ali HEPŞEN – Dünya Gazetesi)

PROJE BİLGİ FORMU

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Yorum Yapın

Lütfen yorumunuzu girin!
Lütfen isminizi girin

Son Haberler

YAZARLAR

Avatar photo
364 YAZI