1900’lü yıllarda küçük bir balıkçı ve liman kasabasından dev bir metropole dönüştüğü 4.115 km²’ lik yüzölçümü ile Dubai, ülkemizin 80 ili arasında yüzölçümü ile 10 ilimiz; Rize 3835, Bayburt 3746, Iğdır 3664, Kocaeli 3397, Zonguldak 3342, Osmaniye 3320, Düzce 2492, Bartın 2330, Kilis 1412, Yalova 798 illerinden büyüktür. Ancak bulundurduğu nüfus yapısı ile Ege Bölgesinde 4.493.242 ile İzmir ile belki karşılaştırılabilir.
2025 itibarıyla Dubai şehir nüfusunun 4 milyona yaklaştığını, 2024 verilerine göre bunların %92’si yabancılardan oluştuğu belirtilmektedir. Bu durum, 300.000 emirlik ailesi ferdine karşılık 3.700.000 göçmen / yabancı bulunmasıdır. Dubai bu özelliği ile 200’den fazla farklı milletten insana ev sahipliği yapmakta, farklı kültürleri buluşturmaktadır.
Dubai Göç alımı %0,3’ den %0,6’ ya yükselmiştir. Dubai Göçmen Nüfus yapısı ; Hindistan, Pakistan, Bangladeş, Filipinler, Iran, Mısır, Nepal, Sri Lanka , Çin sırası ile yer alırken diğer tüm ülkeler %2’ lik kısmı oluşmaktadır.
Nüfus yapısının %70’ e yakının erkeklerden; %30’ unun Bayanlardan oluşurken yılda ortalama 100 bin doğum ve 10 bin ölüm gerçekleşmektedir.
Dubai ekonomisinin sürdürülebilir olabilmesi; Başta “ Gayrimenkul – İnşaatçılık ve Turizm “ , sonra sırası ile; Ticaret, antrepo, ve mali hizmetlere ihtiyaç duymaktadır. Turizm her yıl artarak devam etmektedir.
Göç nüfus dinamizmini koruyabilmek ve her yıl sürdürülebilir nüfus artışı sağlanabilmesi için Dubai son yıllarda ekonomik çeşitlilik, uluslararası iş gücü çekimi, teknoloji yatırımları sayesinde finans, lojistik, sağlık ve gayrimenkul alanlarında da dikkat çekici bir büyüme kaydetmektedir. Büyümenin itici gücü gayrimenkul sektörü, turizm gelirleri özellikle fintech, proptech (emlak teknolojisi) gibi dijital dönüşüm projeleriyle desteklenen finansal teknolojiler olmaktadır.
DUBAİ’ DE GAYRİMENKUL PAZARININ VAADİ
Dubai’ de apartman dairesi, villa, arsa, ticari olarak gayrimenkuller ayrılmaktadır. Sizinle Dubai’de 2024’te 10 bine yakın konut satın alan Türk yatırımcıların tercihi “ apartman daire “ pazarını son 4 yılını değerlendireceğim.
2.El gayrimenkul Pazar oranı %30 seviyeleri ile pazarın konut açığını giderme rolünden çıkarak, Kira alternatifi ile Göç alan nüfusun ve turistlerin apartman daire / otel ihtiyacını karşılama rolünü üstlenmektedir.
İkinci El apartman pazarı, son 2 yıldır %30’ lar seviyesindeki kaybını geri almış olsa da, Dubai apartman daire pazarında ikinci el gayrimenkuller yatırım özellikli olarak değer kazanmak yerine, değer kaybetmektedir.
Son 4 yılda 349 Bin adetlik apartman daire satışı ile İzmir’ in son 4 yıllık konut satış rakamı seviyelerine erişin bir Dubai karşımızda durmaktadır !.. Dubai’ nin gayrimenkul satış seviyelerini sıklıkla Türkiye, Türkiye’ nin metropolleri ile karşılaştırmak orantısızlık oluşturmaktadır.
DUBAİ BİR PAZARLAMA MODELİDİR
Bu model 90’ lı yıllarda turizm ile başlayıp devam etmektedir. Sürekli geliştirilen gayrimenkul projelerinin ağırlıklı finansmanı yabancılar tarafından sağlanmaktadır. Sürekli artan göç ve turizm gayrimenkul ihtiyacını dinamik tutmakta, yatırımcısına sürekli kira geliri garanti edebilmektedir.
İnşaat – Gayrimenkul devlerinin Dubai’ de pazarlama ve satış ofislerinde başlattığı hikaye, bugün uluslararası boyutta acenta – emlak ofisi – emlakçılar ile dünya geneline yayılmaktadır.
5 Yılda yaklaşık 5 katına yakın emlak ofisi ve emlakçı sayısındaki artış, yaygın pazarlama örneğidir. Son yıllarda Dubai arenasına giriş yapan Türk emlakçı – emlak ofisleri ve/veya Türkiye’ deki yabancıya pazarlama ofis rotası Dubai’ ye çeviren acentalar, çalışmalarının meyvesini Dubai’ de gayrimenkul sektörüne yatırım yapan ilk 10 ülke arasına sokarak almış gözüküyorlar.
Bu ülkeler; Hindistan, İngiltere, Çin, Iran, Rusya, Suudi Arabistan, Pakistan, Türkiye, Almanya ve Amerika olarak sıralanıyor.
NELER ÖNERİYORUM !
Türkiye’ den Dubai pazarına talep yaratanlara ve Dubai yetkililerine önerilerde bulunuyorum;
- Türkiye bağlantılı Dubai çalışan Acente – Emlak Ofisi – Emlakçıların bir araya gelerek Gayrimenkul Platformu oluşturmaları,
- Gayrimenkul Platformu aracılığı ile Türk yatırımcıların 2.el’de satacakları gayrimenkulleri yeni Türk yatırımcılar ile değerlendirme yolu bulmalıdırlar,
Aksi takdirde, Dubai’ye yatırım yapan Türklerin yatırımlarını 2. El pazarında kısa/orta vadede arzu ettikleri seviyelerde satarak çıkmaları zor olacaktır. Çünkü, yerli alıcının olmadığı pazarda talep yapısı ağırlıklı yabancılardan oluşmaktadır.
- Dubai’ nin 2024 yılında sattığı 141.438 apartman dairesi yanında yer alan 4.304 ticari gayrimenkul satışı yok denecek kadar azdır. İşin ilginç tarafı 3.161 adeti 2.el pazarında işlem görürken, 1.143 adeti projeden satıştır. Ticari hedeflerini artıran Dubai pazarında ticari gayrimenkul pazarı üretim, pazarlama ve satışı öncelik almaya başlamalıdır.
- Dubai ekonomisinin devam etmesi, gayrimenkul fiyatlarının düşmemesi için her yıl göç alımının ve turizmin düzenli artarak devam etmesi gerekmektedir.
- Farklı ülkelerin inşaat – gayrimenkul proje geliştiricilerin ülkelerinden getirebilecekleri takipçi/talep düşünülerek Dubai’ de proje geliştirmeleri teşvik edilmelidir,
- Turizmini çeşitlendirmeye çalışan Dubai, Tenis – Golf – Binicilik – Motor / otomobil sporları – yelken sporları gibi gezen spor/sporcu çeşitliliğini artırma yolları bulmalıdır,
- Dubai ülke çeşitliliğine gitmelidir. Dubai’ ye yatırım yapmayan, turizm ajandasına girmeyen ülkelerde Dubai yatırım, işbirliği yolları geliştirilmelidir,
- Dubai’ ye olan Bireysel göçün, ailesel göç dalgasına yönelmesi sağlanmalıdır,
- Dubai, İngiltere’ nin uyguladığı uluslararası eğitim modelini ülkesine taşıyarak “ eğitim pazarına “ yönelmelidir, bu yönelim ailesel göç dalgalarını güçlendirebilecektir.
- Göçmenlerin Dubai’ de doğum yapmaları, soyların gelişim süreci desteklenmelidir, Çünkü, bir yerin göçmen nüfusu o yerin dinamizmini sağlarken, aile yapısı, kök salması uzun vadede geleceğinin, sürekliliğinin teminatı olur. Aksi takdirde Göç eden… Göç etmeye devam edecektir.
Ticaret ve para; kazanç, vergisel istisnalar vb gibi imtiyazlara göre hareket eder. Ancak aile yapısı kalıcı ve büyüme potansiyeline sahiptir. Ticareti takip eden insan gücünü kalıcı yapabilmek ülkelerin geleceğinin garantisidir.
Not: Yazımda Dubai verileri düzenlenip, tablo haline getirilip, kullanılarak, yorumlanmıştır.
