Konut fiyatları ve ev kiraları nasıl düşer?

Türkiye’de konut piyasasının en temel sorusu bugünlerde artık çok daha yüksek sesle so­ruluyor: “Ev fiyatları ve kiralar nasıl düşer?” Bu soru yalnızca araştırmacıların, ekonomistlerin, politikacıların, yatırımcıların ya da inşaat sektö­rünün gündemi değil; öğrenciden emekliye, yeni evlenenden memura kadar herkesin günlük ya­şamını belirleyen bir mesele aslında.

Geçtiğimiz günlerde Ekşi Sözlük’te açılan bir başlığa gelen yüzlerce yorum, bu toplumsal arayışın adeta pa­noramasını sunuyor. Bir yanda umutsuzluk, diğer yanda öneri bolluğu. Peki bu tartışmadan, gerçek­ten uygulanabilir dersler çıkarmak mümkün mü?

“Düşmez” diyenlerin itirazı

Bir grup yorumcu, “Türkiye’de fiyat düşmez, en fazla artış hızı yavaşlar” diyor. Onlara göre enflas­yon, yüksek faiz ve arz kısıtlılığı varken fiyatların reel anlamda gerilemesi zaten mümkün değil. İn­sanlar, geçmişteki iniş çıkışların ardından artık “düşmez” kabullenmesiyle hareket ediyor. Aslın­da bu, politikaların inandırıcılığını yitirdiğinin de bir göstergesi. Her ne kadar fiyatların hiç düş­meyeceğini savunanlar ağırlıkta olsa da, çözüm arayanların ilk durağı vergi politikaları oluyor.

Vergi politikaları: Çok evi olan daha çok ödesin

Bir diğer yoğun öneri, kademeli vergilendir­me. Birden fazla evi olanların daha yüksek vergi ödemesi gerektiği sıkça dile getirilmiş durum­da. Bu yöntem, boş duran evleri piyasaya sür­meye zorlayabilir. Aynı zamanda yatırım amaç­lı gayrimenkul biriktirmeyi cazip olmaktan çı­karabilir. Vergi politikalarının caydırıcı etkisi önemli olsa da, tek başına fiyatları dizginlemeye yetmeyeceği açık. İşte bu noktada arzı artırma­ya dönük çözümler öne çıkıyor.

Arzı artırmak: Sosyal konut ve boş evler

“Ev fiyatları nasıl düşer?” sorusuna verilen en rasyonel yanıt ise arz tarafını büyütmekten geçi­yor. TOKİ ya da belediyeler eliyle sosyal konut üre­timinin artırılması; İngiltere’deki sosyal konut modeline benzer uygulamaların Türkiye’ye uyar­lanabilirliği yine öneriler arasında. Ayrıca boş tu­tulan evlerin vergisel yaptırımlarla kiraya veril­mesi de gündeme alınabilir şeklinde yorum bıra­kanlar da var. Bu, yalnızca dar gelirli için değil, orta sınıf için de nefes aldırıcı bir mekanizma olabilir. Konut arzının artırılması kritik bir adım olsa da, piyasayı disipline etmek için yalnızca üretim de­ğil, düzenleme mekanizmaları da devreye girmeli.

Dijital ve hukuki düzenlemeler

Bir diğer öneri dikkat çekici: Kira sözleşmeleri­nin e-devlet üzerinden yapılmasının artık zorun­lu kılınması ve ödemelerin mutlak şekilde banka üzerinden transferi. Böylece kayıt dışı kiracılık ortadan kalkar, vergisel şeffaflık sağlanır. Daha­sı, kira artışlarının keyfiliği yerine sistematik ve denetlenebilir bir model oluşur. Bu tür dijital çö­zümler, aslında konut piyasasındaki kuralsızlığı disipline etmenin en hızlı yollarından biri olabi­lir. Ki, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın bu yönde çalışmaları olduğunu da söylemek mümkün. Tek­nik düzenlemeler kadar önemli bir diğer başlık ise bireysel sorumluluk ve toplumsal etik.

Toplumsal tutum ve etik boyut

Tartışmaların içinde belki de en çarpıcı olanı ise “ahlaklı ev sahibi” vurgusu. Yani mesele yalnızca devlet politikaları değil; bireysel sorumluluk da var. Ev sahipliği, yalnızca yatırım aracı değil; top­lumsal bir sorumluluk. Eğer herkes komşusuna, kiracısına adil davransa; fiyat artışlarını fırsatçı­lıkla değil, gerçek maliyetlerle sınırlasa, bugünkü krizin etkisi çok daha hafif hissedilirdi. Bazı ülke­lerde kiracıyı korur nitelikte farklı uygulamalar da söz konusu; örneğin Fransa’da kış döneminde kiracıların tahliyesi mümkün olmuyor (Fransa’da “trêve hivernale” denilen bir düzenleme var. Her yıl 1 Kasım’dan 31 Mart’a kadar kiracıların konut­tan tahliyesi yasaklanıyor.) Tüm bu tartışmalar bir araya geldiğinde aslında netleşiyor ki; mesele tek bir çözümle değil, katmanlı ve eş zamanlı adımlar­la aşılabilecek bir sorun.

Çözüm çok katmanlı

Konuya bütüncül baktığımızda, tek başına hiç­bir öneri çözüm olamaz. Kısa vadede vergi politi­kaları ve dijital denetimler devreye girmeli. Orta vadede sosyal konut arzı artmalı, boş evler eko­nomiye kazandırılmalı. Uzun vadede ise toplum­da güven duygusu yeniden inşa edilmeli, konutun sadece “yatırım” değil, “yaşam” aracı olduğu ha­tırlatılmalı.

Ev fiyatları ve kiraların düşmesinin yolu, yal­nızca ekonomik formüllerden değil; siyasetten, toplumsal ahlaktan ve güven duygusundan geçi­yor. Asıl mesele de burada: Ekonomi kadar, top­lumsal sözleşmeye olan inanç. Ekşi Sözlük’teki yorumlar da bu açıdan kıymetli.

(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Ev fiyatları ve kiralar nasıl düşer? Halkın ağzından politika önerileri” başlıklı makalesi)