2025 yılında kira geliri elde edenler dikkat..! Beyanname vermek için son gün 31 mart..

Gayrimenkul sermaye iradı (Kira geliri) elde edenler

-Kira gelirinde, gelirin elde edilmesi tahsil esasına bağlan­mıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için ayni veya nakdi olarak tahsil edil­miş olması gerekmektedir. Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yaban­cı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.

-Mükellefler tarafından o yı­la veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tah­sil edilen yılın hasılatı sayılır. Mükellefler tarafından o yıla ve­ya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edi­len yılın hasılatı sayılır. Örne­ğin; 2023, 2024 ve 2025 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2025 yılında tahsil edilmesi ha­linde, bu gelirler 2025 yılının ge­liri olarak dikkate alınacaktır.

-Gelecek yıllara ait olup, pe­şin olarak tahsil edilen kira be­delleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın ge­liri sayılacaktır. Örneğin; 2025, 2026 ve 2027 yılları kira gelirleri topluca 2025 yılında tahsil edilir­se, her yıla ait kira bedeli ilgili yı­lın geliri sayılacaktır.

-Döviz cinsinden kiraya ver­me işlemlerinde tahsilatın yapıl­dığı tarihteki T.C. Merkez Ban­kası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.

-Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya ve­renler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemele­rini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafın­dan düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur. Kira tahsi­lat ve ödemelerinde tevsik zorun­luluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Ka­nununun mükerrer 355 inci mad­desinin, o yıl için belirlenen mik­tarından az olmamak üzere işle­me konu tutarın %10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

-Haftalık, günlük veya benze­ri şekilde kısa süreli konut kirala­malarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamın­dadır.

-Konutunu ve iş yerini kira­ya verenler ve bunları kiralayan­ların, kira bedeline ilişkin mah­keme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve öde­meler tevsik zorunluluğu kapsa­mında değildir.

-Hisseli gayrimenkullerin ki­ralanmasında, kira bedelinin ta­mamının kiraya verenlerden biri­ne bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılı­ğıyla ödenmesi durumunda, tev­sik zorunluluğunun yerine geti­rildiği kabul edilir.

-Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “em­sal kira bedeli” esas alınır. Bu­na göre; Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gay­rimenkulün kira bedelinin em­sal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esa­sı uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira be­deli, varsa yetkili özel makamlar­ca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılma­mış ise emsal kira bedeli, bina ve­ya arazinin emlak vergisi değeri­nin %5’idir.

Kira gelirinde beyan sınırı

Binaların konut olarak kira­ya verilmesinden bir takvim yı­lı içinde elde edilen hasılatın 2025 takvim yılı için 47.000 TL’si (2026 takvim yılı için istisna tu­tarı 58.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira ge­liri elde eden kişilerin, yıllık ola­rak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyan­name vermesine gerek bulun­mamaktadır. Örneğin; Mükellef (B), 2025 yılında konutunu aylık 3.750 TL’den kiraya vermiş ve yıl­lık 45.000 TL kira geliri elde et­miştir. Bu durumda elde edilen hasılat, konut istisna tutarı olan 47.000 TL’nin altında olduğun için beyan edilmeyecektir.

Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2025 yılı için belirlenen 47.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacak­tır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresin­de beyan edilmeyen veya süre­sinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyan­name ile beyan edenler söz konu­su istisnadan yararlanabilecek­lerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi ha­linde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tu­tarının düşülmesi gerekmektedir

Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarının altında gelir el­de edilmesi halinde; gayrimenku­le ilişkin olarak beyanname ver­meme gerekçenizi isterseniz bir dilekçe ile vergi dairenize bildire­bilirsiniz. Dilekçenin hazirbeyan. gib.gov.tr adresinden Hazır Be­yan Sistemine giriş yaparak “İş­lemlerim/İstisna Dilekçesi Ver­mek İstiyorum” menüsü aracılı­ğıyla da verilmesi mümkündür. Hazır Beyan Sisteminde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlı­ğındaki ifadeler şöyledir;

-İstisna altında kira geliri el­de ettim (mesken),

-Kira geliri elde etmedim,

-Gayrimenkulü sattım,

-Kendim oturuyorum,

-Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,

-Beyan sınırı altında kira ge­liri elde ettim (iş yeri, diğer, hak).

Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İş yeri kira ge­lirine istisna uygulanmaz. Gayri­menkul sermaye iratlarında;

-Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,

-2025 takvim yılı için 47.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ay­rı ayrı veya birlikte elde ettiği üc­ret, menkul sermaye iradı, gayri­menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tu­tarları toplamı Gelir Vergisi Ka­nununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2025 takvim yılı için 1.200.000 TL) aşanlar, 47.000 TL’lik istis­nadan yararlanamazlar.

Kira gelirinin tespitinde indirilecek giderler

Kira gelirinin vergilendirilme­sinde, elde edilen gelirin safi tu­tarı iki farklı şekilde tespit edile­bilmektedir.

-Gerçek Gider Yöntemi

-Götürü Gider Yöntemi (hak­ları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yön­teminin seçimi, taşınmaz malla­rın tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemi­ni seçen mükellefler, iki yıl geç­medikçe gerçek gider yöntemine dönemezler

a) Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler;

-Kiraya veren tarafından öde­nen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

-Kiraya verilen malların ida­resi için yapılan ve gayrimenku­lün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

-Kiraya verilen mal ve hakla­ra ilişkin sigorta giderleri,

-Konutlar hariç olmak üzere (7566 sayılı Kanun ile 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemleri gelir ve kazançlarına ilişkin verile­cek beyannamelere uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir) kira­ya verilen mal ve haklar dolayı­sıyla yapılan ve bunlara harca­nan borçların faizleri,

-Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile ik­tisap bedelinin %5’i (İktisap be­delinin %5’i tutarındaki bu indi­rim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indiril­meyen kısım gider fazlalığı sayıl­mayacaktır.

-Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tara­fından belediyelere ödenen har­camalara katılma payları,

-Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile ki­raya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yö­nelik harcamalar (Bu harcamalar 2025 takvim yılı için 9.900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),

-Kiraya veren tarafından ki­raya verilen gayrimenkul için ya­pılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

-Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kira­lar ve diğer gerçek giderler,

Sahibi bulundukları konutla­rı kiraya verenlerin kira ile otur­dukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.), Türkiye’de yerleşik olmayan mü­kelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedel­leri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

-Kiraya verilen mal ve haklar­la ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden öde­nen zarar, ziyan ve tazminatlar

b) Götürü gider yönteminde gider indirimi;

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere kar­şılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebi­lirler. Kira geliri elde edip de ko­nut istisnasından yararlanabile­cek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesap­lanacaktır. Hakları kiraya veren­ler, götürü gider yöntemini kul­lanamazlar. İş yeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilme­sinden de gelir elde eden mükel­lefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

İşyeri kira ödemelerinde vergi (tevkifat) kesintisi

İşyeri olarak faaliyet gösteren kişi, kurum ve kuruluşlar; gayrimenkul sermaye iradına konu mal ve hakları kiralamaları durumunda, bu kapsamda yapacakları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapmak zorundadırlar. Kiracı olan söz konusu kişi, kurum ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır.

Kiracı, kazançları basit usulde tespit olunan bir mükellef ise; vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır. Kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de iş yeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

Kira gelirinin beyanı

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

-Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2025 takvim yılı için 47.000 TL’lik istisna tutarını (2026 takvim yılı için 58.000 TL) aşanlar,

-Tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2025 takvim yılı için 330.000 TL’lik beyanname verme sınırını (2026 takvim yılı için 400.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile bulunması ve de istisnadan faydalanılabilecek olması hallerinde konut kira gelirinin, gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı ve bu toplamada beyana tabi başkaca gelirlerin bulunup bulunmadığı hususları birlikte dikkate alınacaktır.),

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Türkiye’de yerleşmiş olmayan yani ikametgâhı bulunmayan ve bir takvim yılı içinde devamlı olarak Türkiye’de altı aydan fazla oturmayan dar mükellef gerçek kişilerin kira gelirlerinin beyanına yönelik olarak hazırlanan “Türkiye’de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi” ne GİB’in internet sayfasından (gib.gov.tr) ulaşılabilir. Kira gelirini beyan edecek mükellefler, GİB’in internet sayfasındaki rehberi inceleyerek “hazır beyan sistemi” üzerinden beyanlarını kolaylıkla yapabilirler.

Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi)

Beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı (ki­ra geliri), menkul sermaye ira­dı, ücret ile diğer kazanç ve irat gelirlerini ayrı ayrı veya birlikte elde eden mükellefler beyanna­melerini “hazır beyan sistemi” üzerinden verebilirler. Vergi da­iresinde mükellefiyet kaydı bu­lunmayanlar, sistem üzerinden hazırlanan beyannamenin elekt­ronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mü­kellefiyet tesisi ve vergi tahakku­ku işlemleri otomatik olarak ger­çekleştirilmektedir.

Hazır Beyan Sistemine;

-Hazirbeyan.gib.gov.tr adre­sinden (Kullanıcı Kodu ile Giriş, e-Devlet Yöntemi ile Giriş veya Ya­bancı Kimlik Numarası ile Giriş),

-Dijital Vergi Dairesinden (Hazır Beyan Sistemi), giriş ya­pılabilir. Yurt dışında yaşayan ve Sistem üzerinden beyanname vermek isteyen T.C. vatandaşları, mavi kartlılar ve yabancı kimlik numarası sahibi yabancılar Dış Temsilciliklerimizden e-Devlet şifresi alabilirler.

Ayrıca, beyannamenizi “hazır beyan mobil uygulaması” aracılı­ğıyla da cep telefonunuzdan gön­derebilirsiniz.

Uygulanacak vergi tarifesi

GVK’ na göre, 2026’da beyan edilecek 2025 yılında elde edi­len gelirlere uygulanacak gelir vergisi tarifesi aşağıdaki gibidir.

-158.000 TL’ye kadar %15

-330.000 TL’nin 158.000 TL’si için 23.700 TL, fazlası %20

-800.000 TL’nin 330.000 TL’si için 58.100 TL (ücret gelir­lerinde 1.200.000 TL’nin 330.000 TL’si için 58.100 TL), fazlası %27

-4.300.000 TL’nin 800.000 TL’si için 185.000 TL (ücret ge­lirlerinde 4.300.000 TL’nin 1.200.000 TL’si için 293.000 TL), fazlası %35

-4.300.000 TL’den fazlasının 4.300.000 TL’si için 1.410.000 TL (ücret gelirlerinde 4.300.000 TL’den fazlasının 4.300.000 TL’si için 1.378.000 TL), fazlası %40 oranında vergilendirilir.

Vergiye uyumlu mükelleflere %5 indirim var

Kanunda belirlenen şartları ta­şıyan gelir ve kurumlar vergisi mü­kelleflerinin, verilecek yıllık gelir veya kurumlar vergisi beyanname­leri üzerinden hesaplanan verginin %5’ini, ödenmesi gereken vergi­den indirme imkânı bulunmakta­dır. Buna göre vergi indiriminden; ticari, zirai veya mesleki faaliyeti nedeniyle gelir vergisi mükellefle­ri ile kurumlar vergisi mükellefleri (Finans ve bankacılık sektörlerin­de faaliyet gösterenler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şir­ketleri ve emeklilik yatırım fonları hariç), yararlanabilir.

%5 vergi indiriminden yarar­lanmak için mükelleflerin aşa­ğıda belirtilen şartları sağlaması gerekmektedir.

-İndirimin hesaplanacağı be­yannamenin ait olduğu yıl ile bu yıldan önceki son iki yıla ait ver­gi beyannamelerinin kanuni süre­sinde verilmiş olması gerekmek­tedir. Vergi beyannameleri; yıllık gelir vergisi ve kurumlar vergi­si beyannameleri, geçici vergi be­yannameleri, muhtasar, muhtasar ve prim hizmet beyannameleri ile Hazine ve Maliye Bakanlığına bağ­lı vergi dairelerine verilmesi ge­reken katma değer vergisi ve özel tüketim vergisi beyannamelerini ifade eder. Kanuni süresinde ve­rilen bir beyannameye ilişkin ola­rak kanuni süresinden sonra dü­zeltme amacıyla veya pişmanlık­la verilen beyannameler bu şartın ihlali sayılmayacaktır.

-Belirtilen süre içerisinde ke­sinleşmiş olması koşuluyla vergi beyannamelerindeki vergi türle­ri itibarıyla ikmalen, re’sen veya idarece yapılmış bir tarhiyat bu­lunmaması gerekmektedir. Ke­sinleşen tarhiyatların, indirimin hesaplanacağı beyannamenin ait olduğu yıl için geçerli olan, yıllık indirim tutar sınırının %1’ini aş­maması durumunda bu şart ihlal edilmiş sayılmayacaktır.

-İndirimin hesaplanacağı be­yannamenin verildiği tarih itiba­rıyla, kapsam dahilindeki vergi beyannameleri üzerine tahakkuk eden vergilerin ödenmiş olması gerekmektedir.

-Ayrıca, vergi aslı (vergi ceza­ları ile fer’i alacaklar dahil) 1.000 TL’nin üzerinde vadesi geçmiş borcunun bulunmaması gerek­mektedir. Vergi indirimin hesap­lanacağı beyannamenin ait ol­duğu yıl ile önceki dört takvim yılında 213 sayılı Vergi Usul Ka­nununun 359 uncu maddesinde (Kaçakçılık suçları ve cezalar) sayılan fiilleri işlediği tespit edi­lenler, bu madde hükümlerinden yararlanamazlar.

Hesaplanan indirim tutarı, 2025 yılına ilişkin olup 2026 yı­lında verilmesi gereken yıllık ge­lir ve kurumlar vergisi beyan­namelerinde uygulanmak üzere 12.000.000 Türk lirasından faz­la olamayacaktır.

Sonuç olarak;

Geçek kişilerin, cezalı duru­ma düşmemeleri için içinde bu­lunduğumuz 2026 yılı Mart ayı sonuna kadar 2025 yılına ilişkin beyanı gerektiren gelirlerini za­manında beyan etmeleri gereki­yor. Kişiler, Gelir İdaresi Başkan­lığının (GİB) internet sayfasın­da yer alan “Gelir Vergisi Beyan Rehberi” ni detaylı incelemeleri, ayrıca GİB’in internet sayfasında yer alan “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden de beyanlarını kolay­lıkla verebilecekleri bilinmelidir.