Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) kurumlar vergisi istisnası, 2025 yılından itibaren şarta bağlı hale getirildi.
Buna göre, 2025 yılında kurumlar vergisi istisnasından yararlanan GYF ve GYO’ların gayrimenkullerden elde ettikleri kazancın en az yarısını haziran ayı sonuna kadar dağıtmaları gerekiyor.
Konuyla ilgili önemli açıklamalar ise Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından 24 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Kurumlar Vergisi Genel Tebliği ile yapıldı.
Bir gayrimenkul yatırım fonu veya ortaklığının gayrimenkullerden kazanç elde etmemesi ya da gayrimenkullerden elde ettiği kazancın, diğer faaliyetlerinden doğan zararın altında kalması durumunda; kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak için ayrıca bir kâr dağıtımı yapılmasına gerek bulunmuyor.
Buna karşılık, gayrimenkullerden elde edilen kazancın diğer faaliyet zararlarından daha yüksek olması durumunda ise farklı bir hesaplama ortaya çıkıyor. Bu durumda istisnadan yararlanabilmek için, kalan kazanç tutarının yarısının dağıtılması yeterli kabul ediliyor.
Doğal olarak burada gayrimenkul gelirleri diğer faaliyet zararlarından yüksek olduğu için, dağıtılması gereken tutar da gayrimenkulden elde edilen kazançtan daha az olacak ve kalan kazancın yarısının dağıtılması istisnadan yararlanmak için yeterli olacaktır.
Tebliğ’de dikkat çeken bir diğer önemli konu ise sermaye piyasası mevzuatı ile vergi mevzuatı arasında ortaya çıkabilecek “dağıtılabilir kâr” farklarıdır.
Bazı durumlarda sermaye piyasası mevzuatına göre hesaplanan dağıtılabilir kâr ile vergi mevzuatına göre oluşan dağıtılabilir kâr birbirinden farklı olabiliyor. Böyle bir durumda üç unsurun birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Kurumun toplam dağıtılabilir kârı ile gayrimenkulden elde edilen kâr kısmı karşılaştırılıyor. Eğer gayrimenkulden elde edilen kâr daha yüksekse, bu kez kurumun toplam dağıtılabilir kârı dikkate alınıyor ve bunun yarısının dağıtılması yeterli sayılıyor.
Burada ayrıca sermaye piyasası mevzuatı ile vergi mevzuatına göre hesaplanan dağıtılabilir kâr tutarlarından hangisi daha düşükse, esas itibarıyla o rakam dikkate alınıyor. Zira kâr dağıtımındaki temel prensip de bu yönde bulunuyor.
Sermaye piyasası ve vergi mevzuatına göre hesaplanan dağıtılabilir kar tutarlarının her ikisi de gayrimenkulden elde edilen kardan yüksek ise bu durumda istisnadan yararlanmak için gayrimenkulden elde edilen karın yarısının dağıtılması yeterli olacaktır.
Elbette kâr dağıtımı yapılırken yasal yedek akçelerin ayrılması zorunluluğu da göz önünde bulundurulmalıdır.
Sermayeye eklemek yetmiyor
Uygulamada dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri de, kârın sermayeye eklenmesinin “kâr dağıtımı” sayılmamasıdır.
Dolayısıyla sadece iç kaynaklardan sermaye artırımı yapılması, kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak için yeterli olmayacaktır. Tebliğ’de de bu konunun altı bir kez daha çiziliyor. İstisnadan yararlanmak için fiilen kar dağıtımı şart.
Öte yandan, yukarıda da belirttiğimiz gibi, kurumun hesaplanan dağıtılabilir kârının, gayrimenkulden elde edilen kâr kısmının üzerinde olması durumunda yalnızca gayrimenkulden elde edilen kazancın yarısının usulüne uygun şekilde dağıtılması yeterli olacaktır.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Osman Arıoğlu‘nun “Gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıkları dikkat” başlıklı makalesi)
