Ankara
Esiyor başımda kavak yeli
Kızılayda kalabalık insan seli
Ankara sen Ankara’sın
Neler gördün, neler duydun
E söyle kardeş vatan için
Kaç taş üst üste koydun
Bir şair Ankara için bunları diye dursun, Ankara artık kabına sığmıyor. Koca şehir öylesine bir dönüşüm içinde ki, İstanbul’daki hareketlilik yanında hiç kalır. Bunu abartmıyorum. İki ay once İstanbul’a gelip rüzgar gibi esen Ankara Büyükşehir Belediye Başkanı Melih Gökçek’in ardarda sıraladığı 44 proje, Başkentte herşeyin değiştiğini, dönüştüğünü oryata koymakta. Tabi ki yerli yerinde duran semtler de yok değil. İşte TSKB Gayrimenkul Değerleme Ankara Şube Yönetmeni Derya Alan Erdem’in yorumuyla Ankara Konut Piyasası, Gelişim Bölgeleri ve Gelecek Beklentileri:
Ankara Türkiye’nin ikinci sıradaki en büyük şehri ve ayrıca başkent olmasına rağmen, konut piyasası olarak İstanbul’a göre oldukça durağan bir yapı sergilediği görülmektedir. Ankara'da gayrimenkule olan arz ve talep dışında, dikkat çeken diğer bir durum da kentsel dönüşüm projeleri ile yeni bir görünüme bürünen semtler ve lüks konutlara ev sahipliği yapan yeni yaşam alanlarıdır.
Ankara’da geçmişten günümüze dek kent merkezi olma özelliğini üstelenen Ulus, zamanla bu özelliğini Kızılay'a devrederken, bu konum da zamanla Gaziosmanpaşa semti eksenine doğru kaymaya başlamıştır. Bu değişimde temel etken bahsedilen bölgelerdeki yapılaşmanın üst seviyede olması ve yenilenebilir nitelikten uzak olmasının yanında, şehir nüfusunun kent merkezlerini çalışma ve günlük kullanıma yönelik kullanmaya başlamasıyla, merkezde bulunan konutların yerini iş yerlerine bırakmaya başlamış olmasıdır.
Eskişehir Yolu kentin güney batı aksı üzerinde yer alan bürokratik kuruluşlar, üniversiteler ve yeni uydu kent projeleri çevresinde yükselmesi sebebiyle prestijli bir bölge haline gelmiştir. Son 10 yıl içerisinde Ankara’nın güney batı aksında yer alan Eskişehir Yolu, Çukurambar, Bilkent, Beysukent, Ümitköy, Çayyolu ve Yaşamkent gibi yerleşim bölgelerinin çevresinde hızlı bir şekilde gelişen, şehir merkezinden uzakta olmasına karşın merkezin tüm imkanlarını sunabilen yerleşim alanları oluşturulmaya başlamıştır.
İstanbul Yolu, Ankara’nın batı ve kuzey batı aksı üzerinde yer alan sanayi bölgeleri, AVM’ler, toplu konut, kooperatif ve yeni oluşum projeleri ile gelişimini sürdüren, metro ağının bir parçası oluşuyla önemini her geçen gün artıran bir bölge haline gelmiştir. Bu aks üzerinde yer alan Eryaman, Sincan – Yenikent, Batıkent, Elvankent ve Etimesgut gibi semtlerin de gelişimlerine oranla oldukça değer kazandığı gözlemlenmektedir.
Ankara’nın güney aksını oluşturan Konya Yolu (Mevlana Bulvarı) üzerinde oluşturulan lüks iş merkezleri, rezidanslar ve nitelikli projeler çerçevesinde yeni bir görünüm kazanan Balgat, Dikmen, Çiğdem, Or-an gibi yerleşkelerin cazibesini artırarak prestijli bir bölge haline getirmiştir. Bu bölgedeki yapılaşmaların üst seviyeye ulaşması neticesinde, bu aks üzerinden İncek aksına doğru bir kayma beklenmektedir. Ancak İncek bölgesinde nitelikli yaşam alanlarının oluşturulamaması ve gelişimin istenilen seviyeye ulaşamamış olması şimdilik beklentilere yanıt verememesine yol açsa da ileride bu aks üzerinden gelişimini sürdürmesi oldukça muhtemeldir.
Şehrin kuzey aksını oluşturan Protokol Yolu üzerinde kalan Pursaklar ve Altındağ semtleri ile şehrin doğu aksı olarak nitelendirilebilecek Natoyolu üzerinde kalan Mamak ve Elmadağ semtleri çevresinde gerçekleştirilen kentsel gelişim projeleri ile yeni bir görünüme kavuşmayı hedefleyerek geçmişinden gelen kötü imajını değiştirmeye çalışmaktadır.
Ankara’nın son yıllar içerisinde gayrimenkul sektörü açısından bakıldığında yerinde sayan semtlerinden de bahsedecek olursak, Yenimahalle, Ulus, Cebeci, Kolej, Ayrancı, Büyükesat, Küçükesat gibi semtlerin geçmişteki cazibelerini yitirmeye başladığını, şehir nüfusunun merkezden uzak olmasına karşın yeni oluşum içerisinde olan lüks ve nitelikli konutlara yöneldiğini ifade edebiliriz.
Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek olan kişi başına düşen milli geliri ve bölgedeki kamu sektörünün ağırlığı düşünüldüğünde sabit gelirli ve iş güvencesi olan nüfusun yoğunlukta olması Ankara’daki konut piyasasını güçlü kılan temel etkenler arasında sayılmaktadır. Gayrimenkul sektöründeki gelişim açısından bakıldığında ise Ankara’nın hemen her yöne doğru büyüme içerisinde bulunduğunu söyleyebiliriz. Bu doğrultuda önümüzdeki yıllarda doğu aksının kentsel dönüşüm projeleriyle çehresinin değişeceği, batı ve kuzey batı aksının gelişimini devam ettireceği, güney batı aksının şehrin odak noktası haline geleceği ve güney aksının ise nitelikli konumunu güçlendirerek sürdüreceği düşünülmektedir.
Konut Metrekare Fiyatları Kaç TL
YENİMAHALLE
İlçenin Ümitköy-Çayyolu bölgesinde daha çok üst veya orta-üst gelir grubu aileler, Batıkent ve Yenimahalle merkez bölgesinde orta gelir grubu aileler, Demetevler, Şentepe, Karşıyaka ve Yahyalar bölgelerinde ise genel olarak orta veya alt-orta gelir grubuna mensup aileler yaşamaktadır. Bu bölgede geliri asgari ücret düzeyinde gelire sahip aileler de bulunmaktadır. Son yıllarda Ankara İli'nin yeni yerleşim alanı olarak ön sıralara geçen ilçedeki, özellikle E-5 Devlet Karayolu çevresinde yerleşim alanları ve sanayi ağırlık kazanmaktadır. İlçede konut metrekare fiyatları Alcaatlı Mahallesi’nde 1.944-2.565 TL/m² arasında; Batıkent Mahallesi’nde 1.285-2.230 TL/m² arasında; Çayyolu Mahallesi’nde 1.600-4.330 TL/m² arasında; Yaşamkent Mahallesi’nde 1.515-2.120 TL/m² arasında değişmektedir. Bölgede İncek Mahallesi’nde son zamanlarda nitelikli projeler üretilmekte olup, konut metrekare fiyatları 3.546-4.250 TL/m² arasında değişmektedir. Bölgede diğer mahallelere bakacak olursak; Macunköy’de konut metrekare fiyatlarının 1.210-1.413 TL/m² arasında değişmektedir. Bölgenin Ballıkuyumcu Mahallesi’nde fiyatları son zamanda Ankara’da büyük ses getiren Golfkent Projesi’yle konutların metrekare fiyatlarının 1.212-1.241 TL/m² olmasını sağlamıştır. Bölgede Serhat Mahallesi genellikle orta gelirli ailelere hitap ettiğinden metrekare birim fiyatları 1.325-1.410 TL arasında değişmektedir. Ostim’de ise konut metrekare fiyatları 400-800 TL/m² arasında; Demetevler Mahallesi’nde 500-1.000 TL/m²; Beytepe Mahallesi’nde 1.000-1.750 TL/m² ve Merkezde 600-1.500 TL arasında değişmektedir.
ETİMESGUT
Etimesgut İlçesi genellikle orta gelir grubu ailelere hitap etmektedir. Bölgede öncesinde yer alan gecekondu alanlarının yerini siteler almıştır. Bölgenin revaçta olan mahalleleri ise son zamanlarda Eryaman, Bağlıca ve Yapracık taraflarıdır. Eryaman Mahallesi’nin de Göksu Park tarafı daha revanjtadır. İlçede konut metrekare fiyatları Eryaman Mahallesi’nde 732-2.080 TL/m² arasında; Bağlıca tarafında 1.585-1.670 TL/m² arasında; Yapracık tarafında 833-1.200 TL/m² arasında; Yaşamkent tarafında 2.328-2.910 TL/m² arasında ve Etimesgut Merkezde 850-1.090 TL/m² arasında değişmektedir.
SİNCAN
İlçe genel olarak orta gelir grubuna hitap etmektedir. Bölge konut projesi bakımından çok tercih edilmemektedir. Bölgede nitelikli projeler üretilse bile, diğer bölgelere nazaran konut fiyatları düşüktür. İlçe’nin merkez mahallelerinde konut metrekare fiyatlarının 500-1.000 TL/m² arasında değişmektedir.
ÇANKAYA
Çankaya, ülkenin en önemli kamusal karar organlarını, üniversitelerini, çeşitli ülkelerin büyükelçiliklerini, iş alanlarını, ticaret merkezlerini, bankaları, büyük otelleri, kültür ve sanat kuruluşlarını, restoranları, eğlence ve dinlence yerlerini barındıran ve bunun doğal sonucu olarak konut ve ticari olarak en çok tercih edilen ilçedir. Bugün Çankaya, Cumhurbaşkanlığı, Başbakanlık, TBMM, Bakanlıklar, Genelkurmay Başkanlığı, Kuvvet Komutanlıkları ve önemli kamu kurumlarının yanı sıra 107 ülkenin büyükelçiliklerini bünyesinde barındırmasından dolayı revanjta olan bölgedir. GOP, Çukurambar, Oran, Yıldız ve Balgat bölgenin en çok tercih edilen mahallelerindendir. İlçe genel olarak orta ve üst gelir aile grubuna hitap etmektedir İlçe’nin Oran Mahallesi’nde konut metrekare fiyatlarının 2.200-3.247 TL/m² arasında; Beysukent Mahallesi’nde 1.600-2.500 TL/m² arasında; Beştepe Mahallesi’nde 2.000-2.500 TL/m² arasında; Yıldız Mahallesi’nde 2.280-4.700 TL/m² arasında; 100. Yıl Mahallesi’nde 1.200-4.519 TL/m² arasında; Çukurambar Mahallesi’nde 2.500-7.000 TL/m² arasında; Çankaya Mahallesi’nde 2.250-11.132 TL/m² arasında; Emek Mahallesi’nde 1.100-2.300 TL/m² arasında; GOP Mahallesi’nde 1.250-2.500 TL/m² arasında; Anıttepe Mahallesi’nde 1.200-2.000 TL/m² arasında; Hoşdere Mahallesi’nde 1.200-2.400 TL/m² arasında; Ayrancı Mahallesi’nde 900-1.500 TL/m² arasında; İlker Mahallesi’nde 800-1.500 TL/m² arasında; Kavaklıdere Mahallesi’nde 1.200-2.500 TL/m² arasında; Keklikpınarı 1.000-2.000 TL/m² arasında; Bilkent Mahallesi’nde 1.600-2.700 TL/m² arasında; Birlik ve Kolej tarafında 800-1.750 TL/m² arasında; Cebeci Mahallesi’nde 700-1.500 TL/m² arasında; Çiğdem Mahallesi’nde 1.500-2.2200 TL/m² arasında; Sancak Mahallesi’nde 1.200-2.400 TL/m² arasında; Bahçelievler Mahallesi’nde 1.500-2.800 TL/m² arasında ve Yıldız Mahallesi’nde 1.200-2.800 TL/m² arasında değişmektedir.
GÖLBAŞI
Gölbaşı’nda ise merkezde konut metrekare fiyatları 800-1.200 TL/m² arasında değişmektedir. Gölbaşı’nda son zamanlarda özellikle İncek tarafında projeler üretilmekte olup, bu bölgede konut metrekare fiyatları 1.685-3.000 TL/m² arasında değişmektedir. Bölgenin diğer mahallelerinden olan Güzelyalı’da ise metrekare fiyatları 1.693-1.827 TL/m² arasında değişmektedir.
KEÇİÖREN
Bölgede Türkiye’nin ve Dünya’nın en büyük Meteoroloji İstasyonları’ndan biri ve Ankara Üniversitesi’nin bazı bölümleri, Atatürk Sanatoryumu ile Gülhane Askeri Tıp Akademisi bulunmaktadır. Çankaya’dan sonra Ankara’nın en çok nüfusa sahip olan ilçesidir. Ankara kenti içinde giderek farklı bir kimlikle yer alan Keçiören ilçesi, kentsel anlamda ticari ve sosyal aktivitelerin yanı sıra, konut ağırlıklı bir yerleşim bölgesidir. Son yıllarda ilçedeki gayrimenkul fiyatları yapılaşmayla birlikte giderek yükselmektedir. Bunun sebebi ilçede evveliyatında yer alan gecekondu alanlarının yerini çok katlı ve lüks yapılaşmanın almasıdır. Bölgede Etlik Mahallesi’nde konut metrekare fiyatları 785-4.835 TL/m² arasında değişmektedir. Etlik tarafında Antares AVM ve GATA yakınındaki konutlar talep görmektedir. Merkezde konut metrekare fiyatları 500-1.250 TL/m² arasında; Pınarbaşı Mahallesi’nde 1.600-1.835 TL/m² arasında; Basınevleri Mahallesi’nde 700-1.250 TL/m² arasında; Hacıkadın Mahallesi’nde 600-1.000 TL/m² arasında; Uyanış Mahallesi’nde 550-1.200 TL/m² arasında; İncirli Mahallesi’nde 600-1.000 TL/m² arasında; Subayevleri Mahallesi’nde 750-2.000 TL/m² arasında; Bağlum Mahallesi’nde 450-1.000 TL/m² arasında ve Aşağı Eğlence Mahallesi’nde 750-1.500 TL/m² arasında değişmektedir.
MAMAK
Ankara’nın gelir seviyesi en düşük ilçesi olan Mamak, beraberinde gecekondulaşma yoğunluğu en fazla görülen ve sosyo-ekonomik veriler değerlendirildiğinde, kentin diğer ilçelerine göre daha sınırlı kaynak ve olanaklara sahip olduğu söylenebilirdi. Ancak son zamanlarda bölgeye yapılan avm projeleri beraberinde konut sektörünü de canlandırmıştır. Bölge genellikle dar ve orta gelirli aile grubuna hitap etmektedir. İlçede konut metrekare fiyatları merkezde 1.000-1.600 TL/m² arasında; Şafaktepe Mahallesi’nde 1.175-1.300 TL/m² arasında; Akşemsettin Mahallesi’nde 2.373-3.083 TL/m² arasında; Akdere Mahallesi’nde 500-1.000 TL/m² arasında; Abidinpaşa Mahallesi’nde 550-900 TL/m² arasında; Demirli Bahçe Mahallesi’nde 750-1.200 TL/m² arasında; Tuzluçayır Mahallesi’nde 600-1.300 TL/m² arasında; Gülveren ve Saime Kadın Mahallesinde ise 650-1.100 TL/m² arasında değişmektedir.
ALTINDAĞ
Altındağ ilçesi sınırları içerisinde Ulus, Siteler, Hacı Bayram Cami, Kale bulunmaktadır. Ankara’nın ilk yerleşim yerinin Altındağ İlçesi’nde yoğunlaşması kısa bir dönemde olsa ilçenin kültürel ve sosyal alanlarında hareketlilik sağlamıştır. Fakat daha sonra bu hareketlilik Çankaya ilçesine doğru kaymıştır. Tarihi kent merkezini içine alan Merkezi İş Alanı Ulus, Altındağ İlçesi’nin en eski ve yoğun kullanılan bölümüdür. Çankırı Caddesi boyunca Dışkapı’ya uzanan merkez işlevleri yanında, Altındağ İlçesi sınırları içerisindeki Siteler’de yaşanan dönüşümle gelişen ticari işlevler dışında ilçede alt merkez niteliğinde bir ticari yoğunlaşma gözlemlenememektedir. Altındağ ve çevresindeki alt gelir grubu yerleşimleri büyük ölçüde Ulus merkezi iş alanının etkisindedir. Bölgeye son zamanlarda TOKİ yatırım yapmaktadır. Bölgede konut metrekare fiyatları merkezde 500-1.000 TL/m² arasında; Doğantepe ve Gültepe Mahallesi’nde 750-1.000 TL/m² arasında; Aktaş Mahallesi’nde 750-1.100 TL/m² arasında; Aydınlıkevler Mahallesi’nde 800-1.700 TL/m² arasında; İskitler Mahallesi’nde 850-1.000 TL/m² arasında; Dışkapı Mahallesi’nde 700-800 TL/m² arasında; Telsizler ve Siteler Mahallesi’nde 500-800 TL/m² arasında; Güneşevler Mahallesi’nde 500-1.000 TL/m² arasında; Hasköy Mahallesi’nde 800-1.100 TL/m² arasında; Ziraat Mahallesi’nde 900-1.200 TL/m² arasında; Ulubey Mahallesi’nde 400-800 TL/m² arasında; Hüseyingazi Mahallesi’nde 600-800 TL/m² arasında ve Karapürçek Mahallesi’nde 500-800 TL/m² arasında değişmektedir.
