Kurulduğu 2010 yılından bu yana ‘İstWest’, ‘iTower’, ‘Mai Residence’, ‘Parima Ofis’ ve ‘Premier Kampüs Ofis’ gibi projeleri hayata geçiren Fer Yapı, devam eden 'Mai Residence’, ‘Parima Ofis’ ve kiralamaların başladığı ‘Premier Kampüs Ofis projelerini 2015 bitmeden teslim etmeye başlayacak.
Basınla bir araya gelen FerYapı Yönetim Kurulu Üyesi Ramadan Kumova, "Premier Kampüs Ofis, son teknoloji ürünleri bünyesinde barındıran bir proje. Geniş sosyal olanaklara sahip olan Premier Kampüs Ofis'te 120 metrekareden 25 bin metrekareye varan akıllı ve verimli üniteler bulunuyor. Premier Kampüs Ofis'i bu yılın aralık ayında teslim etmeyi planlıyoruz. Merter’de E5 karayolunun kenarında yükselen ‘Parima Ofis’ ise ticaretin en önemli akslarından birinin tarifi en kolay yerinde iş hayatı ve seyahatler açısından büyük avantaj sunan Merter'de yer alıyor. ‘Parima Ofis’te 65 metrekareden 2.300 metrekareye varan ofisler mevcut. Bu projemizi ise Eylül 2015'te teslim edeceğiz. Kartal’da inşa ettiğimiz Mai Residence’da ise bir bloğunu teslim etmeye başladık ikinci bloğuda Eylül'de teslim etmeyi planlıyoruz." dedi.
Türkiye'de bir balonun söz konusu olmadığına değinen Kumova, “Türkiye’de bir balonun söz konusu değil. Herkes ayağını yorganına göre uzatmaya alışkın. Bizim sektörümüzde fren ve gaz ilişkisi var. Gidişatın kötüye gittiğini hissetiğimiz anda gazdan ayağımızı çekerek frene basma refleksimiz var. Sanayi yatırımlarında olduğu gibi, büyük hacimlerde yaşanması olası risklerimiz yok. ABD’deki krizin nedeni onlarda para olması ve hesapsız harcama yapmalarından kaynaklandı. O nedenle ne fiyat, ne de ürün balonu olmaz bizde” dedi.
Yabancı alımları iki bayram arasında artacak
İki bayram arasında girişin artacağını belirten Kumova, "Bizim görüştüğümüz Körfez bölgesinden birkaç aracı firma var. 2 bayram arasında felaket bir giriş olacak diyorlar. Bu son Yemen olaylarından sonrada Körfezle ilgili bireysel ya da nitelikli kurumsal yatırımcı iki bayram arasında burada korkunç bir hakeret olacağına inanıyor. Daha fazla konut alacaklar. Segment olarakta onların 2 segmenti var. İlk gelenler orta gelir kısmı geldi. Bunlar 100 150 bin dolarlık Esenyurt tarafındaki gayrimenkullere yöneldiler. Şimdi bunun daha genele yayılacağı ve gelenlerin o bölgelerde devam etmek kaydıyla daha şehir merkezlerine yöneleceğini söylüyorlar orada iş yapan şirketler. İstanbul ağırlıklı ama Bursa'da, Yalova'da da ciddi iş dönüyor. " dedi.
Piyasada güvende sıkıntı olunca bizde de fren oluyor
Doların hareketliliği yatırımcııyı etkilemiyor ama kullanıcı tarafından bir duraklamanın olduğunu belirten Kumova, "Bizim için iki tip davranış modeli var. Çok dar pencereli söylüyorum bunu. Bir kur çok düşük kalırsa ithalatçı para kazanıyor gelip o mal alıyor. Kur çok çıkarsa ihracatçı para kazanıyor o mal alıyor. Ama bunlar yatırımcı. Yani biz yatırımcıyı kaybetmiyoruz pazarda. Kullanıcı tarafında es oluyor. Bir düşünüyorlar borçlanarak alıcam işimi kaybedersem ne olacak. Son satışlara baktığınızda mortgagelı satışların yüzde 40'ları geçtiğini görüyoruz. Biraz orada sıkıntı yaşayabiliyoruz. Yatırımcıyı hiçbir zaman kaybetmiyor sektör ama kullanıcı anlamında eğer güvende bir sıkıntı olursa bizede bir fren oluyor." dedi.
Ötemeli kampanyaları yapsalar bile peşin alımların daha çok olduğunu ifade eden Kumova, "Satışlarımız iyi. Biz bankalardan yüzde 75'ini alıyoruz ama yüzde 25'lik kısmını bir sene sonrasına bırakıyoruz. Müşterilere baktığımız zaman evlenecek olanlar var. Düğün masrafı falan derken çok cazip geliyor. Evini satacak olan var çok cazip geliyor. O kampanyanın cazp geldiği kısım o ama biz ne zaman bu kampanyaları yapsak bugüne kadar Türkiye'de hep şunu gördük. Daha çok peşinle konut sattık. Çünkü ötelemenin bir maliyeti var. Öteleme kampanyasını bz 3 yıldır yapıyoruz. Yaklaşık olarak yüzde 10'lar civarında kullanıyordu öteleme. Şimdi yüzde 30'lara çıktı. Türk insanı bunu duyuyor kulağa hoş geliyor, projeyle ilgileniyor sahaya geliyor satın almaya karar verecek maliyetine en ucuzuna alma methodunu kullanıyor. O yöne doğru tercihini değiştiriyor. Kampanya yaptık ama peşin alan daha çok. " dedi.
Kartal bundan sonra çok daha fazla hızlanır
Kartal'ın bundan sonra değerini kazanacağını belirten Kumova, "Kartal'ın bir dönemi var Soyak bitmiş ve Kentplus harekete geçirmiş. Arkasından aynı dönem içerisinde Teknik Yapı gitmiş yukarıya taşımış. Ara bir dönemde biz girdik Kartal'a. Şimdi yeni bir dönem var. İş Bankası var Dap var yeniler geliyor DKY çıktı. Kartal bundan sonra çok daha fazla hızlanır. Bundan sonra daha çok duyarız Kartal'ı. Kampanyaları duymanız proje sayısının artmasından. Kartal bundan sonra gelecek asıl değer noktasına. Gerçekten yükselecek. Kartal'da arsa sahipleri hiç aşağıya gitmedi. Bugün Kartal'da yüksek katlı bir blok yapmanın maliyeti metrekaresi 2 bin 500 3 bin lira ise 6 bin liranın altında Kartal'da bir yer satmak mümkün değil. Bizim fiyatımızın ucuz olmasının sebebi biz arsayı satın aldık. Bu işte arsayı satın alabilmek önemli. " dedi.
Sektöre yeni giren oyuncu çok
Ramazan Kumova sektörün en büyük problemlerinden birinin sektöre yeni giren oyuncunun çok olması olduğunu belirtirken sanayicilerinde sektörü karlı görüp sektöre dahil olmaları hakkında açıklamada bulundu. Kumova, "Sektöre yeni giren oyuncu çok. Bunların bir kısmı ayıklanıp ayrılacak, bir kısmıda kalıcı olacak. Sektörün bence en büyük problemlerinden bir tanesi algısı. Çok karlı bir sektör, bu işler çok kolay hepimizde yaparız kim olursa olsun bu işi yapar bizde gidip sanayide 3 5 kuruş paramız vardı yatırdık hadi inşaata girelim. Bana sanayici geliyor hadi ortak olalım 25 mlyon dolar param var. Olur ararım sizi ilgilenirz falan dedim. Aradan 3 hafta geçti ofisimi bastı "sen 25 milyon doları beğenmiyor musun? 50 milyon dolar vereceğim" dedi. Parayı vereceğim ortak olacağım diyorlar ne bir ortaklık sözleşmesi konuşuluyor ne de başka birşey. Sektörün sanıldığı kadar karlı olmadığı anlaşıldı bir seneye kadar bu sorun çözülür.
Sanayiiciler para kazanmasalar gelip bizde harcayamazlar
Sanayici bence hala para kazanıyor ve güzelde kazanıyor. Bende bir inşaatı olarak dönüp sanayicimi olsam acaba diyorum. Para kazandıklarını görüyorum, para kazanmasalar gelip bizde harcayamazlar. Sanayici gayrimenkulden çok kazandı gözüküyor. 30 yıl önce almış arsayı ve o hep emlak rayicinde işlemiş. Onu satmaya kalktığında ya da yeniden değerlediğinde gayrimenkul getirisi çok gözüküyor. Bu da son derece normal 30 sene önce şehir dışında arsalardı. Ama şimdi öyle değil. Karlılık oranları tüm sektörlerde düştü. Komşunun tavuğu misali bu sektör daha karlı geliyor. O yüzden bu sektöre geçiyor. Evet sanayide bir kar azalması var ama tüm sektörlerde var. " dedi.
Yabancıların Türkiye'yi yeni tanımaya başladığını ve karlılık oranlarının yüzde 12 13 seviyelerinde söylenerek agresif karlılık oranlarıyla Türkiye'ye geldiklerinin altını çizen Kumova, "Yabancının şimdi Türkiye'yi öğrenme süreci çok agresif kar hadleri ile geliyorlar. Verdiği paralara istedikleri çok yüksek. Ben yüz lira koyduğumda senelik yüzde 12 para kazanmak isterim diyor. Şimdi bunlarıda birileri bunları söylüyorlar. Ben yeni yatırımcıdan bahsediyorum. Uluslararası bir danışmanlık firmasının toplantısına davet ettiler beni. Danışman sunum yapıyor. Türkiye'de yüzde 10 12 arasında yatırıma girilebileceğini anlatıyor. 5 tanede geliştirici var Türkiye'den. Söz bana geldi dedim ki milleti böyle dolduruyorsunuz yüzde 10 12 para kazanacak diye. Sonra adam piyasaya çıkıyor benden tokat yiyor öyle birşey yok diye. Sonra ötekine gidiyor tokat yiyor. Bir anda dünyası yıkılıyor. Sizin yüzünüzden Türkiye'de iş olmuyor. Çünkü adamın kulağına yanlış rakamları söylüyorsunuz piyasaya çıkıyor. Batık bir projeye gidiyor adam orada parasını batırıyor tokatını yiyor hep beraber pazarı mahvediyoruz. Türkiye gayrimenkul açısından gerçekten çok ilginç bir ülke. Şuana kadar yabancının gayrimenkule yatırım yaptığı tek alann alışveriş merkezleri oldu. Çünkü Türkiye'nin kafası çok uzun vadeli yatırıma basmadığı için o zamanlar daha, sektör yeni değişiyor, o yüzden gidip avmlere yatırım yaptılar. Yabancı şimdi öğrenecek Türkiye'ye geldiği zaman İngiltere'deki kadar az kazandığını, kazanması gerektiğini. Londra'da fiyatlar her sene yüzde 3 artar bizde fiyatlar her sene yüzde 12 13 artar. Biz uzun vadede Londra'dan daha fazla kazandırırız. O yüzden yabancı yatırımcılar öğrendi şimdi. Görüşüyoruz, görüşmeyede devam edeceğiz ama biraz daha ağır." dedi.
Merkezi bölgelerde kentsel dönüşüm projesi yapmak istiyoruz
Bu yıl içerisinde 3 projenin teslimlerini yapacak olan Fer Yapı'nın yeni yatırımlarının Şili ve Beşiktaş gibi merkezi lokasyonlarda kentsel dönüşüm odaklı olacağını belirten Kumova, "Biz kentsel dönüşümle ilgileniyoruz. Bu şehirde arazi üretmek çok zor. Bunuda merkezi bölgelerde yapmak istiyoruz. Hep merkeze yakın, merkezde kaldık bugüne kadar. Bunun dışına çıkmak istemiyoruz. Şirketinde bir kurum kültürü oluştu çünkü ve bu kurum kültüründe devam etmek istiyoruz. Bir anda sosyal konut yapacağım diyeceksem eğer Fet Yapı olarak farklı bir şirket kurmam gerekecek. 5 projede 2 milyar liraya yakın ciroyu yönetti bu şirket. O yüzden şehir merkezinde kalacağız. Evet kentsel dönüşüm bu işin olmazsa olmazı bundan sonra. Umarım uygulamalar gelişir. Orada da bir öğrenme süreci vardı. Mal sahibide öğreniyor proje sahibide öğreniyor direnenler var hala bunların hepsi normal hayatın içinde bütün renkler var. Biz arsa almayı seviyoruz. Şuanda satın aldığımız bir arsa yok ama ilgilendiğimiz var. Beşiktaş, Şişli gibi bölgelerle ilgileniyoruz. " dedi.
Ofis tarafında sektörde boşluk olduğunu ve o boşuğu değerlendirdiklerini söyleyen Kumova, "Bence ofiste çok ciddi boşluk var. Bizde o boşluğu yakalamaya çalışıyoruz zaten. Bizim ilk projemiz İtower baktığınızda. Orada küçük metrekareli A sınıf ofis konseptinin ilk örneğini sunduk. Çok hızlı satmıştık. Parima'da benzerini yaptık. Kağıthane'de projenin üçte birini küçük metrekareli, üçte birini orta metrekareli, üçte birinide büyük metrekareli ofislere ayırdık. Büyük metrekare şu 1000 ve üstü. Ortada 500 1500 arası. En küçüğünü satalım dedik çok az birşey kaldı. Orta ve büyüğünü kiralayalım dedik. Kiralama tabi daha geç başlayan bir süreç. Ona biz bu Ocak ayında başladık. Dolar bazlı kiralıyoruz. Doların bu hareketliliğiyle beraber orada biraz yavaşlama oldu. Görüştüğümüz uluslararası çok ciddi firmalar var. Dolayısıyla piyasada bir hareket var ama hani bu dolar hareketi ve seçim hareketi ticari tarafta daha etkili konut tarafına göre. Kartal ve Parima gidiyor ama Kağıthane için bu dolar ve seçim hareketini bir bekleme var. " dedi.
Kağıthane'nin Maslak ve Levent'te alternatif olarak geliştiğini söylenen Kuomva, "Levent'te bir Faco kaldı. Onun dışında Maslak'ta eskiler yıkılırsa olur onun haricinde orada arz olunacak bir ürün yok. Yani fiyatlar yükselişe geçecek. Şimdi fiyatlar yukarı çıkarken ve şirketlerde büyürken operasyonları için daha ucuz yerlere ihtiyaçları var. Kağıthane çok yeni bir bölge. İmara kapalıydı imara açılması 2010. Şimdi oradaki bütün ofis projeleri doldu. Levent'in, Maslak'ın alternatifi olarak aşağıda devam edecek. Şuanda da o yönde ilerliyor. " dedi.
Türkiye'deki ucuz konut ihtiyacının çok olduğunu belirten ve model önerdiklerini ifade eden Kumova, "Türkiye'de ucuz konuta ihtiyacı var. Ucuz konut anlamında çok açık var. Bir kaç kez yetkililerle konuştuk hatta model bile önerdik. Arsa fiyatlarını çok ucuz tutun, satılacak ürün fiyatınında limitini belirleyin. İnsanlar ihaleye girsinler uygun işler çıksın. " dedi.
Bağcat Caddesi'ndeki kentsel dönüşümün yanlış ilerlediğini dönüşüm bireysel değil ada bazlı olması gerektiğinin altını çizen Kumova, "Kentsel dönüşüm arsa ne kadar değerliyse o kadar zorlaşıyor. Bağdat Caddesi'ne hep bireysel girildi yanlış yapıldı. Orada da ada bazlı olmalıydı. İnsanların yaşayabilecekleri alanlar oluşmalıydı. Bağdat Caddesi yüzde 60'la iş yapıyor. Sonra 65 sonra 70 oldu. Bağdat Caddesi'nde şirket kurup udak işler yapayım dedim. Yüzde 70 73'ler deniyor bana riskli geldi. Geçen gün soruyorum yüzde 80 83'le alıyorlarmış. Şimdi bu şu demek. Fiyatlar aşağıya gelmedi. Demekki herşey yolundaki arsa fiyatının değeri artıyor. " diyerek sözlerini sonlandırdı.
