İlk ABD’ye çalışmak için gittiğim 1986 yılında hemen her gün bir finans kuruluşu iflas açıklıyordu. Hatta hesabımın bulunduğu banka bile birkaç kez sahip değiştirdi. Bu “1986 Texas S&L Krizi”, gayrimenkul değerleme sektörünün bağımsızlık ve denetimden uzak olduğunda nasıl ağır sonuçlar doğurabileceğinin en çarpıcı örneklerinden biri olarak tarihe geçti. O dönemde Texas’ta kredi veren kurumların baskısıyla şişirilmiş raporlar ile konut ve ticari gayrimenkul değerleri gerçeklikten koparılmıştı. Petrol fiyatlarının çöküşüyle birlikte bu yapay değerlemeler domino etkisi yarattı ve yalnızca Texas’ta tasarruf kurumlarının yüzde kırkı iflas etti. Krizin toplam maliyeti yüz milyarlarca dolara ulaştı.
ABD, bu krizden üç yıl sonra FIRREA (1989) yasasıyla değerleme sektörünü köklü biçimde yeniden kurdu. Lisanslı ve sertifikalı uzman zorunluluğu, federal düzeyde Appraisal Subcommittee (ASC) denetimi ve Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) standardının yasal dayanak kazanması bu dönemde hayata geçti.
2008 Mortgage Krizi ise değerleme bağımsızlığının önemini bir kez daha gündeme taşıdı. Mortgage kredilerinde değerleme sürecine müdahale piyasa şişkinliğinin ana nedenlerinden biri olarak görüldü. Bu kez çözüm Dodd-Frank Act (2010) ile geldi. “Appraisal Independence” ilkesi yasaya girdi, bankaların değerleme raporlarına doğrudan müdahalesi yasaklandı ve bağımsız Appraisal Management Company (AMC) sistemi devreye alındı.
Türkiye bugün benzer bir eşikte duruyor. Yabancılara satışlardaki usulsüz işlemler yalnızca bireysel mağduriyet değil, aynı zamanda değerleme sektörünün yapısal sorunlarını da ortaya çıkarıyor. 2019’da kurulan Gayrimenkul Bilgi Merkezi (GABİM), tüm değerleme raporlarının tek merkezde toplanmasını hedefliyordu. Ancak sistem beklenen etkiyi yaratmadı. Rapor girişleri yeterince denetlenmemekte, veriler sektöre açık olmadan tam bir “kara kutu” niteliğinde, tapu ve bankacılık sistemleriyle entegrasyon sağlanamamış durumda. Bu nedenle kağıt üzerinde güçlü görünen sistem pratikte piyasanın güven ihtiyacını karşılayamamakta. Hele elde edilen verilerin neden değerleme sektörüne açık olmadığı anlaşılmış değil.
Bankaların değerleme uzmanı atama sistemi de ayrı bir bağımsızlık sorunu yaratıyor. SPK lisanslı uzmanlar yalnızca BDDK tarafından onaylanan şirketler üzerinden çalışabiliyor. Bankalar kendi panel listelerinden şirket ataması yapıyor ve rapor doğrudan bankaya gidiyor. Bu durum raporun kimin için yazıldığına dair belirsizlik yaratıyor ve banka ile satıcı baskısına açık bir yapı oluşuyor. ABD’de AMC modeli ile çözülen bağımsızlık sorunu, Türkiye’de hâlâ ciddi bir risk.
Türkiye’nin güçlü bir değerleme altyapısı kurabilmesi için yalnızca sistem değil, uzman profili de kritik. Bir değerleme uzmanının ideal eğitim geçmişi, teknik bilgi (mühendislik, şehircilik, mimarlık), finansal analiz (ekonomi, maliye, yatırım modellemesi) ve hukuki donanım (imar, tapu, kira hukuku) kombinasyonunu içermeli. Uluslararası standartları bilen, disiplinler arası düşünebilen ve etik bağımsızlığa sahip bir uzman profili olmadan güven tesis etmek mümkün değil. ABD’de USPAP ile güçlendirilmiş eğitim ve gözetim mekanizmaları, Avrupa’da RICS ve REV gibi unvanlarla kurumsallaşan sistemler, Türkiye için yol gösterici olabilir.
Türkiye’nin önünde bir reform fırsatı bulunuyor.
Tüm değerleme raporlarının tek merkezde toplanması ve şeffaf hale getirilmesi, yalnızca SPK’ya değil aynı zamanda uluslararası standartlara uygunluk sağlanması, bankaların atama sisteminin bağımsız bir platform üzerinden otomatik yapılması, AMC/RICS benzeri yapıların oluşturulması ve mülkiyet sigortası ile raporların hukuki güvenceye bağlanması bu sürecin ana adımlarıdır.
Bunun yanında yeni bir değerleme uzmanı sertifikasyon modeline de ihtiyaç vardır. İlgili/ilgisiz alanda herhangi bir üniversite eğitimi ve yüzeysel SPK sınavı üzerine inşa edilen bugünkü yapı yetersizdir. Türkiye’de lisanslı değerleme uzmanı olabilmek için uluslararası düzeyde geçerli bir eğitim modülü, gözetim altında asgari pratik tecrübe ve disiplinler arası bilgi birikimi zorunlu hale getirilmelidir. ABD’deki saat bazlı eğitim ve gözetim uygulaması ile Avrupa’daki RICS/REV gibi unvan sistemleri bu çerçeveye ilham verebilir. Böylece yalnızca “kağıt üzerinde lisanslı” değil, gerçekten bağımsız, yetkin ve uluslararası yatırımcıya güven veren bir değerleme uzmanlığı ekosistemi kurulmalıdır! Bu eğitim sisteminin TDUB üzerinden kurulması ancak SPK tarafından ciddi bir şekilde denetlenmesi şarttır.
Değerleme Uzmanlarının Bireyselliği ve Bağımsızlığı Şart
Türkiye’de değerleme uzmanlarının yalnızca şirket bünyesinde çalışabilmesi ve rapor atamalarının bankaların kendi listeleri üzerinden yapılması, sistemin bağımsızlığını zedeliyor. Oysa gerçek güven için uzmanların bireysel olarak da bağımsız çalışabilmesi ve değerleme taleplerinin merkezi bir sistem üzerinden otomatik atanması gerekiyor. Böylece banka, satıcı ya da müşteri baskısından uzak, rastgele veya çıkar ilişkilerinden arınmış bir atama mekanizması oluşturulur. Bu model, hem yabancı yatırımcıya güven verir hem de Türkiye’nin gayrimenkul ve finans piyasalarında etik ve şeffaflık standartlarını yükseltir.
Türkiye’de yabancılara satışlardaki güven sorunu, değerleme sektörünü yeniden yapılandırmak için tarihi bir fırsattır. Bugün atılacak adımlar, yarının gayrimenkul piyasasının güvenilirliğini ve uluslararası yatırımcı için cazibesini belirleyecektir.
Asıl soru şudur: Bu krizi sadece birkaç usulsüz işlem olarak mı göreceğiz, yoksa geleceğin kurumsal piyasasının temelini mi atacağız? Ayrıca bu değerleme sistemini kullanarak büyük paralar kazanan “karanlık tiplerin” peşine de düşülecek mi?
(Makale: Tevfik Türel – Türel & Partners Gayrimenkul Geliştirme Hizmetleri)
