Türkiye’de gayrimenkul yatırımı uzun yıllar boyunca bireysel yatırımcının hâkimiyetinde gelişti. Konut ya da ticari gayrimenkul, çoğunlukla kişisel tasarrufların bir gayrimenkule yatırılması refleksiyle el değiştirdi. Özellikle BDDK’nın Ağustos 2023 tarihinde almış olduğu kredi sıkılaştırıcı tedbirlerin devamında, bireysel tarafta finansal kaldıraçtan faydalanma imkanı neredeyse sıfırlandı.
Bugün piyasada özellikle sıfır konutlara yönelik talebin azlığının bir nedeni de bu aslında. Dolayısıyla, kurumsal gayrimenkul finansman kurgusu, menkul kıymetleştirme, fon yapıları olmadan sürdürülebilir kurumsal yatırımcı ilgisinin olduğu bir pazar yaratmak artık mümkün değil gibi. O halde, burada asıl soru şu: Kurumsal yatırımcıyı bu sektöre nasıl çekeriz? Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) fonlarının Eylül sonu itibariyle toplam büyüklüğü 1,5 trilyon TL’yi aşarken, Türkiye’de bu kaynakların gayrimenkule yönelimi hâlen sınırlı.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı, BES ve sigorta fonlarının gayrimenkul yatırım fonu (GYF) paylarına yatırım yapmasına izin veriyor (SPK’nın III-52.3 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile III-52.4 sayılı Emeklilik Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ve ayrıca sigorta yatırım fonlarına dair mevzuatta, GYF paylarının portföye dahil edilebileceği açıkça düzenlenmiştir.). Buna rağmen, toplam portföyler içinde bu enstrümanların oranı çok düşük düzeyde. Sorunu mevzuatta aramak yerine başka yerlerde aramalıyız.
Bence sorun, uzun vadeli gayrimenkul projelerinin getiri–risk profilini doğru yapılandıracak ürünlerin eksikliğinde…Mesela İngiltere’de “long-income property funds” gibi düzenli kira getirisi ve enflasyona endeksli nakit akışı sunan fonlar, emeklilik fonlarının ana tercihlerinden biri. Türkiye’de benzer yapıların oluşturulması hâlinde, hem BES hem de sigorta şirketleri gayrimenkule daha rahat girebilir.
Uluslararası kurumsal yatırımcıların Türk gayrimenkul yatırım fonlarına bakışı
Yabancı kurumsal yatırımcı, Türkiye gayrimenkul piyasasına bakarken üç temel unsuru inceler: döviz bazlı getiri potansiyeli, piyasa likiditesi ve hukuki güvenceler. Uluslararası yatırımcı, 50–100 milyon dolarlık tekil fon büyüklüğü, bağımsız değerleme standartları ve düzenli İngilizce raporlama bekliyor. Kurumsal yatırımcı; geliştirici eksenli değil, fon yöneticisi odaklı bir model arıyor. Malezya ve Endonezya örneklerinde olduğu gibi, devletin garantili kira kontratları veya altyapı bağlantılı gayrimenkul portföyleri, yabancı ilgisini ciddi şekilde artırabiliyor.
Gayrimenkul yönetim şirketleri gözüyle kurumsal yatırımcı
Kurumsal yatırımcının bakış açısını anlamak önemli; çünkü kurumsal yatırımcı, gayrimenkule “al–sat” mantığıyla değil, “profesyonel yönetim” perspektifiyle bakar. Bu noktada devreye gayrimenkul yönetim şirketleri giriyor. Türkiye’de profesyonel yönetim hizmeti veren şirket sayısı artsa da, henüz fon ölçeklerine uygun operasyonel standartlar tam oturmuş değil.
Kurumsal yatırımcı için şeffaf raporlama ve ESG (Çevresel–Sosyal–Yönetişim) uyumu artık olmazsa olmaz. Özellikle Ocak 2025’te duyurulan yeni Uluslararası Değerleme Standartları’nın bir an önce ülkemizde de uygulamaya geçirilmesi gerekiyor. Yurtdışındaki gayrimenkul portföylerinde olduğu gibi, düzenli kira tahsilatı, boşluk oranlarının yönetimi, kiracı memnuniyeti ölçümü ve enerji verimliliği raporları sunabilen şirketler, fonların tercih listesinde üst sıraya çıkar. Türkiye’de de bu alanda sertifikasyon ve denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi, kurumsal yatırımcının güvenini artıracaktır.
Sonuç
Türkiye’de gayrimenkul piyasasının uzun vadeli ve istikrarlı büyümesi, bireysel yatırımcıdan kurumsal yatırımcıya doğru stratejik bir kayışa bağlı. BES ve sigorta fonları için uygun ürünler, uluslararası yatırımcıya güven verecek ölçek ve şeffaflık, sermaye piyasasında ürün çeşitliliği ve güçlü bir profesyonel yönetim altyapısı… Bu dört başlık, kurumsal sermayeyi gayrimenkule çekmenin anahtarı. Unutmayalım: Gayrimenkul artık yalnızca bir varlık sınıfı değil; güven temelli bir sistem kurabilirsek ve bu doğru tasarlanırsa, gayrimenkul uzun vadeli ulusal servet oluşturacak bir yatırım ekosistemi.
(Kaynak: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in Kurumsal yatırımcılar gayrimenkul sektörüne nasıl çekilir? başlıklı makalesi)
