31 yıldır Türkiye’ de inşaat ve proje geliştirme sektöründeyim. Üstlendiğim görev ne olursa olsun her zaman satışın, satış ofisinin içinde oldum. Müşterinin, Sokağın, Emlak Ofislerinin ve diğer projelerin sürekli nabzını tuttum, inşaat firmaları, proje geliştiriciler ile bir arada olmaya gayret ettim.
Ancak, gördüklerim, duyduklarım ve yaşadıklarım ile veriler arasında bir gariplik var. Bırakın garipliği işin satışa dönüşüp / dönüşmemesini psikolojisinde bile tutarsızlık var!. Çünkü, satış ofisleri bu hareketliliği ortaya koymuyor. Ziyaret eden… Arayan… Bilgi talep eden YOK!
KONUT SATIŞINDA 7 AYIN ZİRVESİ
Az önce gördüğüm TV ekranının manşeti. Büyük bir ihtimal ile satış verilerini 2.el emlak pazarına hizmet sunan emlak odaları öncelikli olarak değerlendirecektir. Onlar adına ters giden bir durum yok gibi. Problem 1.el / projelerde.
Son 6 yılın TÜİK verilerini derleyerek, satışla önemli yer teşkil eden “ ipotekli ve yabancıya satış verilerini “ değerlendirdim.
MORTGAGE KREDİLERİ YOK SATIYOR !..
Tüik sanırım 1.el / projelere ait ipotekli satış verisi bulamadığı için 2021 yılındaki dramatik düşüşten sonra 1.el/proje ipotekli satış veri kullanımını kaldırmış. Genel Satış verileri içinde kullanılan ipotekli satışları görüyoruz.
% şu kadar ipotekli satışlar artı deyince neye sevineceğimizi bilmiyoruz. Bu durumda iyimser tahmin ve eldeki veriler ışığında orantısal yansıtma yapacağım. 1.el/proje satışlarında olası ipotekli son 5 yılın projeksiyonu satışların %2 – %6 arasında ipotekli gerçekleşmiş olabileceğini ortaya koyuyor.
Sonuç olarak; Geliştirilen ve/veya teslime hazır projelerde ipotek kredili satış alternatifi bulunmuyor. Satışların %50’ye yakını destekleyen bir enstrümandan yoksun kalınıyor.
PROJE FİNANSMANI BULUNAMIYOR !…
Proje geliştirici – İnşaat firması adına, projeden satışların en büyük gücü proje garantörlüğünde tüketiciye kullandırılan dolaylı olarak geliştiriciye aktarılan proje finansmanıdır. Yıllardan beri proje finansman muslukları kapalı olan sektör, geleneksel yöntemler ile ayakta kalmaya çalışmaktadır.
İnşaat malzeme Barter ile inşaatı, senetli satışlar ile operasyon maliyetlerini çevirme yolları aramaktadır.
Sonuç olarak; Satış ve dolaylı finansmandan yoksun olan proje geliştiriciler, inşaatları etaplara ayırarak – teslim sürelerini revize ederek ayakta kalmaya çalışmaktadır. Projeden Satışları destekleyen önemli bir alternatif bulunmuyor.
YABANCIYA SATIŞ; İSTİKRARLI DÜŞÜŞÜNÜ DEVAM ETTİRİYOR !..
Son 6 yılın rekoru ile Ocak – Temmuz 2025 düşüş rekoruna imza atıyor. 39.322’ lik 2022 yılına göre 3 katının üstünde 11.267’ lik yabancı satışı gerçekleşiyor.
237.139 adetlik 1.el/proje satışında 39.322 adetlik yabancı satış katkısı yaklaşık %17’ ler seviyesidir. 251.608 adetlik 2025 yılı Ocak – Temmuz projeksiyonunda 42 bin seviyerinde yabancı satışı gerçekleşmesi beklenirdi.
Sonuç Olarak; 1.el/proje satışları içinde %10-15 bandında satışlara katkı sunabilecek yabancı satış alternatifinden yoksun bir Pazar yapısında hareket edilmektedir.
Proje geliştirme; süreçleri askıda bekliyor… Banka – finans kurumları %50 faiz ile para topluyor…
SATIŞLAR REKOR KIRIYOR ! Ben artık anlamakta, yorumlamakta zorlanıyorum. Emlakdream aracılığı ile;
- Kat karşılığı / hasılat paylaşımı vb gibi toprak sahibi adına proje geliştirme durumlarında, arsa sahipleri tarafından geliştiricilere yapılan tapu devirlerini,
- GYO / GYF gibi kağıda bağlı sermaye piyasası aracıları üzerine yapılan tapu devirlerini,
- KİPTAŞ / TOKİ / EMLAK KONUT gibi kurumlar arası tapu devirlerini,
Verilerde alt başlıklarda ayrıştırılmasını öneriyorum.
Gerçekçi 1.el/proje satış verilerine erişim sağlanması için satışlarda noter sözleşmesi zorunluluğu, noterlere TÜİK ile aylık bilgi paylaşım zorunlu getirilmesini öneriyorum. Aksi takdirde aylar… yıllar önce satılan bir yerin tapu devrine göre hareket ederek bir sonuca gidemeyiz.
