Birçok ilçede İmar planlarında emsallerin ikiye, üçe katlandığı görülüyor. Bakırköy, Beşiktaş , Zeytinburnu, Kadıköy, Esenyurt, bahçeşehir emsal değerlerin artış gösterdiği ilçelerin başında geliyor. Peki emsal nedir? Emsal değerlerin artması şehircilik açısından ne tür olumsuz sonuçlar doğuruyor?
KAKS ve TAKS nedir?
İmar planlarında KAKS (kat alanı katsayısı) olarak bilinen ‘emsal', bir arsanın üzerine yapılacak toplam İnşaat alanını belirler.
1000 metrekarelik arazide örneğin ‘2' emsal değeri, 2 bin metrekare toplam İnşaat alanı anlamı taşıyor.
‘Emsal' inşaat yapılabilir metrekare üzerinden hesaplandığı gibi, kadastral parsel üzerinden de hesaplama yapılabiliyor. Bu durum başka bir çelişkiyi ve haksızlığı da beraberinde getiriyor. Adam kayırmalar, rüşvet çarkları bu noktada devreye giriyor. Çatı katı, asma kat, Bodrum katı, kapalı Otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi bir bina için çok önemli olan alanlar ise emsale, yani KAKS'a dahil edilmiyor.
‘Taban alanı katsayısı' olarak açılan TAKS, arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır. Bu oran da imar durum belgelerinde genelde iki değer arası olarak gösterilir. TAKS: 0.20 – 0.40 gibi… Bu durum örneğin 1000 metrekarelik bir arsa için minimum 1000 x 0.20 = 200 metrekare, maksimum ise 1000 x 0.40 = 400 metrekare taban oturumlu bir bina yapılabileceği anlamına geliyor. Binanın taban alanının büyük tutulması, kat sayısının azalacağı anlamına gelir. TAKS'ın düşük belirlenmesi arsa sahibi ve inşaatçının lehinedir, çünkü kat sayısı artar.
Emsal nüfusu arttırır
Emsalin arttırılması demek toplam inşaat alanını arttırmak demektir. Emsali 2 olan bir arsada emsali 3'e çıkarmak, inşaat alanını yarı yarıya artırır. Yani 800 merekare inşaat hakkı, 1200 metrekareye çıkar. Ancak emsal, inşaattaki Konut sayısını arttırdığından sosyal donatı yetersizliği, ulaşım, altyapı gibi pek çok sorunu beraberinde getirir. İmar Planı yapılırken göz önünde bulundurulan bu ihtiyaçların tamamı yerle bir olur. Emsal artışı nüfusu da beraberinde arttırdığından İstanbul gibi doymuş şehirlerde altyapı sorunlarını doğurur.
Yeşil alan kalmadı
İstanbul'da 3 milyona yakın Konut stokunun 2 milyonunun yıkılıp yeniden yapılması gerektiğine dikkat çekiliyor. Muhtemel İstanbul depreminde 80 bin binanın yıkılacağı, 500 bin binanın hasar alacağı, kentte 300 bin çadıra ihtiyaç duyulacağı biliniyor ancak emsal artışları ve yeşil alan olarak ayrılan yerlerin birer birer konut alanına çevrilmesiyle kentte çadır kuracak alan bile kalmadı.
İstanbul'da Arsa Fiyatları ve maliyetleri diğer kentlere oranla çok daha yüksek. Arsa sahibi ile mevcut İmar Planı üzerinden yaptıkları pazarlıktan sonra emsal artışına giderek kârlarına yeni kârlar ekleyen müteahhitler belediyelerin ısrar ettiği imar planlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yoluyla delmeye başladı. İBB İmar Komisyonu'nda plan değişikliğini yapamayan Müteahhit soluğu bakanlıkta alıyor. 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin gücü ile plan değiştirme yetkisi bulunan bakanlık plan notları ile emsalleri ve kat yüksekliklerini değiştirebiliyor. Son yıllarda Kadıköy'de emsal değerleri 2'den 4,5'e, Kartal'da 2'den 3'e, Zeytinburnu'nda 2'den 4'e, Esenyurt'ta ise 2,5'ten 7-8'e, Başakşehir'de 2'den 5'e, Bakırköy'de 2'den 3'e, Beşiktaş ve Şişli'de yine 2'den 5'e kadar çıktı.
