Emlak Konut, kısa süre önce duyurduğu “Yeni Yuvam Modeli” ile Türkiye’de uzun süredir tartışılan konut finansmanı alanına yeni bir soluk getirmeye çalışıyor.
Faizsiz, peşinatsız, ara ödemesiz, çekilişsiz… Bu kadar çok “-siz” ifadenin yan yana gelmesi kulağa iddialı geliyor. Fakat daha önemlisi, bu girişimi kamu eliyle tasarruf finansman sistemini kurumsallaştırma arayışı olarak okumak gerekir. Benzer şekilde diğer özel tasarruf finansman şirketlerinin girişimleri de bu adıma eklenince, Türkiye’nin konut erişiminde krediye alternatif bir yol açılmaya çalışıldığı görülüyor.
Emlak Konut’un modelinin işleyişi basit ama dikkat çekici: Konutun yarısı için Emlak Konut’a 60 aya kadar faizsiz ödeme yapılabiliyor. Kalan yarısı ise Emlak Katılım Tasarruf Finansmanı aracılığıyla 30 aya kadar vadeli biçimde karşılanıyor. Böylece klasik banka kredisi kullanılmadan, tamamen yerli kaynaklarla bir finansman zinciri kuruluyor. Bu haliyle Yeni Yuvam, son yıllarda sıkılaşan kredi politikalarına karşı geliştirilen alternatif bir erişim mekanizması niteliği taşıyor. Diğer taraftan, bu modelin Emlak Konut GYO’nun konut projeleri ile sınırlı olması modelin sınırlandırıcı tarafı.
Elbette modelin güçlü tarafları var. Kredi notu, gelir belgesi ya da kefil gibi şartlar aranmadan başvuru yapılabilmesi; bu durum özellikle bankacılık sistemine erişmekte zorlanan kesimler için ciddi bir kolaylık. Ayrıca klasik tasarruf finansmanı modellerinde görülen çekiliş ya da sıra bekleme süresi burada bulunmuyor; konut hemen teslim ediliyor.
Yine de modelin uzun ömürlü olabilmesi için bazı teknik unsurların netleştirilmesi gerekiyor. Öncelikle maliyet şeffaflığı meselesi… %7 oranındaki katılım bedeli, her ne kadar faiz yerine kullanılan bir katılım payı olarak tanımlansa da, vatandaşın finansman yükünü tam olarak görebilmesi açısından bu oran açık ve sade biçimde anlatılmalı.
İkinci olarak, gelir uyumlu tasarım konusu önem taşıyor. Bugün itibarıyla modele konu konutlar da düşünüldüğünde daha çok orta-üst gelir grubuna hitap ediyor desek yanlış olmaz. Oysa Türkiye’nin konut ihtiyacının en yoğun olduğu kesim, gelirinin yarısını kiraya ayıran haneler. Yani orta-alt gelir grubu. Bence gelir düzeyine göre farklılaştırılmış ödeme planları, modeli çok daha kapsayıcı hale getirebilir.
Modelin yalnızca bir satış kampanyası olarak görülmemesi de gerekir. Bugün için “stok eritme” işlevi ağır bassa da, doğru çerçeveyle bu yapı sosyal konut politikası içine entegre edilebilir. Genç aileler, kamu çalışanları veya düzenli geliri olan ancak krediye erişemeyen kesimler için özel alt segmentler tanımlanabilir. Hatta özel sektörle iş birliği içinde uzun vadeli kira garantili projeler gündeme alınabilir. Böylece sistem, sadece “konut satışı” değil, “barınma politikası” boyutunda da işlev kazanabilir. Ancak bunun için kampanyanın sadece Emlak Konut GYO’nun projeleri ile sınırlı kalmaması da gerekir.
Uzun vadede Yeni Yuvam’ın anlamı, konut finansmanında yeni bir yön arayışına işaret etmesi. Emlak Konut’un bu adımı, sektördeki finansal sıkışmayı hafifletme ve vatandaşın erişim kanallarını çeşitlendirme açısından değerli bir deneme. Ancak kalıcı etki, modelin sermaye piyasalarıyla entegrasyonu sayesinde mümkün olabilir. Bu, sistemi sadece geçici bir kampanyadan çıkarıp, sürdürülebilir bir finansman ekosistemine dönüştürebilir.
Yeni Yuvam modeli, Türkiye’de konut finansmanında yaşadığımız arayış döneminin açık bir yansıması. Sistemin eksikleri var, evet; ama her yenilik biraz da cesaret ister. Emlak Konut’un yaptığı tam olarak bu; uzun süredir tıkanmış bir alanda farklı bir kapı aralamak. Yine de, bu tür modellerin başarısı yalnızca “faizsiz” veya “peşinatsız” gibi kavramlarla ölçülmez. Gerçek test, modelin kimlerin erişimine açık olduğu ve hangi maliyet yapısıyla çalıştığı noktada başlar. Bugün itibarıyla sistem, belirttiğim gibi, daha çok tasarruf kapasitesi olan orta-üst gelir grubuna hitap ediyor; yani toplumun en kırılgan kesimlerinin konuta erişimini hâlâ yeterince güçlendiremiyor. Bu durum, aslında Türkiye’nin son yıllarda içinde sıkıştığı genel tabloyu da gösteriyor; finansman modelleri çoğalıyor ama sosyal etkisi sınırlı kalıyor.
Eğer Yeni Yuvam, ilerleyen dönemde gelir gruplarına göre farklılaştırılmış ödeme planlarıyla çeşitlendirilirse, o zaman bu girişim yalnızca bir satış kampanyası olmaktan çıkıp gerçek bir finansman reformuna dönüşebilir. Biz de bu modeli, “faizsiz konut” söyleminin ötesinde, yeni bir finansal adalet anlayışının başlangıcı olarak konuşuruz.
(Makale kaynağı: Prof. Dr. Ali Hepşen – Dünya Gazetesi köşe yazarı)
