İcradan satılık daireler ihale yöntemi ile satışa sunuluyor. Bu süreçte evler yarı fiyatına dahi satılabiliyor. Normal şartlarda icralık konutlara mortgage kredisi çıkmıyor, kişiler ya nakitle ya da ihtiyaç kredisiyle bunu karşılamaya çalışıyor.
Konuyla ilgili tüm merak edilenleri değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu bilgileri verdi:
“Çok uzun zamandır icradan satılan gayrimenkuller var. Son dönemde fiyatlarıyla bu gayrimenkuller dikkat çekiyor. Birincisi fiyatlarla alakalı aslında gayrimenkul değerlerinin düşük gözükmesinin en önemli nedeni şüphesiz uzun süren davalar ve bu davalardaki kararların vakit almasıdır. O nedenle bu taşınmazların icradan satışlarında oldukça uygun rakamlar görülebiliyor.
İcradan satılan gayrimenkuller çeşitli nedenlerle olabiliyor. Bazıları ipoteğin paraya çevrilmesi kararları olabileceği gibi bazıları da ortaklığın giderilmesi davaları neticesinde olabiliyor. İhale ilanlarında hangi durumdan dolayı icraya çıktığı detaylı olarak yazıyor. Bazen vatandaşlar icralık olduğu için bu tür gayrimenkullere yönelmekten çekiniyor.
Bunların hepsi aslında borçları nedeniyle satışa çıkmış olan yerler değil. Taşınmazların bir kısmı ortaklığın giderilmesi davası nedeniyle olduğundan taraflar mümkün olduğu kadar yüksek fiyata satılmasını istiyorlar.
Eskiden bu sistem şeffaf bir altyapıya sahip değildi. Sadece gazetelerde yayınlanan icra ilanlarını belli bir kesim takip eder, sadece o kesim ihaleye katılırdı. Yapılan düzenlemelerle UYAP’ın e-satış sisteminin gelmesi ihaleye girme sürecini kolaylaştırdı.
Yerinde takip etmek mümkün olsa da artık hiç ihale yapılan salona gitmeye gerek kalmadan doğrudan internet üzerinden belirlenen saatlerde de teklif verilebiliyor.
İhaleye girildiğinde dikkat edilmesi gereken koşullar var. Bu şartlar genellikle ihale ile alakalı, ilgili dosyaya yatırılması gereken teminat bedelleri, bunlar taşınmazın değerine göre çeşitli yüzdelerde alınan teminat bedelleridir. Eğer ihale sizde kalır ve taşınmazı almazsanız bu teminat bedelleri iade edilmiyor. Siz bu sayede önden bir kapora vermiş oluyorsunuz. Eğer ihale size kalırsa bu bedel düşülüyor, kalmazsa bedel iade ediliyor. Bunu bankaya nakit olarak ödeyeceğiniz gibi teminat mektubu şeklinde de ibraz edebiliyorsunuz. Bu yüzde 10, yüzde 20 gibi oranları bulabiliyor.
Bu ihalelerde dikkat edilmesi gereken KDV başlığı var. Bedellere KDV uygulanabiliyor. Bu konutlarda belli metrekareye kadar yüzde 1 iken, 150 metrekare ve üstü için yüzde 20 gibi baremler, arsa ve araziler için yüzde 20 gibi baremler söz konusu olabiliyor. KDV’li olan ihale ilanlarında taşınmaz bedelini net bedel olarak değil KDV’si ödenecek bedel olarak de düşünmek lazım.
Siz bu bedeli yatırdınız, ihaleye girme imkanınız oluyor. İmkana kavuştuktan sonra belirlenen ihale saatinde ihaleye giriyorsunuz, artışları görüyorsunuz, artışı yapanların kim olduğu icra müdürlüğünde kayıtlı oluyor. Son belirlenen süre bittikten sonra teklif gelmezse siz o taşınmazın sahibi olabiliyorsunuz.
Burada bazı kriterler var. Bazen ihale bedelinde çıkan rakamdan satılabileceği gibi bazen de piyasa değerinin çok üstünde de satış görebiliyor. Bazen ihalenin heyecanı ile insanlar daha yüksek bedeller de ödeyebiliyor.
Resmi ihale prosedüründe eskiden oranlar daha farklıydı. Şu anda değerinin yüzde 50’si üzerinden ihale başlatılıyor. O nedenle aslında bunları önceden takip edip değerlendirmek mümkün. E-satış sisteminde il, ilçeye göre, taşınmaz türüne göre listelenip takip edilebiliyor. Her vatandaş ihaleye girip taşınmaz alabilir.
Satın almadan önce dikkat edilmesi gereken hususlar var. Birinci olarak bu taşınmazın fiili durumu ne? Arsa ve arazi alıyorsanız bir işgalci var mı? Konut alıyorsanız kiracı var mı? Bu bilgilerin çoğu ihale dosyalarında çok net olarak yazmayabiliyor. Bazı yerlerde taşınmazın içi bile görülemeyebiliyor. Siz alsanız bile taşınmazı hayal ettiğiniz gibi bulamayabilirsiniz. Mutlaka ihale metinleri çok net okunmalı. Taşınmazın yeri, konumu, cephesi, bilirkişilerin taşınmaz ile ilgili tuttukları raporlar incelenmelidir.
Bununla ilgili araştırmalar yapılmalı bazen bu raporlar yazılmış olsa da binanın yaşı, imar durumu gibi bilgiler raporlarda yer almayabiliyor. Değerlendirmelere baktığımızda mutlaka satın alınması düşünülen taşınmazlar varsa bölgede fiyatları incelemekte fayda var, yerinde gidip incelemekte fayda var. İhale şartları çerçevesinde artışlar başladığı zaman da bu artışlarla belki de daha yüksek bir rakam talep edilebiliyor.
Bazen de bilirkişilerin o gayrimenkulle ilgili oluşturdukları dosyada hatalar da yapılabiliyor. Değer çok düşük de çok büyük de yazılabilir. Bazen davaların ve icraya çıkmanın geç sürmesi nedeniyle fiyatlar düşük olabiliyor. Bazen yetersiz değerleme nedeniyle piyasa fiyatının belki gerçeğine göre ihalede rakamlar daha yükseğe çıkabiliyor.
Bazen de icradan alınan yerlere daha sonra bazı davalar açılarak icra prosedürünün sağlıklı olmadığı, eksik yapıldığına dair iddialar nedeniyle taşınmazın devri gecikebiliyor. Bu çok yaşanan bir hadise değil ama icradan alınan yerlerde bu riskler var diyebiliriz.
İcradan olan yerlerde kredi mümkün değil. Bu yerler ya ipotek borcu nedeniyle ya da anlaşmazlığın giderilmesi nedeniyle yapılıyor. Kredi yapılma aşamasında mülkiyetinde problem olmaması lazım. İcra temizlenmeden giderilmediği için süreç hızlı ilerlemiyor. Satılan her yer krediye uygun da değil. İcrada satılan yerler bazen arsa tapulu yerler oluyor, bazen yıkım kararı olan yerler oluyor. Çok farklı durumları olabilir.
İlk defa ev alacaklar için icradan gayrimenkul almak bu riskler nedeniyle çok tavsiye edebileceğimiz bir yöntem değil. Yatırımcılar bu tür yerleri alıyorlar hatta takip ediyorlar. Özel ekiplerle bu yerleri çalışıp satın alanlar var. Piyasanın şeffaflaşması, değer haritaları ve bilgi sistemine daha çok ihtiyaç var.”
