Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) değerlemelerinde üç yöntemin öne çıktığını belirten Sinpaş GYO Yatırımcı İlişkileri ve Sürdürülebilirlik Müdürü Dr. A. Berrak Köten, bunları şöyle sıraladı:
Birincisi, emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu yaklaşım, benzer nitelikte ve lokasyondaki gayrimenkullerin piyasa satış verilerine dayanarak bir değer belirlenmesini sağlar ve özellikle arsa ve konut gibi varlıklarda yaygındır.
İkincisi, DCF gelir indirgeme yöntemi olup, ticari nitelikli gelir getiren taşınmazlar için kullanılır. Bu yöntemle gelecekte beklenen kira gelirleri bugünkü değere indirgenir.
DCF yöntemi, şirketin değerini, o işletmenin tüm gelecekteki nakit akışlarına eşit olarak alır ve uygun bir iskonto oranı kullanılarak bugünkü değere iskonto edilir. Bunun nedeni , gelecekteki paranın bugünkü paradan daha az değerli olduğu paranın zaman değeri ilkesidir . Bu yüzden buna ‘indirimli’ nakit akışı denir.
Üçüncüsü, maliyet yaklaşımıdır. Yeni inşa edilmiş veya özel kullanım amaçlı yapılar için tercih edilir. Yapının inşa maliyeti ve arsa değeri toplanır, amortismanlar düşülür.
GYO portföy kompozisyonlarının, varlık türleri bakımından yüksek derecede heterojenlik gösterdiğine dikkat çeken Köten, “Ticari nitelikli gayrimenkuller, turizm ve konaklama yatırımları, arsa geliştirme alanları ve konut projeleri farklı risk-getiri profillerine ve değerleme metodolojilerine sahiptir. Bu farklılıklar, özellikle GYO’lar arası Net Aktif Değer karşılaştırmalarında analitik isabetin korunabilmesi adına dikkate alınmalıdır” dedi.
(Haber kaynağı: Emircan Yaman – Aposto)
