İkinci el bir daireye taşınıp “hazır oturulabilir” bir eve sahip olmak çok cazip, ama iş kredi kısmına geldiğinde tablo sıfır konuttan biraz farklılaşıyor. Faiz oranları, ekspertiz değeri, kredi – değer oranları (LTV), binanın yaşı ve deprem riski gibi pek çok değişken, sizin ödeyeceğiniz gerçek maliyeti belirliyor. Bu yüzden ikinci el konut kredisi kullanmadan önce hem evi hem de kredi koşullarını bütün olarak görmeniz gerekiyor.
Türkiye’de bankalar, ikinci el konut alımlarında da “konut finansmanı” mantığıyla kredi veriyor. Yani kredi gerçekten konut edinme amacıyla kullanıldığı sürece, mevzuata göre konut kredileri KKDF ve çoğu durumda BSMV’den istisna tutuluyor; bu da ihtiyaç kredisine göre önemli bir maliyet avantajı anlamına geliyor. Ancak ikinci elde; konutun değeri, enerji sınıfı, fiyat dilimi ve sizin halihazırda konut sahibi olup olmamanız gibi etkenlere göre kullanabileceğiniz kredi oranı değişiyor.
İkinci El Konut Kredisi Nedir, Sıfır Konuttan Farkı Ne?
Bankalar ikinci el konutu; tapuda daha önce el değiştirmiş, satıcı hanesinde bir şahsın göründüğü, yani inşaat firması tarafından ilk kez satış yapılmayan daireler olarak tanımlıyor. Temel mantık sıfır konutla aynı: ekspertiz değeri alınıyor, bu değere belirli bir oran uygulanıyor ve ortaya çıkacak azami tutar üzerinden kredi kullandırılıyor.
Farklar ise burada başlıyor:
- İkinci el konutlarda, özellikle yüksek fiyat segmentinde kredi – değer oranı sıfıra göre daha düşük tutulabiliyor.
- Kredi sınırları; konutun bedeli, enerji sınıfı (A, B, diğer) ve sizin üzerinizde kayıtlı başka konut olup olmamasına göre değişiyor.
- Bazı bankalarda, zaten en az bir konutu olan müşterilerin kullanabileceği finansman oranı, ilk evini alanlara kıyasla ciddi şekilde azaltılıyor (örneğin %75’e kadar).
Bu yüzden aynı fiyata sıfır daire ile ikinci el daire arasında, kullanabileceğiniz maksimum kredi tutarı açısından kayda değer fark oluşabiliyor.
Kredi – Değer Oranı ve Peşinat: İkinci Elde Neye Hazırlıklı Olmalısınız?
BDDK’nın son yıllardaki kararlarına göre; konut kredilerinde azami kredi–değer oranı, konutun fiyat dilimine ve yeni/ikinci el olmasına göre kademeli şekilde belirleniyor. Özetle:
- Düşük fiyatlı ve yüksek enerji sınıfına (özellikle A sınıfı) sahip ikinci el konutlarda %80 – 90 bandına kadar LTV mümkün olabiliyor.
- Fiyat yükseldikçe bu oran kademeli olarak %60 – 70 seviyelerine geriliyor.
- 10 milyon TL ve üzeri ikinci el konutlarda bazı senaryolarda hiç kredi verilmiyor.
Ekspertiz değerinin satış fiyatından düşük çıkması da ikinci elde sık görülen bir durum. Uzman raporu, daireyi sizin pazarlıkla aldığınız fiyattan daha aşağıda değerlerse, aradaki farkı peşinat olarak cebinizden ödemeniz gerekiyor. Yani “%80 kredi kullanırım” diye yola çıkarken, ekspertiz nedeniyle fiilen %60–65 seviyelerine düşmeniz mümkün.
Bu nedenle ikinci el konut kredisi planlarken;
- En az %20 – 30 arası peşinatı hazır tutmak,
- Ekspertizin düşük gelme ihtimaline karşı ekstra nakit yastık bırakmak sizin için güvenli bir aralık oluşturur.
Riskler ve Hukuki Kontroller: Tapu, Deprem, Ekspertiz
İkinci el konut kredisi kullanmadan önce düşünmeniz gerekenler sadece faiz ve peşinat değil. En az bunlar kadar kritik olan bir diğer alan, hukuki ve teknik riskler.
İlk bakmanız gereken yer tapu kaydı:
- Tapu türü “kat mülkiyeti” mi, “kat irtifakı” mı, “arsa payı” mı?
- Konut üzerinde ipotek, haciz, şerh var mı?
- Bağımsız bölüm numarası, dairenin fiilen bulunduğu yerle uyumlu mu?
Ekspertiz raporu hazırlanırken tüm bu unsurlar inceleniyor; tapudaki bir sorun hem kredi onayını geciktirebilir hem de uzun vadede size hukuki problem çıkarabilir. İkinci önemli başlık, deprem ve yapı güvenliği. Özellikle büyük şehirlerde, eski ruhsatlı binalarda risk daha yüksek. Binanın:
- İnşa yılı
- Statik projesi ve taşıyıcı sistemi
- Zemin etüdü durumu
- Daha önce güçlendirme yapılıp yapılmadığı
gibi konularda mümkünse teknik bir uzmanla bilgi almanız, ileride kentsel dönüşüm gibi süreçlerde sürprizlerle karşılaşma ihtimalinizi düşürür. Krediyle aldığınız evin birkaç yıl içinde “riskli yapı” çıkması, hem oturum planınızı hem de finansal dengenizi bozabilir.
Ekspertiz raporu da burada kritik rol oynuyor. Raporda sadece değer değil, binanın fiziksel durumu, yıpranma oranı, çevresel riskler gibi başlıklar da yer alıyor. Siz de bu raporu sadece kredi tutarınızı görmek için değil, evin teknik fotoğrafını anlamak için incelemelisiniz.
Bütçe Planı ve İkinci El Konut Kredisi Hesaplama İpuçları
İkinci el konut kredisi çekerken işin bir de nakit akışı ve toplam maliyet boyutu var. Kredi; faiz oranı, vade, masraflar ve sigortalarla birlikte uzun yıllara yayılan bir yük. Bu yüzden hesaplamayı aceleyle yapmak yerine, birkaç senaryo üzerinden düşünmek daha sağlıklı.
Hesap.com üzerinden bankaların sunduğu tüm konut kredisi tekliflerini karşılaştırabilirsiniz.
Dikkat edebileceğiniz noktalar:
- Faiz oranı yerine yıllık maliyet oranına bakın: Bankaların yayımladığı tablolarda nominal faiz yanında “yıllık maliyet oranı” da yer alır. Burada faiz, masraf ve vergiler birlikte gösterilir; gerçek karşılaştırma bu oran üzerinden yapılmalıdır.
- 60, 120 ay gibi farklı vadeleri karşılaştırın: Vade uzadıkça taksit düşer ama toplam geri ödeme hızla artar. Farklı vadelerde toplam ödeyeceğiniz tutarı yan yana koymadan karar vermeyin.
- Masrafları hesaba katın: Ekspertiz, dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, zorunlu sigortalar… Bunlar da başlangıçta ciddi bir tutar oluşturur. Kampanya dönemlerinde bazı bankalar bu kalemlerde indirim veya sıfırlama yapabiliyor; teklif alırken mutlaka sorun.
- Aidat, bakım ve tadilat giderlerini unutmayın: Eski binalarda taşıyıcı sistem sağlam olsa bile iç tadilat, tesisat yenileme, mantolama gibi işlere bütçe ayırmanız gerekebilir. Kredi taksiti + site aidatı + olası tadilat faturasını birlikte düşünmek, aylık yükünüzü daha gerçekçi gösterir.
İkinci el konut kredisi hesaplama yaparken ideal yaklaşım, “bu taksiti şu an öderim” demek yerine “kredi bitene kadar bu toplam yük benim gelir dengeme uyumlu mu?” sorusuna cevap aramaktır.
İkinci El Konut Kredisi Stratejik Bir Karar
Özetle; ikinci el konut kredisi çekmeden önce:
- Kredi – değer oranlarını ve olası peşinat ihtiyacını,
- Ekspertiz riskini ve binanın teknik durumunu,
- Tapu ve hukuki kayıtları,
- Aylık taksit + toplam maliyet dengesini
birlikte düşünmeniz gerekiyor. Bu adımları atlamadan, farklı bankaların ikinci el konut kredisi tekliflerini karşılaştırıp size en uygun koşulları seçtiğinizde, hem oturmak hem de orta vadede değer kazanabilecek bir eve daha kontrollü şekilde sahip olabilirsiniz.
