Türkiye’de belediyelerin en önemli gelir kalemlerinin arasında emlak vergileri yer alıyor ve emlak vergileri her dört yılda bir toplanan ‘belediye takdir komisyonları’ tarafından belirlenen metrekare rayiç bedelleri üzerinden güncelleniyor. Geçtiğimiz haziran ayı içinde de arsa rayiç bedelleri Türkiye genelinde güncellenerek muhtarlıklarda askıya çıkarıldı ve 2026-2029 arsa metrekare birim değerlerinde 15 kata varan artışlar tepkilere neden oldu. Birçok kişi konuyu yargıya taşıma kararı alırken bazı mahalle muhtarı da, takdir komisyonları tarafından alınan bu kararlarda ret oyu kullanarak karara şerh düştü.
İstanbul’da bazı ilçelerindeki yeni rayiç bedeller ve geçen yıla göre artış oranları şöyle:
| Bölge | 2025 Değeri (TL) | 2026 Değeri (TL) | Artış (%) | |
|---|---|---|---|---|
| Şişli | Nisbetiye Caddesi | 45127 | 225635 | 400 |
| Şişli | Harbiye Abdi İpekçi Caddesi | 106969 | 600000 | 461 |
| Şişli | Teşvikiye Hüsrev Gerede Caddesi | 52472 | 300000 | 472 |
| Şişli | Teşvikiye Valikonağı Caddesi | 89437 | 450000 | 403 |
| Şişli | Teşvikiye Caddesi | 46509 | 420000 | 803 |
| Şişli | Abide-i Hürriyet Caddesi | 51428 | 400000 | 678 |
| Şişli | Büyükdere Caddesi | 87452 | 400000 | 357 |
| Şişli | Halaskargazi Caddesi | 86856 | 400000 | 361 |
| Beşiktaş | Ahmet Adnan Saygun Cad. | 37607 | 225639 | 500 |
| Sarıyer | Köybaşı Caddesi | 20360 | 150000 | 637 |
| Beyoğlu | İnönü Caddesi | 208909 | 1253453 | 500 |
| Beyoğlu | Meclis-i Mebusan Cad. | 193240 | 1459457 | 655 |
| Eyüpsultan | Göktürk İstanbul Cad. | 13012 | 98320 | 656 |
| Küçükçekmece | İnönü Cad. | 5750 | 73000 | 1170 |
| Küçükçekmece | Cengiz Sokak | 4000 | 60000 | 1400 |
| Küçükçekmece | Yeniyol Caddesi | 3600 | 53000 | 1372 |
| Zeytinburnu | Kennedy Caddesi | 63623 | 300000 | 372 |
| Zeytinburnu | Fişekhane Caddesi | 35629 | 200000 | 164 |
| Kadıköy | Cemil Topuzlu Cad. | 63623 | 220000 | 246 |
| Kadıköy | Rıhtım Cad. | 63623 | 250000 | 293 |
| Kadıköy | Moda Sahil Yolu Sk. | 63623 | 250000 | 293 |
| Kadıköy | Bahariye | 53444 | 230000 | 330 |
| Kadıköy | Bağdat Caddesi | 63623 | 230000 | 352 |
| Maltepe | Bağdat Caddesi | 22362 | 150000 | 571 |
| Maltepe | Atatürk Caddesi | 16168 | 120000 | 642 |
| Maltepe | Süreyyapaşa Cad. | 8589 | 68000 | 692 |
| Beykoz | Beykoz Konakları | 16542 | 82700 | 400 |
| Beykoz | Kanlıca Mihrabat Caddesi | 1812 | 18000 | 893 |
| Beykoz | Çubuklu Mah. Hidiv Kasrı | 2901 | 30000 | 934 |
| Kartal | Turgut Özal Bulvarı | 25450 | 90000 | 254 |
Artışlar, enflasyonun üzerinde
Peki tartışmalara neden olan bu artış kararı nasıl alındı ve kimler tarafından alındı? Metrekare rayiç bedeli belediyeler tarafından kurulan takdir komisyonlarında belirleniyor.
Takdir komisyonlarına belediye başkanı veya tevkil edeceği memur başkanlık ediyor. Geri kalan altı üye ise belediyenin yetkili bir memuru (mali hizmetler müdürlüğünden bir görevli) ile defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye ve ilgili mahalle ve köyün muhtarından oluşuyor. Değerlemede, bölgenin sosyoekonomik gelişmişlik düzeyi, ulaşım ve altyapı olanakları ve son dönemdeki emlak alım-satım değerlerine bakılıyor. Böylece asgari birim değerlerin, yerel koşullara göre farklılaşmasına olanak tanınıyor. Takdir edilen bu değerler ise her yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak sonraki yıllara taşınıyor. Diğer taraftan cumhurbaşkanı, artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkili.
Emlak vergisine nasıl yansıyacak?
Yeni rayiç bedeller doğrudan emlak vergisi matrahını etkiliyor. Emlak vergisi hesaplamasında taşınmazın büyüklüğü, inşaat maliyeti ve arsa payı gibi farklı etkenler belirleyici. Örneğin arsa yüzölçümü 200 metrekare olan 10 daireli bir apartmanda daire başına 20 metrekare arsa payı düştüğünden metrekare birim değeri 20 ile çarpılarak arsa değeri bulunuyor. Ardından buna inşaat maliyeti de ekleniyor. Son olarak büyükşehirlerde uygulanan binde 2 oranı üzerinden emlak vergisi hesaplanıyor.
Bununla birlikte bu değişiklik sadece ev sahiplerini değil, yeni ev alacakları da yakından ilgilendiriyor. Çünkü söz konusu karar, alıcıdan da satıcıdan da ayrı ayrı alınan yüzde 2 oranındaki tapu harcında da önemli ölçüde bir yükselmeye neden olacak.
Ev sahipleri 31 Aralık 2025’e kadar dava açabilir
Takdir komisyonu kararına karşı kimler dava açabilir?
Vergi Usul Kanunu’na göre ilgili odalar, muhtarlıklar ve belediyeler ile Anayasa Mahkemesi’nin, 13 Ekim 2012 tarihli kararına göre tüm emlak vergisi mükellefleri yani ev sahipleri dava açabiliyor.
Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi nedir?
Vergi Usul Kanunu’nda sayılan ilgililerin, kararın kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açması gerekiyor. Diğer taraftan Emlak Vergisi Kanunu’nda ve diğer yasal mevzuatta, emlak vergisi mükelleflerinin dava açma süresi düzenlenmiyor. Ancak İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre ev sahiplerinin de 30 gün içinde dava açması gerekiyor. Fakat bu kararlar ev sahiplerine tebliğ edilmediği için 30 günlük sürenin, kararın muhtarlıklarda ilan edildiği tarihten itibaren başlayacağı kabul ediliyor.
Diğer taraftan bu kararların genelde haziran ayı sonunda muhtarlıklara tebliğ edildiğini söyleyen İstanbul Barosu İdare ve Vergi Hukuku Komisyonu Başkanı Av. Eser Gültekin “Genel teamül 30 Haziran olduğu için emlak vergisi mükelleflerinin 30 Temmuz’a kadar vergi dairelerinde dava açma hakkı bulunuyor. Ancak 30 Temmuz adli tatile denk geliyor. Adli tatile denk gelen işlerde sürelerin, adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılmış sayıldığından süre 7 Eylül’e uzuyor. Fakat buna rağmen en yüksek mahkeme olan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun, mükelleflerin yıl sonuna kadar dava açabileceklerine ilişkin bir içtihat var. Yani 31 Aralık 2025’e kadar dava açmak mümkün.
(Haber kaynağı: Esen Dolma – Oksijen Gazetesi)
