Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, “Konutta yön değişiyor: Yeni cari açık dinamikleri” başlıklı makalesinde gayrimenkul sektörünün artık Türkiye’ye döviz kazandırmadığına dikkat çekti.
Hepşen, yazısında şu ifadeleri kullandı:
“Yıllardır süregelen bir anlatı vardı: “Gayrimenkul sektörü Türkiye’ye döviz kazandırır.” Özellikle yabancıya konut satışları üzerinden hem sektör desteklendi hem de cari açığın azaltılabileceği savunuldu.
Ancak son veriler, bu anlatının artık geçerliliğini yitirdiğini gösteriyor. Çünkü gayrimenkul sektörü artık Türkiye’ye döviz kazandırmıyor eşiğine doğru geçiyor.
TCMB Ödemeler Bilançosu verilere göre, 2025’in ilk altı ayında, gayrimenkul alım-satım kaynaklı cari açık 386 milyon dolara ulaştı (Geçen yılın aynı döneminde ise 507 milyon dolarlık cari fazla söz konusuydu). Buradaki kritik detay şu: Bu açık, Türkiye’de yabancılara konut satıldığında değil, Türk vatandaşlarının yurtdışında gayrimenkul alımı yaptığı durumlarda oluşuyor. Yani Türkiye’de üretilen tasarruf, başka ülkelerin konut sektörüne akıyor; döviz Türkiye’den çıkıyor. Oysa bu tablo uzun süredir yeterince tartışılmıyor.
Buna rağmen yıllardır tüm politik ilgi, yabancıya satışla döviz kazanalım hedefi çevresinde döndü. Fakat elimizdeki veri seti gösteriyor ki, artık Türkiye’de Türklerin yaptığı yurtdışı konut yatırımları, yabancıların Türkiye’deki yatırımlarını telafi etmekten uzak. Gayrimenkul sektörü üzerinden Türkiye’ye net döviz girişi değil, net döviz çıkışı yaşanıyor.
Peki neden bu kadar yoğun bir yurtdışı ilgisi var? Bunun arkasında birkaç temel faktör sıralanabilir:
-Türkiye’nin birçok büyük şehrindeki ortalama konut fiyatı Avrupa’daki birçok metropolü yakaladı. Bu durum yabancı yatırımcıyı caydırırken, yerliyi de başka pazarlara yönlendiriyor.
-Son yıllarda kira artışlarına getirilen sınırlamalar, 10 yıl boyunca kiracının tahliyesinin mümkün olmaması gibi düzenlemeler, yatırımcı açısından öngörülemezlik yaratıyor. Tahliye ve kira tespit davalarının yıllarca sürmesi, yatırımcının konutun kontrolünü kaybettiği hissini güçlendiriyor. Bu da birçok yerli yatırımcıyı daha “yönetilebilir” yurt dışı pazarlarına yönlendiriyor.
-Avrupa’da düşen konut fiyatları ve yatırım fırsatları: Pandemi sonrası durgunluk ve yüksek faiz ortamı, birçok Batı Avrupa ülkesinde fiyat düzeltmeleri yarattı. Bu da Türk yatırımcı için fırsat algısını güçlendirdi.
-Oturum ve vatandaşlık arayışı: Özellikle Yunanistan, İspanya ve Portekiz gibi ülkelerin sunduğu “Golden Visa” ve benzeri programlar, yatırım karşılığı oturum talebini artırdı.
-Son aylarda döviz kurlarındaki göreli yatay seyir; yatırımcı açısından döviz bazlı maliyetleri daha öngörülebilir kıldı. Bu durum yurtdışına çıkış kararlarının hızlanmasına zemin hazırladı.
-Döviz bazında daha öngörülebilir getiri: Avrupa’da uzun vadeli kira gelirleri düşük ama istikrarlı. Üstelik Euro bazlı gelir, döviz bazında sabit birikim yapan Türk yatırımcının beklentisine daha çok hitap ediyor.
Sonuç olarak Türkiye’de yaşayan yatırımcılar, birikimlerini Türkiye’nin konut sektörüne değil, başka ülkelerin konutlarına yönlendiriyor. Bu yalnızca mikro bir bireysel tercih değil, makroekonomik sonuçları olan bir davranış biçimidir.”
Bu tablo birkaç açıdan önemli sinyaller veriyor:
“1- Konut sektörü artık cari fazla değil, açık üretmeye başladı. Türkiye uzun yıllardır ihracat açığını turizm, taşımacılık ve gayrimenkul gibi hizmet sektörleriyle telafi etmeye çalıştı. Ancak bu formül artık konut tarafında işlemiyor.
2-Yurt dışına yönelen yatırım eğilimi yapısal hale gelebilir. Eğer yurtiçinde konut piyasası hem yatırım hem yaşam kalitesi açısından cazibesini yitirirse, Türk yatırımcısı için yurtdışı artık yalnızca bir alternatif değil, yeni bir norm haline gelir.
Bu durumda yapılması gereken yalnızca “yabancıya satış teşviki” üzerine kurgulanmış politikaları sürdürmek değil, aynı zamanda yerli yatırımcının güvenini yeniden inşa etmek olmalı. Aksi halde, konut sektörü yalnızca iç talep daralması değil, aynı zamanda sermaye ve döviz kaybıyla da karşı karşıya kalacaktır.
Bugün geldiğimiz noktada, konutta üretim kadar yönelim de stratejiktir. Çünkü bir ülke, sadece ne kadar konut inşa ettiğine değil, tasarruflarının nerede konut haline dönüştüğüne göre de değerlendirilir.”
