Covid-19 salgınıyla gelen kısıtlamalar ve sokaÄa çıkma yasaklarıyla birlikte insanlar günlük ihtiyaçlarını internet üzerinden saÄlamayı alıÅkanlık haline getirdi. DijitalleÅme hızla büyürken, lojistik depolarda ise doluluk oranları çok yüksek seviyelere ulaÅtı. EVA Gayrimenkul DeÄerleme Uzmanı Ahmet DurmuÅ, özellikle Ä°stanbul, Gebze ve Ãayırovaâdaki nitelikli depolama alanlarında ortalama doluluk oranlarının yaklaÅık %90 -95 seviyesine ulaÅtıÄını açıkladı. Talep edilen birim arsa deÄeri ise yaklaÅık 1.500 â 3.500 TL/m2 aralıÄında deÄiÅiyor.
EVA Gayrimenkul DeÄerleme Uzmanı Ahmet DurmuÅ, özellikle ithal edilecek ürünlerin, ürün sahibi tarafından tamamının hemen tüketilememesi, üretime sokulamaması vb. durumlarda serbest depo ihtiyacının oluÅtuÄunu söyledi. Antrepo alanlarının yanında lojistik depo alanlarına da ihtiyacın artarak devam ettiÄini de belirten, DurmuÅ, âE-ticaretin son dönemde insanlar tarafından yaygın hale gelmiÅ olmasından dolayı depolamalar, genellikle Åehir dıÅında nitelikli depolama alanları üzerinde çözümlenmeye baÅladı. Bu da gerek depo, gerekse lojistik açısından önemli bir operasyon iÅlemini gereklilik haline getirdi. Firmaların bazıları depo ihtiyaçlarını kendileri karÅılarken bazıları ise dıŠkaynak kullanımı yoluna giderek lojistik hizmet saÄlayıcıların deposunu kullanıyor.â dedi.
Depo yeri seçiminde arazinin konumunun, Åekli ve ulaÅım yollarına yakınlıÄının da oldukça önemli olduÄunu sözlerine ekleyen DurmuÅ Åöyle devam etti; âÃzellikle Ä°stanbul, Gebze ve Ãayırova ilçe sınırlarında yer alan modern teknoloji ile inÅa edilmiÅ nitelikli depolama alanlarının doluluk seviyeleri yaklaÅık %90-95âe ulaÅtı.
Arsa ve inÅaat maliyetleri de fazla, yeni depo geliÅtirmenin fırsat maliyeti yüksek
Ä°stanbul, Gebze ve Ãayırovaâda depolama amaçlı arsa yapılabilecek fonksiyonlara sahip arsa fiyatları için talep edilen birim arsa deÄeri yaklaÅık 1.500 â 2.500 TL/m2 aralıÄında, TEM otoyolu, E-5 cepheli ya da baÄlantı yollarına yakın konumlanmıŠlokasyonlarda ise yaklaÅık 2.500 â 3.500 TLm2 aralıÄında deÄiÅkenlik gösteriyor. Ãzellikle Ä°stanbul il genelinde depolama amaçlı arsa fiyatları oldukça yüksek bir düzeyde. Aynı zamanda özellikle son 3 yıldır kur artıÅına baÄlı olarak inÅaat maliyetlerinde gelen artıÅlar ile birlikte nitelikli depolama alanlarına iliÅkin inÅaat maliyetlerini de önemli ölçüde etkiledi.
Tuzlaâda fiyatlar 2.000 â 3.000 TL/m2 aralıÄında
Ä°stanbul Anadolu yakasında yer alan depolama fonksiyonuna sahip arsalar araÅtırıldıÄında, özellikle Tuzla bölgesinde aÄırlıklı olarak depolama fonksiyonuna sahip arsa alanlarının yer aldıÄı gözlemlenmiÅtir. Bu bölgedeki arsalar için birim arsa deÄerleri yaklaÅık 2.000 â 3.000 TL/m2 aralıÄında seyretmektedir.
Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Ãatalca ve Silivriâde 2.000-3.500 TL /m2 aralıÄında
Ä°stanbul Avrupa yakasında yer alan depolama fonksiyonuna sahip arsalar da ise özellikle Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Ãatalca ve Silivri ilçelerinde aÄırlıklı olarak depolama fonksiyonuna sahip arsa alanlarının yer aldıÄı gözlemlenmiÅtir. Bu bölgedeki arsalar için birim arsa deÄeri yeri yaklaÅık 2.000 â 3.500 TL/m2 aralıÄında seyretmektedir.
Depolama alanları inÅa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti gerektiriyor
Ä°stanbul il geneli ve Gebze ile birlikte Ãayırova ilçesinde yer alan nitelikli depo alanları için gerçekleÅen birim kira fiyatları ise yaklaÅık 30 â 35 TL/m2/ay aralıÄında. Talep edilen birim kira deÄerleri arasındaki farklılıkların ana sebepleri incelendiÄinde ise söz konusu depo alanının yeri, konumu, çevre özellikleri, açık alan kullanım alanı, bina fiziksel yapısı, kat yüksekliÄi, reklam kabiliyeti, baÄlantı yollarına olan mesafesi vb. nedenlerden kaynaklanmıŠolduÄu ortaya çıkıyor. Buna göre arsa fiyatlarının yüksek olması ile birlikte artan inÅaat maliyetleri de göz önüne alındıÄında özellikle arsa fiyatları yüksek olan bölgelerde depolama alanları inÅa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti oluÅturmaktadır.
Sektörde yeni lojistik depolara ihtiyaç var
Son 3 yıldır bahsi geçen bölgelerde depolama amaçlı imalatlar artan inÅaat maliyetleri nedeniyle hız kaybetti. Yeni depo alanları arzı çok azalırken, ihtiyaçlar artarak büyüdü. Bugünkü imar oranları ile mevcut fiyatlanmıŠarsaların üzerin geliÅtirilebilen kapalı inÅaat alanını kiraya verildiÄinde mülkün kendini karÅılama yani geri ödeme süresi 30 yıllara çıkmaktadır. Bugün Ä°stanbul özelinde 10.4 milyon m2 organize lojistik depo stoku mevcuttur, geçen yıl kiralama iÅlem hacmi 320 bin m2âye yakın olmuÅtur. Geçen yıl aynı dönemde inÅaat halinde 700 bin m2 depo varken bugün bu rakam 550 bin m2 seviyelerine düÅmüÅtür. Söz konusu arzın düÅüŠgöstermesinin diÄer nedenlerinden biri de artan faiz oranları ile birlikte geliÅtiricilerin mevcuttaki nakit birikimlerini faiz ortamında deÄerlendirmenin daha cazip hale gelmesinden kaynaklanmaktadır.
Depo alanları ihtiyacı özellikle önümüzdeki süreç içerisinde artarak devam edecek. Bu sektörün daha fazla sıkıÅmaması için hızla çözüm üretilmelidir. Bu sebeple, önümüzdeki dönemde daha ucuz arsalar üzerinde geliÅtirilebilecek yeni lojistik bölgelerinin planlanması ve hayata geçirilmesi önerilmektedir.