Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın imar yönetmeliğinde yaptığı değişiklikle ofislerin konuta dönüştürülmesine ilişkin süreç kolaylaştırıldı. Düzenleme; asansör zorunluluğu, emsal hesapları, ruhsat uygulamaları ve mevcut yapılardaki tadilat esaslarına da yeni kurallar getirdi. Uzmanlar, değişikliklerin hem uygulama birliğini sağlayacağını hem de konut arzını destekleyeceğini belirtti.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”te yaptığı düzenlemeler yürürlüğe girdi. Değişikliklerle ofislerin konuta dönüştürülmesine ilişkin süreç sadeleştirilirken, asansör zorunluluğu, emsal hesapları, yeniden ruhsatlandırma ve mevcut yapılarda tadilat uygulamalarına ilişkin hükümler de yeniden düzenlendi.
Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının nasıl belirleneceği netleştirildi. Emsal hesabında uygulama birliğinin sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle yürütülen bazı hükümler yönetmeliğe eklendi.
Buna göre, bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ile süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı emsal dışı sayılacak. Giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabına dahil edilmeyecek.
Yine daha önce genelgeyle uygulanan düzenleme doğrultusunda, tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın umumi bina kapsamındaki yapılarda ticari amaç taşımayan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son katta yer alan ve kullanılmayan teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.
“Konuta erişimi kolaylaştıracak bir adım”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yönetmeliğin 2017’de yürürlüğe girdiğini, değişen ihtiyaçlar doğrultusunda zaman içinde güncellendiğini belirterek, son düzenlemeyi konuta erişimi kolaylaştırmaya yönelik adımlardan biri olarak değerlendirdi.
Pandemi sonrasında dünya genelinde konut fiyatlarının hızla yükseldiğini ve arz yetersizliğinin belirginleştiğini ifade eden Yüksel, Türkiye’de de benzer şekilde konuta erişimin zorlaştığını söyledi.
Bu süreçte TOKİ’nin sosyal konut projeleri, kentsel dönüşümü destekleyen teşvikler ile proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi uygulamaların devreye alındığını hatırlatan Yüksel, yeni yönetmelik değişikliğinin de arzı artırmaya yönelik adımları tamamladığını ifade etti.
“Boş ofisler konuta kazandırılacak”
Pandemi sonrası değişen çalışma modelleri nedeniyle ofislerde ciddi boşluk oluştuğunu belirten Yüksel, şu değerlendirmeyi yaptı:
“Salgın sonrası yaygınlaşan uzaktan çalışma modeli boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM’ler, banka binaları ve şirket merkezleri de bu stoka eklendi. 2023 yılında yapılan düzenlemeyle boş ofislerin konuta dönüştürülmesinin önü açılmıştı. Son değişiklikle bu süreç daha da kolaylaştırıldı.
Buna göre tamamlanmış ve kullanılan binalardaki mevcut ofisler belirli şartlarla konuta dönüştürülebilecek. Bunun için imar planında konut+ofis kullanımına izin verilmesi gerekiyor. Ayrıca binadaki ofislerin en fazla yüzde 60’ı konuta dönüştürülebilecek. Düzenleme 1 Temmuz 2027’ye kadar uygulanacak. Böylece atıl durumdaki ofis ve AVM’lerin konut olarak değerlendirilmesiyle hem mevcut yapı stoku ekonomiye kazandırılacak hem de konut arzına katkı sağlanacak.”
Yüksel ayrıca, yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin getirilen yeni sınırların daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanları oluşturacağını ifade etti.
Asansör uygulamalarındaki belirsizliklerin giderildiğini belirten Yüksel, pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal dışında bırakılmasının da yaşam kalitesini artıracağını söyledi.
Belediyeler arasındaki farklı uygulamalar sona erecek
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelik değişikliklerinin belediyeler arasında farklı uygulamalara neden olan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.
Müteahhitlerin farklı belediyelerde farklı uygulamalarla karşılaştığını ifade eden Kiraz, son düzenlemeyle uygulama birliğinin sağlanmasının hedeflendiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı biçimde netleştirildiğini belirten Kiraz, pergola ve süs havuzlarının emsal dışında değerlendirilebilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini kaydetti.
Kiraz, çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarının emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin artık doğrudan yönetmelikte düzenlendiğini söyledi.
Kazanılmış haklar korunacak
Kiraz, düzenlemenin uzun süredir tartışılan, hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına ilişkin belirsizlikleri de büyük ölçüde ortadan kaldırdığını belirtti.
Buna göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak. Ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanması zorunlu olacak.
İki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve yürürlükteki mevzuat hükümleri esas alınacak. Ayrıca mevcut yapılardaki tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesi amaçlanıyor.
Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde yaşanan belirsizliklerin de sona ereceğini belirterek, planlarda TAKS değeri bulunmayan alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlarda ise en fazla yüzde 60’ı aşamayacağının hükme bağlandığını söyledi.
“Önce belediyeden yazılı görüş alınmalı”
Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise düzenlemenin yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroları kapsadığına dikkat çekti.
Kezer, imar planında konut fonksiyonu bulunmayan alanlarda yalnızca yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülemeyeceğini belirtti.
Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta çevrilebileceğini hatırlatan Kezer, yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis olarak kullanılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde yönetim planı değişikliği veya kat maliklerinin onayının gerekebileceğini söyledi.
Yönetim planı değişikliğinin kat maliklerinin beşte dördünün onayıyla yapılabileceğini belirten Kezer, dönüşüm sürecine başlamadan önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınmasının ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçeceğini ifade etti.
Kezer, gerekli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta dönüştürülebileceğini sözlerine ekledi.
(Kaynak: AA)
