2007 yılında 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu yürürlüğe girerken en çok kullanılan ifadelerden biri “kira öder gibi ev sahibi olmak”tı. O dönemde bu söylem yalnızca kamuoyunda değil, akademik çalışmalarda ve sektör değerlendirmelerinde de sıkça yer buluyordu. Beklenti açıktı: Uzun vadeli konut finansmanı sayesinde daha fazla hanenin ev sahibi olması.
Aradan yaklaşık yirmi yıl geçti. Geçen hafta bu köşede konut fiyatlarındaki son gelişmeleri değerlendirirken piyasanın yeni bir denge arayışı içinde olduğunu ifade etmeye çalışmıştım. Bugün ise aynı dönüşümün kiralık konut piyasasına nasıl yansıdığını konuşmanın zamanı geldiğini düşünüyorum. Çünkü satış ve kiralama piyasaları birbirinden bağımsız hareket etmiyor. Satın alma kararlarını etkileyen her gelişme, belirli bir gecikmeyle kiralık konut piyasasında da karşılığını buluyor.
Son yıllarda finansmana erişimin zorlaşması, konut satın alma kararlarının ertelenmesi, değişen hane yapısı ve artan nüfus hareketliliği kiralık konut piyasasını doğrudan etkiledi. Ancak bugünkü tabloyu yalnızca kira artışlarıyla açıklamak eksik olur. Pandemiyle değişen yaşam alışkanlıkları, yüksek enflasyon, artan inşaat maliyetleri, deprem sonrası oluşan ilave konut ihtiyacı ve finansman koşullarındaki değişim aynı dönemde yaşandı. Her biri tek başına önemliydi; birlikte değerlendirildiğinde ise kiralık konut piyasasında yeni bir dönemin kapısını araladı.
Değişen talep, yeni modeller
Türkiye’de kiralık konut arzının önemli bölümü hâlâ bireysel yatırımcıların sahip olduğu konutlardan oluşuyor. Bu yapı uzun yıllardır piyasanın temel taşı olmayı sürdürüyor. Ancak talep tarafındaki dönüşüm giderek daha belirgin hale geliyor.
Gençlerin daha uzun süre kiracı olarak kalması, tek kişilik hanelerin sayısının artması, eğitim ve iş nedeniyle şehir değiştiren nüfusun büyümesi kiralık konut talebinin niteliğini değiştiriyor. Bu değişim, yalnızca kira seviyelerini değil, konutun büyüklüğünden lokasyon tercihine, kira süresinden hizmet beklentisine kadar birçok unsuru yeniden şekillendiriyor.
Bu nedenle son yıllarda farklı ülkelerde uygulanan kurumsal kiralık konut modelleri daha fazla gündeme geliyor. Uzun vadeli yatırım yapan fonlar, profesyonel işletmeciler ve kurumsal yatırımcılar birçok ülkede kiralık konut piyasasının önemli aktörleri haline geldi. Elbette her ülkenin ekonomik, hukuki ve sosyal koşulları farklı olduğu için bu modelleri doğrudan Türkiye’ye taşımak doğru olmaz. Ancak dünyadaki uygulamaları yakından takip etmek ve Türkiye’nin ihtiyaçlarına uygun çözümler geliştirmek gerektiğine inanıyorum.
Sağlıklı politika için sağlıklı veri
Bunun ilk şartı ise piyasayı doğru okuyabilmek. Son dönemde Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanmaya başlanan Yeni Kiracı Kira Endeksi bu açıdan önemli bir adım olarak öne çıkıyor. Endeks, yeni kiraya verilen konutlardaki kira değişimlerini izleyerek piyasanın güncel eğilimlerini daha sağlıklı değerlendirme imkânı sunuyor.
Bence bu çalışma önümüzdeki yıllarda hem akademik araştırmalar hem de kamu politikalarının oluşturulması açısından önemli bir referans haline gelecek. Bununla birlikte bölgesel kira hareketleri, boş konut stoku, kısa dönem kiralamaların uzun dönem piyasasına etkisi, kiracı hareketliliği ve konut kullanım tercihleri gibi alanlarda daha kapsamlı ve düzenli verilere ihtiyaç olduğu da açık.
Çünkü konut piyasası kısa vadeli kararlarla yön değiştiren bir alan değil. Bugün alınan yatırım kararlarının etkisi çoğu zaman yıllar sonra görülüyor. Aynı durum kamu politikaları için de geçerli. Bu nedenle kiralık konut piyasasını günlük gelişmeler üzerinden değil, uzun vadeli eğilimler çerçevesinde değerlendirmek daha sağlıklı sonuçlar verecektir.
Yeni dönemin odağı
Belki de son yirmi yılın en önemli değişimi tam da burada yatıyor. Bir dönem “kira öder gibi ev sahibi olmak” hedefini konuşuyorduk. Bugün ise giderek daha fazla “erişilebilir kiralık konut” kavramını tartışıyoruz.
Bu iki yaklaşım aslında birbirinin alternatifi değil. Her biri, konut piyasasının farklı dönemlerde öne çıkan ihtiyaçlarını yansıtıyor. Önümüzdeki yıllarda kiralık konutun yalnızca kira artışları nedeniyle değil; demografik değişim, finansman koşulları, yatırım tercihleri ve konut üretim modelindeki dönüşüm nedeniyle de daha fazla gündemde olacağını düşünüyorum.
Bu nedenle kiralık konut piyasasını yalnızca bugünün sorunları üzerinden değil, Türkiye’nin uzun vadeli konut politikalarının önemli bir bileşeni olarak değerlendirmekte fayda görüyorum.
(Kaynak: Prof. Dr. Ali Hepşen’in Dünya Gazetesinde yayımlanan “Konutta denge arayışı devam ederken… Kiralık konut piyasasına bir bakış” başlıklı makalesinden uyarlanmıştır)
