Konut politikası yalnızca üretim hacmiyle değil, sosyal kapsayıcılığı, mekânsal entegrasyonu ve erişilebilirliğiyle ölçülmelidir. Bu açıdan Mısır, son yirmi yılda konut üretiminde ciddi bir atılım yapmasına rağmen, tam da bu saydığımız alanlarda önemli açıklarla karşı karşıya kaldı. Türkiye için kıymetli dersler içeren bu örnek, hem kamu yatırımlarının yönlendirilme biçimini hem de alternatif modellerin eksikliğini anlamak açısından dikkatle incelenmeli.
2005’te başlatılan Ulusal Konut Programı ve 2014 sonrası yürürlüğe giren Sosyal Konut Programı (SHP), Mısır’da devletin güçlü kurumsal yapılarla konut üretim sürecine müdahil olmasının örnekleridir. SHP’nin yönetimini üstlenen Sosyal Konut ve Mortgage Finansmanı Fonu (SHMFF), konut alıcılarına düşük faizli uzun vadeli krediler ve doğrudan peşinat sübvansiyonları sağlayan bir yapıda. Bugün 400.000’den fazla konut teslim edilmiş durumda.
Ancak meseleye sadece rakamla bakıldığında gözden kaçan bir gerçeklik var: Bu konutların büyük bölümü kayıtlı geliri olan, düşük değil orta gelir grubuna mensup kesimlere hitap ediyor. Mısır’da iş gücünün yaklaşık %60’ı ise kayıt dışı çalışıyor. Bu kesime yönelik konuta erişim mekanizması sunulmadığı ihtiyaç plansız yapılarda, sağlıksız kiralık alanlarda veya çöküntü bölgelerinde çözümlenmeye çalışılıyor.
Krediyle konut edinemeyenler için kamuya ait kiralık konut alternatifi de bulunmuyor. SHP her ne kadar ilk aşamada %15 kiralık konut hedefiyle yola çıkmış olsa da, uygulamada tüm üretim satın alma odaklı gerçekleşmiş durumda. Oysa ihtiyacı en yüksek olan kesim, borçlanma kapasitesi olmayan bu kırılgan gruplar.
Kamu-Özel Sektör ortaklık modeliyle geliştirilen projeler ise başka bir sorunu ortaya koyuyor. Örneğin Haram City gibi büyük ölçekli yerleşimlerde alt ve orta gelir gruplarına ayrı konutlar sunulmuş olsa da, fiziksel ayrıştırma sosyal bütünleşmenin önüne geçmiş durumda.
Türkiye bu deneyimden ne öğrenmeli?
1. Nicelikten önce hedefleme önemli: Mısır, büyük ölçekli üretim yapabildi ancak asıl ihtiyaç duyan kesime yeterince ulaşamadı. Türkiye’de de sosyal konut politikaları artık sayı üzerinden değil, gelir grubu uyumu, erişim kriteri ve mekânsal sürdürülebilirlik üzerinden kurgulanmalı.
2. Kiralık sosyal konut stoku zorunluluk haline geldi: Mısır’da sosyal kiralık konut yok denecek düzeyde; Türkiye’de de benzer bir eksiklik var. Sabit geliri olmayan, genç, yeni evli ya da borçlanma kapasitesi sınırlı bireyler için kamu tarafından tahsis edilen, uygun kira bedelli konutlar bir zorunluluk. Türkiye’nin büyükşehirlerinde, üniversite ve sanayi bölgelerine yakın kamu destekli kiralık konut alanları oluşturulmalı.
Bu noktada Mısır’daki bir tarihi uygulama ayrıca dikkat çekici. 1977 yılında yapılan düzenleme (49 No’lu Yasa) ile kira kontratları süresiz hale getirilmiş, kira bedelleri ise sabitlenmiş. Bugün hâlâ binlerce dairede, sembolik bedellerle (örneğin aylık 10 Mısır Lirası) oturan ve oturmaya devam edecek olan kiracılar bulunuyor. Bu sistemde ev sahipleri dairelerine bakım yapmamakta, alıcı çıkmamakta ve binalar hızla çöküşe geçmektedir. Bu uygulama, iyi niyetli görünen kira müdahalesinin zamanla piyasayı nasıl felç edebileceğinin çarpıcı bir örneğidir. Türkiye bu tür “yapışkan kira rejimleri” yerine, hedefli kira sübvansiyonları, geçici kamu kiracılığı ve dönemsel destek programları gibi daha esnek mekanizmaları gündeme almalıdır.
3. Mekânsal entegrasyon sağlanmadan sürdürülebilirlik olmaz: Mısır’daki konutların büyük bölümü merkeze uzak, ulaşım ve istihdam bağlantısından kopuk bölgelerde inşa edilmiş durumda. Türkiye’de de benzer bir eğilim mevcut. Konut planlaması iş–ulaşım–sosyal hizmet bütünlüğüyle yeniden ele alınmalı.
4. Kamu-Özel Sektör Ortaklığı projelerinde sosyal hedefler net tanımlanmalı: Mısır’da özel sektörle geliştirilen projelerde sosyal konut oranları korunamamış, denetim mekanizmaları işlememiş. Türkiye’de kamu–özel ortaklığıyla geliştirilen projelerde sosyal konut kotası belirlenmeli, farklı gelir gruplarının entegrasyonu gözetilmeli.
Sonuç olarak Mısır’ın konut politikası örneği, bizlere büyük ölçekli üretim ile sosyal kapsayıcılık arasında doğrudan bir bağ olmadığını gösteriyor. Türkiye’nin bugün ihtiyacı olan şey, farklı gelir ve yaşam gruplarına özel, çeşitlendirilmiş ve kapsayıcı konut politikalarıdır. Mesele yalnızca konut üretmek değil; barınma hakkını, mekânsal adalet ve toplumsal bütünleşme ile birlikte yeniden kurgulamaktır.
(Yazı kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in 10 temmuz 2025 tarihli makalesi)
https://www.dunya.com/kose-yazisi/misirdan-konut-politikasi-uzerine-onemli-dersler/784465
