17 Temmuz 2024 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın (Proje GYF) doğrudan projelere yatırım yapabilmesinin yolu açıldı. Bu düzenleme, gayrimenkul yatırım fonlarının geleneksel sınırlarının ötesine geçerek hem sektördeki finansman ihtiyacına cevap vermesi hem de yatırımcıya alternatif bir getiri imkânı sunması bakımından oldukça önemliydi.
Aradan geçen yaklaşık bir yıllık süreçte, Proje GYF’lerin hem sayı hem de büyüklük açısından gösterdiği artış, düzenlemenin sektörde ciddi bir karşılık bulduğunu gösteriyor. Mayıs 2025 tarihi itibarıyla Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) verilerine göre ise, kuruluş izni alınan Proje GYF sayısı 42’ye ulaştı. Aynı tarih itibarıyla toplam GYF sayısının 258 olduğu dikkate alındığında, Proje GYF’lerin toplam içindeki payı %17 civarında seyrediyor.
Daha da önemlisi, toplam GYF büyüklüğünün 160 milyar TL’ye ulaştığı ortamda, Proje GYF’lerin büyüklüğü 34 milyar TL seviyesine çıkmış durumda. Bu, yaklaşık %21’lik bir paya tekabül ediyor. Önümüzdeki 3 ay içinde bu rakamın 50 milyar TL düzeyine ulaşması da olasılıklar dahilinde.
İlk bakışta bu gelişme umut verici: Hem kurumsal hem bireysel yatırımcılar için yeni bir yatırım kanalı ortaya çıkmış, hem de sektördeki projelere kaynak aktarımı için alternatif bir finansman aracı oluşturulmuş gibi duruyor. Ancak işin biraz daha derinine indiğimizde, yapısal bir sorunun belirmeye başladığını gözlemliyoruz: Proje GYF’ler, gerçekten birer yatırım aracı mı? Yoksa geliştiricilerin yarım kalan projelerine kaynak aradığı bir tür “özel fonlama havuzu” mu?
Buradaki temel ayrım, fonların kuruluş mantığında yatıyor. Proje GYF’lerin, yatırımcılardan toplanan fonları özenle seçilmiş, fizibilitesi yapılmış, getirisi potansiyel olarak yüksek ve sürdürülebilir projelere yönlendirmesi beklenir. Bu yatırım kararları, bağımsız yatırım komiteleri tarafından alınır ve her bir fon, kamuya açık olarak faaliyetlerini şeffaf şekilde yürütmekle yükümlüdür. Böylece, yatırımcı bilgilendirilmiş, analiz edilmiş ve yönetilmiş risklerle karşı karşıya kalır.
İki önemli risk bulunuyor
Ancak mevcut durumda, fonların zaman zaman bu çerçevenin dışına çıktığını görüyoruz. Özellikle bazı geliştiricilerin, ellerindeki finansman zorluğu yaşayan projeleri birer Proje GYF çatısı altına alarak, doğrudan fon içinden kaynak bulma yoluna gittikleri örnekler dikkat çekici hale gelmeye başladı. Bu yaklaşımda GYF’nin yatırımcı için getiri yaratan bir araç olması hedefinden sapılarak, proje finansmanının ana omurgası haline gelmesi söz konusu oluyor.
Bu durumun iki yönlü bir riski var. Birincisi, yatırımcının fonun neye yatırım yaptığı konusunda şeffaf ve teknik bilgiye dayalı bir tabloya ulaşmakta zorlanması. İkincisi ise, geliştiricinin Proje GYF’yi, sanki banka kredisi veya proje ortağı yerine koyarak, sadece bir nakit kaynağı olarak kullanması. Oysa GYF sistemi; sermaye piyasalarının dinamizmi, yatırımcının korunması ve profesyonel portföy yönetimi ilkeleri üzerine kurulmuştur.
Sektörde Proje GYF’lerin “finansman aracı mı, yatırım aracı mı?” ikilemiyle karşı karşıya olduğu aşikâr. Bu ikilemin çözümü ise hem düzenleyici otoritenin daha sıkı ve net çerçeve koymasından, hem de portföy yönetim şirketlerinin fon kurma süreçlerinde daha yatırımcı odaklı bir perspektifle hareket etmesinden geçiyor.
Önemli olan büyümenin niteliği
Mevcutta var olan olumlu örneklerin kalıcı bir sisteme dönüşebilmesi için, Proje GYF’lerin gerçekten “yatırımcı için değer yaratan” bir model olduğunun tescillenmesi gerekiyor. Bu da ancak yatırım komitelerinin bağımsızlığı, proje seçiminde teknik analizlerin ön planda olması, yatırımcı bilgilendirmelerinin şeffaflığı ve getirilerin tutarlılığıyla sağlanabilir.
Sonuç olarak, Proje GYF’lerin büyümesi tek başına bir başarı göstergesi değildir. Önemli olan, bu büyümenin niteliğidir. Kurumsal yatırımcılar için getirisi olan, bireysel yatırımcıyı koruyan ve sektöre uzun vadeli değer katan bir yapı tesis edilmeden, sayıların artması finansal mimaride derinlik oluşturmayacaktır. Bu yüzden temel soruyu tekrar sormakta fayda var: Proje GYF’ler, yatırımcı için bir fırsat mı, yoksa geliştirici için geçici bir çıkış yolu mu?
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Proje GYF’ler: Yatırım aracı mı, finansman umudu mu?” başlıklı makalesi)
