12’nci Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazların satışında yeni dönem
12’nci Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazların satışında önemli bir değişiklik yürürlüğe girdi. Yeni düzenlemeyle, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarının ilk açık artırmasına yalnızca mirasçılar katılabilecek. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, düzenlemenin aileye ait taşınmazların gerçek değerinin altında üçüncü kişilere satılmasını önlemeyi amaçladığını belirterek, mirasçıların hak kaybı yaşamamaları için yeni süreci dikkatle takip etmeleri gerektiğini vurguladı.
Aile mirasını korumaya yönelik yeni dönem
TBMM’de kabul edilerek yasalaşan ve kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen düzenleme, miras hukukunda uzun yıllardır tartışılan önemli bir soruna çözüm getirmeyi hedefliyor. Özellikle ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen miras taşınmazlarında uygulanacak yeni ihale sistemiyle, aileye ait ev, arsa ve tarlaların gerçek değerinin çok altında üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek’e göre bu değişiklik yalnızca satış yöntemini değiştirmiyor; aynı zamanda mirasçıların mülkiyet hakkını daha güçlü şekilde koruyan yeni bir anlayışı da beraberinde getiriyor.
“Yıllardır uygulanan sistemde miras kalan taşınmazlar ilk ihaleden itibaren herkese açık şekilde satışa çıkarılıyor ve muhammen bedelin yüzde 50’sinden başlayan teklifler kabul ediliyordu. Bu durum, aileye ait birçok taşınmazın piyasa değerinin oldukça altında üçüncü kişilere geçmesine yol açabiliyordu. Yeni düzenleme ise önceliği mirasçılara vererek bu sorunun önüne geçmeyi amaçlıyor.”
İlk ihaleye artık yalnızca mirasçılar katılabilecek
Yeni düzenlemeye göre belirli şartların sağlanması halinde ilk açık artırmaya sadece malik konumundaki mirasçılar katılabilecek. Böylece aile dışındaki yatırımcılar veya üçüncü kişiler ilk satış sürecinde teklif veremeyecek.
Şimşek, bu değişikliğin özellikle aile konutları ile nesilden nesile aktarılan taşınmazların korunması açısından önemli olduğuna dikkat çekerek şunları söyledi:
“Kanun koyucu burada yalnızca ekonomik bir satış modeli oluşturmayı değil, aile bütünlüğünü ve mirasçıların mülkiyet hakkını koruyan sosyal bir yaklaşımı da benimsiyor. Öncelik, taşınmazın mümkün olduğunca aile içinde kalmasına veriliyor.”
İlk satışta taşınmazın tam değeri esas alınacak
Yeni sistemin dikkat çeken yeniliklerinden biri de teklif şartları. Önceki uygulamada ilk artırmada muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden teklif verilebilirken, artık mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada tekliflerin taşınmazın muhammen değerinin tamamını karşılaması gerekiyor. Böylece miras taşınmazlarının gerçek değerinin altında el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Her miras taşınmazı bu kapsama girmeyecek
Şimşek, kamuoyunda oluşabilecek yanlış anlamalara karşı da uyarıyor. Düzenleme her miras taşınmazı için geçerli olmayacak. Uygulamanın devreye girebilmesi için taşınmazın tamamen miras yoluyla edinilmiş olması, tapuda mirasçılar dışında herhangi bir üçüncü kişinin pay sahibi bulunmaması ve mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermiş olması gerekiyor.
Mirasçılardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde ise bu özel ihale usulü uygulanamayacak.
İlk ihalede satış gerçekleşmezse süreç herkese açılacak
Yeni sistem mirasçılara yalnızca ilk artırmada öncelik tanıyor. İlk ihalede satış gerçekleşmez veya yeterli teklif oluşmazsa ikinci artırma herkese açık yapılacak ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek. Bu nedenle ilk açık artırma, mirasçılar açısından büyük önem taşıyor.
Süreleri kaçırmamak büyük önem taşıyor
Yeni düzenleme mirasçılara önemli bir avantaj sağlarken, sürecin dikkatle takip edilmesini de zorunlu kılıyor. Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, özellikle başvuru ve ihale takviminin yakından izlenmesi gerektiğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
“İlk artırmaya katılma hakkı mirasçılar açısından önemli bir fırsat sunuyor. Ancak bu haktan yararlanabilmek için yasal sürelerin kaçırılmaması gerekiyor. Belirlenen süre içinde başvurusunu yapmayan mirasçılar, kendilerine tanınan öncelik hakkını kaybedebilir. Bu nedenle yeni düzenleme hakları genişletirken, sürecin daha dikkatli yönetilmesini de zorunlu hale getiriyor.”
Miras hukukunda yeni bir denge
12’nci Yargı Paketi ile getirilen bu değişiklik, miras hukukunda hem mülkiyet hakkını hem de aile bağlarını gözeten yeni bir denge kurmayı hedefliyor. Yıllardır tartışılan, miras kalan taşınmazların gerçek değerinin altında el değiştirmesi sorununa çözüm getirmesi beklenen düzenlemenin uygulamadaki etkileri ise önümüzdeki dönemde yakından izlenecek.
