Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın imar yönetmeliğinde yaptığı değişikliklerle ofislerin konuta dönüştürülmesinden emsal hesaplarına, asansör zorunluluğundan ruhsat ve tadilat uygulamalarına kadar birçok konuda yeni dönem başladı.
Yönetmelikle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi. Daha önce genelgelerle uygulanan bazı emsal hükümleri yönetmeliğe taşındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları emsal hesabı dışında bırakıldı.
Çocuk oyun alanları, mescit ve müştemilatı, ortak otoparklar ile kullanılmayan teras çatıları da emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek. Böylece belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, düzenlemenin konuta erişimi kolaylaştırmaya yönelik adımlardan biri olduğunu belirterek, salgın sonrası artan konut ihtiyacı ve boş kalan ofis stokunun bu değişikliği gerekli kıldığını söyledi.
Yüksel, 2023’te başlatılan ofisten konuta dönüşüm uygulamasının yeni düzenlemeyle kolaylaştırıldığını ifade ederek, imar planında “konut+ofis” kullanımına izin verilen, tamamlanmış ve kullanılan binalarda ofislerin belirli şartlarla konuta dönüştürülebileceğini, dönüşüm oranının yüzde 60 ile sınırlandırıldığını ve uygulamanın 1 Temmuz 2027’ye kadar geçerli olacağını söyledi. Düzenlemenin atıl ofis stokunu konut arzına kazandıracağını kaydetti.
Yüksel ayrıca yapıların arsa oturumuna ilişkin yeni sınırlamaların daha ferah yaşam alanları oluşturacağını, asansör uygulamalarındaki belirsizliklerin giderildiğini ve pergola ile süs havuzlarının emsal dışı tutulmasının yaşam konforunu artıracağını ifade etti.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da değişikliklerin belediyeler arasında farklı uygulamalara neden olan belirsizlikleri gidermeyi hedeflediğini belirtti. Asansör hesabının netleştirildiğini, ortak kullanım alanlarının emsal hesabındaki statüsünün açık hükme bağlandığını söyledi.
Kiraz, yeni düzenlemeyle ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik kuralların uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti. İki yıl içinde başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin geçerli olacağını söyledi.
TAKS ve KAKS hesaplamalarına ilişkin düzenlemelerin de uygulama birliğini sağlayacağını belirten Kiraz, planlarda TAKS değeri bulunmayan parsellerde yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlarda ise en fazla yüzde 60 olacağının hükme bağlandığını kaydetti. Düzenlemelerin ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artıracağını vurguladı.
Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise düzenlemenin yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofisler için geçerli olduğunu belirtti. Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebileceğini ifade eden Kezer, yönetim planında kullanım sınırlaması bulunması halinde malik onayı veya yönetim planı değişikliği gerekebileceğini söyledi. Sürece başlamadan önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınmasının olası hak kayıplarını önleyeceğini belirten Kezer, belirlenen şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta dönüştürülebileceğini sözlerine ekledi.
