Türkiye’de konut piyasasında fiyat artışları yavaşlarken, üretim maliyetlerindeki sert yükseliş sektörün temel gündem maddesi olmaya devam ediyor. Mayıs ayında konut fiyatları nominal bazda yüzde 24,5 artış gösterirken, enflasyondan arındırılmış reel bazda yaklaşık yüzde 6 geriledi. Buna karşılık konutun metrekare üretim maliyeti 40 bin 500 TL seviyesine yükseldi.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, maliyetlerdeki yükselişin üreticiyi zorladığını, krediye erişimde yaşanan kısıtların ise yeni konut üretimini baskıladığını söyledi.
Yazıcı, son iki yılda yaşanan hızlı fiyat artışlarının ardından piyasada daha dengeli bir döneme girildiğini belirterek, özellikle kendi oturumu için konut almak isteyenler açısından mevcut tablonun önemli fırsatlar sunduğunu ifade etti.
Mayıs ayı itibarıyla konut fiyatlarında nominal artış sürse de reel bazda gerilemenin dikkat çektiğini vurgulayan Yazıcı, yatırım amaçlı değil oturum odaklı alımlar için piyasa koşullarının daha uygun hale geldiğini belirtti. Yazıcı, “2023 yılında gördüğümüz hızlı fiyat artışları geride kaldı. Piyasa artık daha sakin ilerliyor. Eğer amaç yatırım değil de oturumsa, mevcut dönem önemli bir alım fırsatı sunuyor” dedi.
Şubat ayına ilişkin resmi verilere göre konutun metrekare üretim maliyetinin 40 bin 500 TL’ye ulaştığını kaydeden Yazıcı, bu seviyenin yaklaşık 930 dolara karşılık geldiğini belirtti. Bir yıl önce maliyetlerin yaklaşık 20 bin TL seviyesinde olduğuna dikkat çeken Yazıcı, inşaat maliyetlerindeki artışın enflasyonun üzerinde gerçekleştiğini söyledi.
Konut, alışveriş merkezi ve iş merkezi projelerinin üretim maliyetlerinin birbirine yaklaşmasının sektör açısından sağlıklı bir tablo oluşturmadığını ifade eden Yazıcı, üreticilerin yatırım geri dönüş sürelerinin uzadığını ve kârlılıklarının baskı altında kaldığını dile getirdi.
Yüksek faiz ortamının yeni projeleri yavaşlattığını belirten Yazıcı, konut geliştiricilerinin projelerini büyük ölçüde satış gelirleriyle finanse ettiğini, ancak satış hızındaki düşüş ve finansman maliyetlerindeki artış nedeniyle yeni proje iştahının zayıfladığını söyledi.
Konut kredisine erişimde yaşanan zorlukların yatırım amaçlı alımları önemli ölçüde azalttığını vurgulayan Yazıcı, bunun uzun vadede kira piyasasına da yansıyacağını belirtti. Yazıcı, “Yatırımcı piyasadan çekildiğinde yeni konut arzı azalıyor. Daha az konut ise daha yüksek kira anlamına geliyor” değerlendirmesinde bulundu.
Altın fiyatlarındaki dalgalanmanın konut talebi üzerinde sınırlı etkisi olacağını ifade eden Yazıcı, Türkiye’de gayrimenkulün kültürel olarak hâlâ güvenli liman niteliğini koruduğunu belirterek, Türk yatırımcısının gayrimenkule uzun vadeli baktığını söyledi.
Yılın son çeyreğine ilişkin beklentilerini de paylaşan Yazıcı, jeopolitik risklerde azalma ve faiz indirimlerinin başlaması halinde piyasada yeniden hareketlenme görülebileceğini belirtti. Özellikle Eylül sonrası döneme dikkat çeken Yazıcı, mortgage imkânlarının genişlemesiyle birlikte mevduatta bekleyen fonların yeniden gayrimenkule yönelebileceğini ifade etti.
Mevcut piyasa hareketliliğinin önemli bir bölümünün kentsel dönüşüm projelerinden kaynaklandığını belirten Yazıcı, devlet destekli finansman modellerinin bu alandaki talebi canlı tuttuğunu söyledi.
Sosyal konut projelerinin piyasayı kısmen rahatlatabileceğini ancak mevcut arz açığı nedeniyle kira fiyatlarında tek başına belirleyici bir düşüş yaratmasının zor olduğunu vurgulayan Yazıcı, konut piyasasında kalıcı denge için arz-talep dengesinin yeniden kurulması gerektiğini kaydetti.
