Servet sahiplerinin ellerindeki varlıkların değerinin artması ve azalması ekonominin ve finansal piyasaların diğer dinamiklerini de etkiliyor.
Bu önerme bizim gibi enflasyonu yüksek, farklı varlık kategorilerinin getirilerinin dönemsel olarak çok ciddi oranda farklılaştığı ülkelerde çok daha geçerli ve önemli. Tüketimin bir türlü dizginlenemiyor ve enflasyonun kontrol altına alınamıyor olmasında faizlerin yüksekliğinin ve altın fiyatlarındaki artışın ne kadarlık bir etkisi olduğunu kestirmek zor. Ama bir etkiden bahsetmek mümkün.
Merkez Bankası 14 Mayıs tarihli blog yazısında* altın fiyatlarındaki artışın konut ve otomobil fiyatları üstündeki etkisini incelemiş. Benzer bir çalışma enflasyon sepetindeki diğer ürünler için de yapılabilse keşke. Bu zor bir uğraş ve aynı zamanda enflasyonla mücadele için yüksek tutulan faizin bir taraftan da enflasyon yarattığının ortaya çıkmasının istenmeyeceği için tercih edilmeyecektir.
Yıl başından bu yana 400 milyar TL’lik artış
Konut satışlarına baktığımızda ilk 4 ayda %15’lik kısmın ipotekli satışlardan geldiğini, kalan kısmın kredisiz satış olduğunu görüyoruz. Faizden ve altından gelen paranın bir kısmı muhtemelen buraya gitmiş. O kadar altınımız var mıydı diye soracak olursanız cevap evet.
Merkez Bankası’nın 2025 birinci enflasyon raporunda yaptığı çalışmaya göre Türkiye’de hanehalkının varlıklarının 505 miyar doları finansal varlıklar (mevduat, hisse, fon vs.), 701 milyar doları kiradaki konut ve 311 milyar doları yastık altı altın. Gram altın 1 Ocak’ta 2.980 TL’ymiş. Bugün itibariyle 4.086 TL. Artış %37. Yılbaşında kur 35.27 TL’ydi.
Yastık altı altın stokunun bu dönemde hiç değişmediğini varsayarsak yıl başındaki yastık altı altının TL cinsinden değeri 1 trilyon 97 milyar TL’yken, %37 artış sonucu bu rakam şu anda 1.5 trilyon TL seviyesinde. Aradaki fark yaklaşık 400 milyar TL. Ortalama 5 milyon TL’den 80 bin adet konut alınabiliyor bu parayla. Neredeyse aylık konut satışlarına yakın bir rakam. Bu kaba hesaplamayı sadece altındaki değer artışının konut bazında ne kadar yüksek olduğu daha net göstermek amaçlı yaptım.
Asıl konu yastık altı altın
Merkez Bankası da yukarıda bahsettiğim çalışmada benzer sonuçlara ulaşmış. Fakat Merkez Bankası bankalarda tutulan kayıtlı altın mevduatı üzerinden gitmiş. Altın mevduatının toplam mevduat içindeki payının yüksek olduğu illerde konut ve otomobil fiyatlarındaki artışın diğer illere göre daha yüksek olduğu ortaya konmuş. Fakat konut satışlarında benzer düzeyde bir artış görülmemiş. Bunun sebebi de; konut arzının hemen artırılamaması kaynaklı, artan talebin satışa değil fiyata yansıması şeklinde açıklanıyor.
Ülkemizdeki kayıt dışılığın analiz sonuçlarının güvenilirliği üzerinde çok ciddi bir olumsuz etkisi mevcut. Mesela yastık altındaki altın miktarı toplam olarak bir şekilde hesaplanabilse bile iller bazındaki dağılımını görebilmemiz mümkün değil. Hal böyle olunca da sadece bankadaki altın mevduatı üzerinden yapılan bir çalışmanın sonuçlarının ne kadar itibar görmesi gerektiği soru işareti. Evet Merkez Bankası’nın yaptığı çalışma sezgisel olarak doğru, hatta etki yukarıda kabaca hesapladığıma dayanarak çok daha fazladır muhtemelen. Ama bunu ortaya koymak oldukça zor.
Bugün konut fiyat endeksi açıklandı. Aylık artış Nisan’da aylık artış %1.5, aylık enflasyonun %3 olduğunu hatırlatırım. Ayrıca yıllık artış %32.9 ve reel düşüş de yıllık(enflasyondan arındırılmış) %3.6. Neyse ki bu dönemde altın fiyatları artmış da konut fiyatlarındaki reel düşüş daha derin olmamış. Yoksa konut yatırımcılarının canı daha çok yanacakmış. Faizlerin düşüşü ve ipotekli satışların desteği olmadıkça konut yatırımcısının yüzünün gülmesi zor gözüküyor.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Emrah Lafçı’nın “Yatırımcı altın ve konut arasında sıkışmış durumda” başlıklı makalesi)
