Tapuda gerçekleşen taşınmaz devirlerinin yaklaşık yüzde 20’sinin gerçek değerler üzerinden beyan edildiği ifade ediliyor. Bu durum, taşınmaz satışlarında ciddi anlamda kayıt dışılığa ve vergi kaybına neden oluyor.
Her türlü önlem alınmasına ve yasal düzenleme yapılmasına rağmen taşınmaz devirlerinde tapu harcı başta olmak üzere gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde ciddi kayıplar söz konusu.
Tapuda devirler neden gerçek değer üzerinden yapılmıyor?
Gerçek değer üzerinden beyan oranının düşük, eksik beyan oranın yüksek olmasının nedeni; alıcı ve satıcı arasındaki menfaat birliği ile tapu harcı ve diğer vergi oranlarının (gelir vergisi ve KDV gibi) çok yüksek olması..
Taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, kazancın yüzde 15’i ile 40’ı arasında gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Satıcı bu vergiyi ödememek için de, tapuda düşük değer göstermeyi tercih ediyor. Ayrıca ilk el konutlarda olayın bir de KDV boyutu var. Alım-satım harcı da yüzde 4 gibi yüksek ve önemli bir paya sahip.
Maliye ve Tapu İdaresi olmak üzere Devlet bu sorunu çözmek için ciddi adımlar atıyor..
Bu konuda atılan adımları şu şekilde sıralayabiliriz:
– Taşınmaz değerleme sistemi uygulamaya alındı.
– Düşük beyan edilen tapu harcı için vergi ziyaı cezası yüzde 25 oranından 1 (bir) kata çıkarıldı.
– MEVA sistemi (Mekansal Veri Analiz Sistemi) uygulamaya konuldu.
– SPK ile BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarının düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda ve bedelsiz gönderilmesi zorunluluğu getiriliyor.
Her şey taşınmaz vergileme sisteminin yeniden düzenlenmesiyle ilgili!
Görüldüğü gibi yapılan her şey, taşınmaz sektöründe vergileme sisteminin yeniden düzenlenerek kayıt dışılığın, haksız rekabetin ve vergi kaybının önlenmesine yönelik! Bu konuda yapılacak olanlar yukarıda belirtilenlerle sınırlı değil, yeni
tapuda gerçek bedele geçişte başka neler yapılmalı?
Tapuda gerçek bedele geçiş oldukça zor. Bu kadar istenilmesine rağmen bilinçli veya bilinçsiz olarak bu konunun üzerine şimdiye kadar hiçbir hükümet/kimse gitmedi, burası hep gri alan olarak kaldı.
Devletin gelir ihtiyacı dikkate alındığında, kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin genişletilerek artırılması, bu gibi gri alanların kayıt ve disiplin altına alınarak vergi kaybının önlenmesi ve devlet gelirlerinin artırılması artık kaçınılmaz. Bu hususlar, vatandaşlar arasında adaletin sağlanması ve ülkemiz menfaati açısından da son derece önemli ve hassas.
Mevcut düzenlemelere göre de, taşınmaz alım satım işlemlerinde emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) az olmamak üzere mükelleflerce beyan edilen alım satım bedeli üzerinden tapu harcı hesaplanması ve ödenmesi gerekiyor.
Uygulama ve düzenleme bu yönde olmakla beraber, alıcı ve satıcılar daha az tapu harcı ödemek için tapu işlemlerini emlak vergisi beyan değeri üzerinden ödeme yolunu tercih ediyorlar ve emlak vergisi rayiç değerini kanuni tapu harcı matrahı olarak kabul ediyorlar. Bu konuda toplumda bir konsensüs sağlanmış durumda, ne yapılırsa yapılsın bu anlayış değişmiyor. Sistemde yakalanan çok az sayıda kişiye cezalı tarhiyat yapılıyor, hepsine yapılması teknik olarak da mümkün değil.
Peki, kamuoyu bu konuda hangi düzenlemeleri bekliyor?
1) Tapu harcı oranı indirilmeli ya da maktu olarak belirlenmeli
Bu konuda kamuoyunun beklentisi; tapu harcı oranının yüksekliği. Sektör ve kamuoyu tapu harcı oranının alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere yüzde yarıma yani toplamda yüzde 1’e düşürülmesi veya tapu harcında nisbi orandan vazgeçilerek harç tutarının maktu bir tutar olarak belirlenmesi!
Yani sisteme geçmeden önce insanların yeni sisteme uyumu ve psikolojik dirençlerinin bertaraf edilmesi bakımından tapu harcı oranlarında ciddi bir indirime gidilmesi gerekiyor.
2) Yeni sistemden önce bir taşınmaz barışı şart!
Taşınmaz vergilemesinde beyaz bir sayfa açılacağından, tapuda taşınmaz değerleri düşük olan taşınmazlar için bir defaya mahsus güncel değerlere yükseltme imkanı (gayrimenkul barışı) getirilmeli ve oluşan değer farkından yüzde 2 -3 oranında bir vergi alınmalı. Sonrasında ise, gerçek değerlerin altında tapuda devir işlemi yapılmamalı, yapanlara ilgili ciddi yaptırımlar uygulanmalı.
(Haber kaynağı: Ekonomim köşe yazarı Abdullah Tolu’nun “Tapuda gerçek değere geçiş için hangi düzenlemeler bekleniyor?” başlıklı makalesinden alıntıdır)
