İster oturum, ister yatırım amaçlı olsun ev almadan önce iyi araştırma yapmak önemli. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, dikkat etmesi gereken noktaları anlattı, riskleri sıraladı.
Konut satışlarında büyüme ivmesi sürüyor. Kimileri yatırım kimileri de oturum amaçlı konut alımı yapıyor. Ancak konut alırken ya da sonrasında bazı mağduriyetler de ortaya çıkabiliyor.
Bu durum bazen alıcının baştan yeterli araştırmayı yapmamasından, bazen de satıcının yanıltmasından kaynaklanıyor. Bazen ise binanın kentsel dönüşüm mevzuatı çerçevesinde karşılaşacağı riskler yüzünden mağduriyet doğuyor.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Avukat Ali Yüksel, konut satın alırken dikkat edilmesi gereken noktaları ve karşılaşılabilecek sorunları şöyle anlattı:
PROJEYİ İNCELEYİN
– Konutun niteliği araştırılmalı. İskanı yani oturma izni ve kat mülkiyeti var mı bakılmalı. İskan olmayan binaya elektrik ve su verilemez. Elektrik ve su varmış gibi görünse de inşaat tarifesine göre elektrik ödenecektir. İskanlı olması ama kat mülkiyeti olmaması da eksiktir. Kat mülkiyeti de kanuna göre sizin ayrı bir bağımsız bölümünüz olduğunu gösterir. Kat mülkiyeti olmaması, henüz kat irtifakı bulunması konutun değerini düşürür.
– Konutun proje ve ruhsatının incelenmesi de önemli. Nadiren de olsa, binaların ruhsata uygun üretilmediği ortaya çıkmakta. Bu durumda, tapuda görünen daire ile proje uygun olmadığından birçok problemle karşılaşılabilir.
–Satıcı firma, daire sahibi veya aracı emlak firmasının alıcıya ilettiği daireyi tanıtan veya özelliklerini bildiren evrak yanıltıcı olabilir. Bu, konutun metrekaresinde, imal yılında, bulunduğu katta olabilir. Daireyi görmeden almamak, uzman bir kişiyle projeyi ve fiili metrekareyi karşılaştırmak gerekir.
ARSA PAYINA DİKKAT!
–Arsa payları konusunda hatalar olabilir. Konutun satış ilanı veya pazarlık anında söylenen arsa payları yanıltıcı olabilir. Arsa payı iki açıdan önemlidir: Birincisi binanın giderleri ve oy hakkı arsa payına göre düzenlenir, diğeri ise konutun değeri arsa payından etkilenir. Ayrıca, bina yıkıldığında yeni yapılacak binada arsa payına göre hesap yapılacağından daha düşük veya büyük bir konut ortaya çıkabilir.
–Binanın yönetim planı mutlaka incelenmelidir. Yönetim planı o yapının anayasasıdır. Nasıl yönetileceğini, aidatları, ortak alanların kullanımını buradan anlayabiliriz. Havuzlu, otoparklı, sosyal tesisli bir siteden aldığınız dairede, havuza girme, sosyal tesisten faydalanma veya otoparkı kullanma hakkınız olmadığı ortaya çıkabilir. Ya da bu tesislerden fahiş ücret ödeyerek yararlanabilirsiniz.
ESKİ YAPILARDA DİĞER MALİKLER DE ÖNEMLİ
Eski yani 2000 yılından önce yapılmış konutların, amaç burada oturmaksa alınması gerektiğini söyleyen Avukat Yüksel, burada riskleri şöyle sıraladı:
– Burada iki türlü risk söz konusudur. Birincisi, bina belki birkaç ay içinde yıkılacaktır. Yani evsiz kalma durumu söz konusudur. İkincisi, eski bina deprem karşısında ne kadar dayanıklı olabilir, bunu önceden araştırmak gereklidir.
– Eski binalardan alınacak dairelerde başka bir önemli konu da maliklerin yapısıdır. Malikler binayı dönüşüme ne zaman sokacak ya da dönüşüme girince müteahhide pay mı verecekler ya da para vererek mi yaptıracaklar, buna dikkat edilmeli.
– Bir risk de riskli yapı kararı alındıktan sonra, çoğunluk maliklerin kötü niyetli olmasıdır. Burada kötü niyetli çoğunluk, müteahhitle arka planda başka bir anlaşma yapabilir ya da binayı yıktıktan sonra yenisini yapmak yerine izalei şüyu davası açabilir. Bazen de çoğunluk malikler yeni bina yapmak yerine arsanın satışına karar verebilmektedir.
– Eski binalar için başka önemli bir konu da; bina hakkında riskli rapor başvurusu devam ederken, bazı maliklerin ‘satarak kurtulma’ davranışı içine girmeleridir. Bunu satarken söylememekte, dairenin bedeli alınmaktadır. Ancak daire belki 1 ay sonra riskli rapor sebebiyle ortadan kalkacak sadece belli bir arsa payı kalacaktır. Böyle bir satışta, daha sonra satıcıyı hile veya hata sebebiyle dava etme hakkı olsa da hakkın alınması bazen zor olabilir.
SATICININ BORCU ÖĞRENİLMELİ
Konutu satan kişinin bankalara veya piyasaya bir borcunun olup olmadığının da önemli olduğunu söyleyen Yüksel, şu bilgiyi verdi: “Bu şekilde alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla varlığını satmaya çalışan kişilerden alınan konutlarda, ”tasarrufun iptali” davası gündeme gelebilecektir. Bu yüzden bir avukat yardımı ile daireyi satan kişinin adliyelerde davası, icrası var mıdır, ekonomik olarak iflasta mıdır, araştırmak faydalıdır.”
HİSSELİ TAPUDA YAZI ALIN
Yüksel, “Evin hisseli alınmasında ya da bağımsız bir daire gibi görünse de dubleks dairenin bölünmesi sebebiyle iki daire üretilmesi veya benzeri durumlarda, tapu hisseli olacaktır. Diğer hissedar önalım hakkı kullanarak dairenin tapusunu alabilir. Burada da diğer malikten ‘paylı mülkiyetin bölümlerinin ayrı kullanılmış olması sebebiyle satışına muvafakatının olduğunu’ belirten yazı alınmalıdır” dedi.
TANITIMLARA TEMKİNLİ YAKLAŞIN
Ali Yüksel, konut sahibi olmak isteyen kişilere, internet vb. mecralarda karşılaştığı tanıtımlar, ilanlar karşısında iyi araştırma yapmadan harekete geçmemesini önerdi. Yüksel, şunları söyledi: ,
“Tüketici Kanunu kat irtifakı kurulmadan önce tüketiciye konut satışını yasaklamış, bazı şartlara bağlamıştır. Denetimden kaçan böyle uygulamalar çok risklidir. Bazı ilanlarda ‘Hemen tapu veriyoruz’ şeklinde bir güven oluşturulmuştur. Burada ne tapusu verildiğine bakılmalı.”
(Haber kaynağı: Takvim Gazetesi)
