Gayrimenkulde değeri belirleyen kriterler her geçen yıl daha da çeşitlenirken, ulaşım bağlantıları, teknolojik altyapı, sürdürülebilirlik performansı ve yaşam kalitesini destekleyen unsurlar yatırım kararlarında giderek daha belirleyici hale geliyor. Büyük ulaşım projelerinin hayata geçtiği bölgelerde gayrimenkul değer artışları yüzde 50’ye kadar ulaşırken, sürdürülebilir sertifikalara sahip projeler benzerlerine kıyasla yüzde 15’e varan daha yüksek değerle işlem görüyor. ESG kriterlerine uyumlu projelerde kira gelirleri yüzde 18’e kadar yükselirken, altyapı yatırımlarının yoğunlaştığı bölgelerde toplam değer artışı 4 katın üzerine çıkabiliyor. Hise Global Kurucu Ortağı Ebru Öz, önümüzdeki beş yıllık dönemde ulaşım odaklı gelişim, akıllı bina teknolojileri ve sürdürülebilirlik ekseninde şekillenen projelerin sektörde daha da öne çıkacağını belirtiyor.
Son yıllarda gayrimenkulde değer algısının önemli bir dönüşüm geçirdiğine dikkat çekiliyor. Bir dönem yatırımın en güçlü göstergesi olarak kabul edilen lokasyon hâlâ önemini korusa da artık tek başına yeterli görülmüyor. Ulaşım altyapısı, enerji verimliliği, akıllı bina sistemleri ve bölgesel gelişim potansiyeli de yatırım kararlarının merkezine yerleşmiş durumda. Yatırımcılar artık yalnızca mevcut konumu değil, bir projenin gelecekte yaratacağı değeri ve uzun vadeli getiri kapasitesini de dikkate alıyor. Bu değişim, hem proje geliştirme süreçlerini hem de yatırımcı profilini yeniden şekillendiriyor. Özellikle küresel ölçekte hız kazanan altyapı yatırımları, gayrimenkul değerlemesinde daha belirleyici bir rol üstleniyor. Global Infrastructure Outlook verilerine göre dünya genelinde altyapı ihtiyacının 2040 yılına kadar yaklaşık 94 trilyon dolara ulaşması bekleniyor.
Ana ulaşım hatları çevresindeki gayrimenkullerde değer artışı yüzde 50’ye ulaşıyor
Gayrimenkulde değer algısındaki bu dönüşüme dikkat çeken Hise Global Kurucu Ortağı Ebru Öz, konuyla ilgili şu değerlendirmelerde bulundu:
“Geçmişte proje değeri büyük ölçüde lokasyon ve kısa vadeli satış potansiyeline göre şekilleniyordu. Ancak bugün yatırımcılar artık sadece ‘nerede’ sorusunu değil, ‘gelecekte nasıl bir değer yaratacak’ sorusunu da soruyor. Bu değişimle birlikte altyapı yatırımları, ulaşım bağlantıları, çevresel kalite ve bölgesel gelişim planları çok daha belirleyici hale geldi. Bir bölgede metro hattı, yeni ulaşım aksı ya da büyük ölçekli kamu yatırımları devreye girdiğinde bu gelişmeler yalnızca ulaşımı kolaylaştırmakla kalmıyor, bölgenin tamamını dönüştüren güçlü bir etki yaratıyor. OECD verilerine göre ana ulaşım hatları çevresindeki gayrimenkullerde yüzde 50’ye varan değer artışı görülüyor. İstanbul’da yeni metro hatlarının geçtiği bölgelerde konut fiyatlarının yüzde 40’a varan oranlarda yükselmesi de bunun en somut örneklerinden biri.”
Yatırımcı odağı kısa vadeli kazançtan sürdürülebilir ve dengeli getiriye kayıyor
Yatırımcı davranışlarındaki değişime de dikkat çeken Öz, bugün yatırım kararlarının yalnızca değer artışı beklentisiyle değil; kısa vadede likidite, orta vadede düzenli kira geliri ve uzun vadede değer korunumu olmak üzere üç temel eksen üzerinden şekillendiğini ifade etti.
“Bu yaklaşım, yatırımcıların artık tekil fırsatlar yerine portföy yönetimi perspektifiyle hareket ettiğini gösteriyor. Eskiden hızlı değer artışı beklentisi ön plandayken, bugün daha dengeli ve sürdürülebilir bir yaklaşım öne çıkıyor. Yatırımcılar artık ‘maksimum getiri’ yerine ‘optimum getiri’ arayışına yöneliyor. Güçlü projelerde yıllık yüzde 15’e varan reel değer artışı sağlanırken, sürdürülebilir sertifikalara sahip projeler yüzde 15 daha yüksek değerle işlem görüyor. ESG kriterlerine uyumlu projelerde kira gelirleri yüzde 18’e, varlık değerleri ise yüzde 12’ye kadar artabiliyor. Bazı altyapı odaklı bölgelerde ise toplam değer artışı 4 katın üzerine çıkabiliyor.”
Enerji verimliliği, akıllı bina teknolojileri ve sürdürülebilirlik kriterlerinin yatırım kararlarının merkezine yerleştiğini vurgulayan Ebru Öz, Avrupa’da sürdürülebilir sertifikalara sahip projelerin yüzde 15’e kadar daha yüksek değerle işlem gördüğünü belirtti.
Öz, açıklamasını şu sözlerle tamamladı:
“Talep artık adet bazlı değil, kalite bazlı büyüyor. Önümüzdeki birkaç yıl içinde ulaşım odaklı gelişim (TOD), sürdürülebilirlik, akıllı bina teknolojileri, karma kullanım projeleri ile sağlık ve yaşam kalitesi odaklı konseptler çok daha belirleyici olacak. IoT tabanlı sistemler ve dijitalleşme, projelerin operasyonel verimliliğini artırırken yatırımcı açısından da önemli bir tercih kriteri haline gelecek.”
