2026-2029 dönemi için uygulanmak üzere çok yüksek belirlenen “emlak vergisi rayiç bedelleri” için toplumun farklı kesimlerinden gelen çeşitli tepkiler üzerine Sayın Cumhurbaşkanı tarafından artışa makul bir üst sınır getirilmesi talimatı üzerine yeni bir çalışma başlatıldığı ve bu ay meclise sunulacağı açıklandı.
Bilindiği gibi, dört yılda bir takdir komisyonlarınca belirlenen ve gelecek dört yıl için uygulanmak üzere en son 2025 yılında belirlenen emlak vergisi rayiç bedellerine karşı geçmiş yıllarda olduğu gibi bu yılda da çok sayıda davalar açıldı ve gereksiz yeni bir yargı yükü oluştu.
Mevcut yasal mevzuat ne diyor?
213 sayılı Vergi Usul Kanunu gereği, takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdir, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlak Vergisi Kanunu’nun ilgili maddesi dahil) yapılacağı, sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar ise il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.
Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir. Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu’nun ilgili madde hükümleri gereğince, takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi değerlerinin ilgililere tebliğ edilmesi zorunludur. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nca takdir komisyonlarına ilgili tebliğ işlemlerini 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar yapmaları yönünde talimat yayımlanmıştı.
Artışlara üst sınır geliyor
Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın “kabul edilemez” olarak nitelendirdiği bu artışların ardından, gözler Meclis’e gelecek yeni düzenlemeye çevrildi. Milyonlarca vatandaşın merak ettiği soru ise düzenlemenin nasıl olacağıdır. Konuyu değerlendiren uzmanlar, daha önceki yıllarda da benzer bir durum yaşandığını ve Cumhurbaşkanlığı kararıyla artışlara “%50’den fazla olamaz” şeklinde bir sınırlama getirileceğini öngörmektedir.
Bize göre de dört yıllık belirlenen artışın %50 ile sınırlandırılması, akabinde ise her yıldaki artışın “yeniden değerleme oranının” yarısı olarak uygulanmasıdır. Yeni düzenlemenin Kasım ayında meclise sunulması ve en geç Aralık ayında yasalaşması bekleniliyor.
Düzenleme başka birçok vergiyi etkiliyor
Belirlenen rayiç bedellerdeki artış, sadece mülk sahiplerinin her yıl ödediği emlak vergisini etkilemiyor. Bu değerler, aşağıdaki başka birçok verginin artmasına da yol açacaktır.
-Tapu alım-satım harçlarını
-Veraset ve intikal vergilerini
Değerli konut vergilerini
-Bu nedenle, yeni bir düzenlemenin bir an önce mecliste görüşülecek torba kanuna eklenmesi bekleniliyor.
Bazı kesimler ise artışın düşük olduğunu savunuyor
Bilindiği gibi; emlak satış harcı, emlak vergisi, değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi “asgari emlak rayiç değerler” üzerinden alınıyor. Bu değerler, uzun yıllardır çok yüksek artırılmasına rağmen gerçek değerlere gelemiyor. Rayiç değer demek, bugünkü ederi ifade etmektedir. Ancak bugünkü rayiç değerleri tespit etmek ve uygulamaya koymak o kadar kolay olmadığı gibi yasal düzenleme gerekiyor.
Gayrimenkul alım satımlarındaki düşük değerlerde (belediye rayiç bedeli) işlem yapılması çok yaygın bir işlem olduğu gibi harç ve vergi kaybına da yol açmaktadır. Satış bedeli 10 milyon lira olan bir gayrimenkulün satış işleminin belediye rayiç bedeli 5 milyon üzerinden yapıldığı, satış bedellerinin banka üzeri kalanının ise elden tahsil edilerek vergi kaybına yol açtığı uygulama da yaygın yapılan işlemler arasında yer almaktadır.
Bize göre; rayiç bedeller güncel (geçek değerler) üzerinden belirlenmeli, buna karşılık emlak vergisi, alım-satım harcı ve gelir vergisinde indirim veya istisna getirilmelidir.
(Kaynak: Dünya Gazetesi köşe yazarı Talha Apak’ın “Emlak vergisi rayiç değerleri düşürülüyor” başlıklı makalesi)
