Emlak Konut GYO’nun TOKİ ile yaptığı yeni iş birliği protokolü kapsamında, İstanbul Başakşehir’deki geniş bir proje alanı üzerinde geliştirilecek konutlar için yeniden gayrimenkul sertifikası ihracı planlanıyor. Bu kez proje kapsamı oldukça geniş ölçekte olacak. Bu durum, artık konunun bir pilot uygulamadan çıkarak yapısal bir model önerisine dönüştüğünü gösteriyor. Ülkemizdeki konuta erişim politikaları bakımından da dikkate değer bir gelişme.
Yeni modelde dikkat çeken en önemli farklardan biri, klasik “müteahhit geliştirici” anlayışı yerine, işi üstlenen yüklenici firmalar üzerinden yürütülen daha sistematik ve denetlenebilir bir üretim yapısının benimsenmesi. TOKİ de bu kez sadece arsa sağlayan değil, sürecin yönlendirici ve dengeleyici kamusal aktörü olarak aktif rol üstleniyor. Bu yaklaşım, yatırımcı açısından güveni, proje açısından ise sürdürülebilirliği artıracak.
Bu modelin Emlak Konut GYO özelindeki etkilerine bakıldığında, birkaç başlık öne çıkıyor. İlk olarak, satış kanalı genişliyor. Küçük yatırımcıların dâhil olması talep tabanını büyütürken, bu ürün özellikle durağan piyasa koşullarında satış süresini kısaltabilir. Sertifikaların borsada işlem görmesi, düşük likiditeli bir varlık sınıfı olan konutu menkul kıymet formatına taşıyarak yatırımcıya yeni bir alternatif sunuyor.
Emlak Konut GYO’nun finansal tablolar açısından bakıldığında, sertifikaya konu bağımsız bölümler artık sadece stok değil, nakit akışına katkı sağlayan birer ön satış kalemine dönüşüyor. Bu da hem stok devir hızını artırabilir hem de tahsilat riskini azaltabilir. Kârlılık boyutunda ise fiyatlama esnekliği nedeniyle birim satış gelirleri kısmen düşebilir. Ancak erken nakit girişi sayesinde finansman ihtiyacı azalır, dolayısıyla finansman giderleri de düşer. Proje döngüsünün hızlanması, öz sermaye kârlılığına olumlu katkı sağlayabilir. Kısacası, modelin hem satış hem bilanço hem de kârlılık tarafında Emlak Konut GYO’ya dengeli bir değer yaratma potansiyeli bulunuyor.
Yatırımcının perspektifinden bakıldığında ise gayrimenkul gibi görece düşük likiditeli bir varlık sınıfı, bu modelle menkul kıymetleştirilmiş oluyor. Küçük yatırımcıların doğrudan erişebileceği, borsa üzerinden likit şekilde alınıp satılabilen bir yapı sunulması; hem yatırım evrenini genişletecek hem de sektörel finansallaşmaya katkı sağlayacaktır.
(Kaynak: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Yeniden sahne alan gayrimenkul sertifikası: daha geniş, daha kapsayıcı, daha kamusal” başlıklı makalesinden alıntıdır)
