2025 Ağustos verileri dikkat çekici bir ayrışmaya işaret ediyor. TÜİK’e göre toplam konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla %6.8 artarak 143,319 adete yükseldi. Ancak aynı dönemde yabancılara yapılan satışlar %19.8 düşüşle 1,810 adette kaldı. Böylece yabancıların payı toplam satışların yalnızca %1.3’üne geriledi. İç talep canlılığını korurken, yabancı yatırımcının giderek uzaklaşması artık yapısal bir dönüşümün işareti.
Küresel eğilimler bu tabloyu açıklamaya yardımcı oluyor. Portekiz 2023’te Golden Visa kapsamında gayrimenkul alımı seçeneğini tamamen kaldırdı; yabancılar artık yalnızca yatırım fonlarına en az 500,000 Euro yatırarak oturum hakkı elde edebiliyor. İspanya 3 Nisan 2025 itibarıyla 500,000 Euro’luk konut alımı yolunu kapattı; yatırımcı vizesi için 1 milyon Euro şirket hissesi veya yatırım fonu ya da 2 milyon Euro devlet tahvili gerekiyor. Yunanistan, Atina ve Selanik’te eşiği 800,000 Euro’ya çıkardı, yalnızca belirli dönüşüm projeleri için 250,000 Euro istisnası tanıyor. Malta, Birleşik Arap Emirlikleri, Bahreyn ve Katar gibi ülkeler de yabancıya oturum veya vatandaşlığı yüksek tutarlı konut veya fon bazlı yatırımlarla ilişkilendiriyor.
Bu düzenlemeler, yabancı yatırımcının artık tekil konut mülkiyetinden ziyade fon ve kurumsal yapılara yönlendirildiğini gösteriyor. Körfez ülkelerinden gelen sermaye de benzer şekilde hareket ediyor: kendi ülkelerinde yüksek yatırım eşiklerine alışık olan yatırımcı, Türkiye’de de şeffaf ve profesyonel yönetilen yapılara güven duymak istiyor.
Türkiye için çıkış yolu açık görünüyor: Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) yabancıya tanıdık, denetlenebilir ve ölçeklenebilir bir platform sunarak güveni yeniden tesis edebilir. Buna ek olarak, mülkiyet garantisi (title insurance) gibi hukuki güvenlik katmanları da bireysel alımlarda yatırımcı algısını güçlendirebilir. Ancak yabancı sermayeyi kalıcı biçimde çekmek için asıl yönelim, fon tabanlı ve kurumsal yatırım ekosisteminin güçlendirilmesi olmalı. Zaten 3. kişilerin yatırımlarını yönettiklerinden, mülkiyet sigortası GYO ve GYF’ler için şart olmalı. Mülkiyet sigortası olan ülkelerde, fon yöneticileri şayet mülkiyet sigortası almazlarsa mülkiyet ile ilgili bir sorun olduğunda “emniyeti suistimal” ile yargılanıyorlar.
Dünyada fon tabanlı modellerin ve kurumsal şeffaflığın öne çıktığı bu dönemde, Türkiye’nin de benzer bir stratejik vizyon geliştirmesi kritik önemdedir. Sertifikalı aracı kurumlar, denetlenen gayrimenkul fonları ve hukuki güvenlik mekanizmaları ile desteklenen bir piyasa, yabancı yatırımcı için yalnızca güvenli değil aynı zamanda uzun vadeli ve sürdürülebilir bir destinasyon haline gelecektir.
Peki biz Türkiye’de neden hep bindiğimiz dalı kesiyoruz. Dal koptuktan sonra da neden ah vah diyerek hayıflanıyoruz? Yabancı yatırımcıya olan ilgiyi kısa vadeli kazanç kaygısıyla yönetmek yerine, uzun vadeli kurumsal modeller ve güven inşasıyla yönlendirmek mümkünken, neden hep kendi yarattığımız krizi çözmek için uğraşıyoruz? Niye üç-beş kendini bilmez, aç gözlü dolandırıcıyı önleyemediğimiz için tüm sektörü töhmet altında tutuyoruz? Hem de çözümü varken…
Dünya genelindeki bu değişimleri algılayarak gerekli düzenlemeleri yapacak yöneticilere çağrım şudur: Cesaretli ve vizyoner hamleler ile Türkiye’nin gayrimenkul piyasasını yalnızca bugünün ihtiyaçlarıyla değil, küresel eğilimleri gözeterek yeniden tasarlayın. Yabancı yatırımcının güvenini yeniden kazanacak adımlar, aynı zamanda Türkiye’nin uzun vadeli büyümesinin de temelini oluşturacaktır.
(Tevfik Türel – Türel & Partners Gayrimenkul Geliştirme Hizmetleri)
