İklim değişikliği, Türkiye’nin gayrimenkul ekonomisinin geleceğini belirleyecek en kritik unsur haline geliyor. Artık mesele yalnızca çevre bilimi değil; yatırımcıların, belediyelerin, bakanlıkların ve finans kuruluşlarının karar süreçlerini kökten etkileyen bir dönüşüm söz konusu.
Son 40 yılda Türkiye’nin tüm bölgelerinde sıcaklık artışları kaydedildi. IPCC’nin 6. Değerlendirme Raporu (AR6), TÜBİTAK iklim projeksiyonları ve MED-CORDEX modelleri net biçimde gösteriyor: 2050’ye kadar ortalama sıcaklık 2–4°C artacak, yağış rejimleri bozulacak, kuraklık ve sel riskleri aynı anda yoğunlaşacak. Bu tablo, gayrimenkul değerlemesinde “lokasyon” kavramını yetersiz kılıyor; artık adaptasyon kapasitesi yeni belirleyici faktör olacak.
Marmara Bölgesi’nde sıcaklıklar yükseliyor, yaz kuraklaşıyor, kış yağışları ise artıyor. Bu, İstanbul ve çevresinde sel riskini büyütüyor. Gayrimenkul piyasasında kıyı projeleri için risk primi artarken, sigorta maliyetleri de yeni bir değer belirleyici haline geliyor. Burada yapılması gereken, imar planlarına afet risk analizlerinin entegre edilmesi ve sel altyapısının modernize edilmesidir.
Ege Bölgesi’nde turizm sezonu uzuyor; bu, yazlık ve otel yatırımları için cazip. Ancak %10–20 oranında azalan yaz yağışları ve artan orman yangınları ciddi risk yaratıyor. Gayrimenkul değerlemesi, artık yalnızca denize yakınlıkla değil, yangın koridorlarının planlaması ve su kaynak yönetimiyle belirlenecek.
Akdeniz Bölgesi en yoğun sıcak dalgalarını yaşayacak alan. Ortalama 3–3,5°C’lik artış ve %20–30’luk yağış kaybı, tarım ve turizm yatırımlarını kırılgan hale getiriyor. İkinci konut projelerinin ancak soğutma altyapısı, yeşil enerji entegrasyonu ve yangın dayanıklılığıyla değerini koruyabileceği bir dönem başlıyor.
İç Anadolu çelişkili bir tablo sunuyor. Ankara ve Eskişehir iklimin ılımanlaşmasıyla kentsel yayılma açısından cazip hale gelirken, Konya Ovası yeraltı suyu kaybı nedeniyle ciddi risk altında. Tarım arazilerinde “iklim güvenliği” kavramı burada en somut karşılığını buluyor: sulama altyapısı olmayan alanlar değer kaybedecek.
Karadeniz Bölgesi, diğer bölgelerden farklı olarak daha düşük sıcaklık artışı yaşayacak. Ancak yağışların düzensizleşmesi sel riskini büyütüyor. Turizm sezonunun uzaması ikinci konut yatırımlarını cazip hale getirse de, nem ve sel riski altyapı yatırımı yapılmadığında fiyatlama üzerinde baskı yaratacak. İmar planlarında sel risk haritaları zorunlu hale getirilmedikçe bölgedeki projeler kırılgan kalacak.
Doğu Anadolu’da sıcaklık artışı yüksek rakımlarda kışları yumuşatıyor, tarım sezonu uzuyor. Bu yeni ürün fırsatları yaratırken, erken kar erimeleri sel riskini artırıyor. Bölgenin gayrimenkul değerini destekleyecek alan, enerji yatırımları: hidroelektrik ve güneş projeleriyle uyumlu arsalar ciddi prim yapabilir.
Güneydoğu Anadolu ise en kırılgan bölge. 3–4°C’lik sıcaklık artışı ve %30’a varan yağış kaybı, kuraklık baskısını artıracak. GAP sulamalı araziler değer kazanırken, sulama imkânı olmayan araziler hızla değer kaybedecek. Bu nedenle GAP sonrası su yönetimi stratejisi güncellenmeli, iklim dayanıklı ürün desenleri teşvik edilmelidir.
Bu tablo bize yalnızca riskleri değil, yapılması gerekenleri de söylüyor:
- Belediyeler, imar planlarını iklim senaryolarına göre yeniden düzenlemeli.
- Bakanlıklar, afet ve iklim risklerini dikkate almayan projelere ruhsat vermemeli.
- Yatırımcılar, yalnızca lokasyona değil, suya, enerjiye ve altyapıya bakmalı.
- Gayrimenkul Yatırım Fonları ve yeşil finansman araçları, yalnızca iklim adaptasyonu yüksek projeleri desteklemeli.
Türkiye’nin gayrimenkul ekonomisinde değer haritası iklimle birlikte yeniden yazılıyor. “Lokasyon” devri bitti, “adaptasyon” devri başladı. Kim uyum sağlarsa kazanacak, kim görmezden gelirse kaybedecek.
(Tevfik Türel – Türel & Partners Gayrimenkul Geliştirme Hizmetleri)
