Gayrimenkul ve altın, Türk insanı için geleneksel yatırım araçları. Altın tarafında ALTIN.S1 koduyla darphane sertifikası 2022 yılında borsada işlem görmeye başladı ve işleme başlamasından bu yana yoğun ilgi odağı oldu.
Gayrimenkulde de yeni bir uygulama olan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF), 2024 yılının temmuz ayında hayata geçti.
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF)
24 Nisan 2025 itibari ile toplam 16 Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu işlem görüyor. Ayrıca başvurusu onaylanmış 17 fon daha bulunmakta. Yalnızca nitelikli yatırımcıya açık olan bu fonlarda katılma paylarını 2 yıl boyunca elinde tutan yatırımcılar %0 stopaj avantajından yararlanıyor. Şu an mevcut fonların büyüklüğünün toplamı ise yaklaşık 34 milyar lira.
Fon Analisti Hüseyin Talha Madenci’ye göre PGYF’lerin yalnızca konut kullanımına ayrılmış alanı %50’yi aşan projelere yatırım yapabilme hakkına sahip olması, ülkemizde konut arzı sorununa çözüm üretmeyi amaçlayan yeni bir finansal model olarak öne çıktığını gösteriyor.
Yatırımcılar artık doğrudan projelere yatırım yapabilmekte hem de bunu piyasa riskinden izole, teminatlarla desteklenmiş ve daha şeffaf bir yapıda gerçekleştirebiliyor.
Zira fon adına tescil edilen arsalar üzerinde en geç 3 yıl içinde projeye başlanabilmesi için gerekli tüm yasal gerekliliklerin tamamlanması zorunlu. Fonun taraf olacağı hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakların ipotek, garanti, kefalet ya da SPK tarafından uygun görülen başka bir teminatla güvence altına alınması, portföye dâhil edilecek projelerin ruhsat, proje onayı ve inşaata başlamak için gereken tüm izin ve belgelerinin eksiksiz olması, bir değerleme kuruluşu tarafından doğrulanması da gerekiyor.
Yurtdışında gayrimenkul alımları
Yurt içi yerleşiklerin yurt dışı gayrimenkul alımlarına olan ilgisi artarak devam ediyor. Resmi verilere göre 2017 başından bu yana, 8 yılı aşkın sürede yurt dışından 6 milyar doları aşan bir konut alımı var. Ancak bunlar tapusu gerçekleşen rakamlar. Satış yapıldığı halde tapusu henüz alınmayan ve sözleşmeli alımlarla bu tutarın çok daha yüksek olduğu belirtiliyor. Özellikle son 2 yılda ilgi tavan yapmış durumda.
En çok tercih edilen ülkeler ise BAE ve Yunanistan. Kent ise Dubai. Dubai’de konut yatırımlarında yıllık ortalama kira getirisi %6 ila %10 aralığında değişiyor. Bu yüksek getiri oranları sayesinde amortisman süreleri de 10 ila 13 yıl arasında değişiyor diyebiliriz.
Gayrimenkul kira gelirlerine herhangi bir stopaj vergisi ya da gelir vergisi uygulanmıyor, mülk alımında yalnızca bir defaya mahsus olmak üzere %4 oranında tapu harcı tahsil ediliyor. Dubai’de gayrimenkul yatırımlarına aracılık eden Promega Properties Dubai’nin kurucusu Sarp Ertekin’e göre özellikle “off-plan” yani proje aşamasında alınan mülklerde, teslim sonrası oluşan fiyat artışları sayesinde yatırımcılar kısa sürede önemli oranda prim elde edebilmekte. Tabii yatırımcıların bölge seçimi, proje kalitesi, kiracı profili ve mülk yönetimi gibi unsurları dikkatle analiz ederek profesyonel destek almaları, yatırımlarının sürdürülebilir ve kârlı olmasını sağlıyor.
Sonuç
Son dönemlere baktığımızda Türkiye’de ipotekli konut satışları %15-16 seviyesinde seyrediyor.
Konut kredisi faizlerinin yüksek oluşu yatırımcıları, esnek ödeme planları olan yurtdışındaki gayrimenkullere veya ortalama konut fiyatından daha düşük tutarla yatırım yapılabilen PGYF’lere yönlendirebiliyor.
İki tarafın aslında en büyük ortak noktası “proje” aşamasındaki gayrimenkullere yatırım imkanı. İki taraf da bana kalırsa cazip ve iki tarafta da doğru projeleri ince eleyip sık dokuyarak seçenlerin yatırımları pozitif ayrışacak gibi duruyor.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı İbrahim Ethem Afacan’ın “Proje gayrimenkul yatırım fonları mı, yurtdışında gayrimenkul mü?” başlıklı makalesi)
